PBU/ØU/KB - Beslutning om at igangsætte lokalplan for Hyldagergrunden

Indstilling

Direktøren for By, Kultur, Miljø & Beskæftigelse indstiller, 1. at der udarbejdes forslag til lokalplan for Hyldagergrunden og et tillæg til kommuneplanen.

Sagsfremstilling

På baggrund af beslutning i Kommunalbestyrelsen den 9. september 2025 blev kommunens udbud af Hyldagergrunden offentliggjort, med tilhørende udbudsvilkår (bilag) og visionsdokument (bilag). Kommunalbestyrelsen besluttede d. 10. marts 2026, at vinderen blev projektet fra Casa Nord (bilag), og at kommunen dermed vil sælge grunden til denne bygherre med henblik på realisering af projektet.
Hyldagergrunden (kortbilag) består af to matrikler med et samlet grundareal på 87.605 m2. Grunden rummer i dag Hyldagerhallen, en offentlig parkeringsplads og grønne arealer med varieret beplantning. Området ligger sydvest for Vridsløselille landsby, nord for jernbanen og øst for Hyldager Bakker. Kommuneplan 2022-2034 fastsætter anvendelsen til blandet bolig og erhverv i planramme BE16 (bilag).

Området er i dag omfattet af rammelokalplan 12.7, som ikke er byggeretsgivende. For at realisere projektet, skal der derfor udarbejdes en ny lokalplan. Projektet kræver et kommuneplantillæg, da kommuneplanramme BE16 kun tillader bebyggelse i 3 etager, og støjudfordringer giver behov for at bygge i op til 4 etager.
Startredegørelse Bygherres forslag til startredegørelse (bilag) indeholder en vision om at opføre blandet bolig og erhverv i form af etagebebyggelse i op til 4 etager og rækkehuse i 1-2 etager. Bebyggelsen opføres i klyngestrukturer centreret omkring fælles opholdsarealer. Midt i bydelen dannes et fælles byrum med et nyt fælleshus (Hyldagerhuset), hvor der er mulighed for fælleshus og café. Dette placeres i nærhed til Hyldagerhallen.
Da grunden er støjpræget fra Holbækmotorvejen i vest, Roskildevej i nord og jernbanen i syd, planlægges bebyggelsen at trappe op mod vest, hvor der er mest støj, og trappe ned mod landsbyen i nordøst.
Adgang til den nye bydel sker fra nord via Vridsløsestræde. Parkeringspladserne placeres på terræn i nærhed til bebyggelserne, og bydelens midte og sydlige del holdes bilfri.
Projektet bevarer en stor del af den eksisterende beplantning, så det grønne danner en omsluttende kant om hele bydelen. Ved vedtagelse af lokalplanen udpeges dele af den eksisterende beplantning som bevaringsværdig. Grundlaget for denne udpegning var en del af udbudsvilkårene (bilag). Det gælder det grønne bælte i nord mod Toftegården, enkelte fritstående træer samt det grønne bælte mod jernbanen i syd. Som en del af projektet bevares også dele af de eksisterende poppelkranse, som er med til at give stedet sin særlige karakter.
Projektet foreslår desuden en udvidelse af den planlagte genslyngning af St. Vejleå, for at få vandet tættere på bydelen og styrke plante- og dyrediversiteten. Dette forudsætter, at bygherre udfærdiger supplerende projektmateriale for genslyngningen og afholder en eventuel merudgift til realiseringen. Der skal desuden foretages supplerende myndighedsbehandling efter ansøgning fra bygherre. Lokalplanen forventes udfærdiget på en måde, så bydelen kan realiseres både med og uden den alternative genslyngning.
Startredegørelsen foreslår følgende rammer for det videre arbejde med lokalplanforslaget, der alle er i overensstemmelse med Kommuneplan 2022-2034:
Bebyggelsesprocent
Den nuværende kommuneplanramme BE16 giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 70. Det offentlige udbud fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 40, som projektet skal overholde.
Etageantal og bygningshøjde
Etagebebyggelsen varierer mellem 3 og 4 etagers højde, og rækkehusene mellem 1 og 2 etagers højde.
Kommuneplanramme BE16 tillader byggeri på op til 3 etager med en maksimal højde på 14 meter. Grundet støjudfordringerne er det dog nødvendigt at tillade etagebebyggelse på op til 4

etager, så opholdsarealerne skærmes mod støj. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen, hvorfor projektet kun kan muliggøres med et kommuneplantillæg.
Etageareal og forventet boligareal
Den samlede bebyggelse planlægges til ca. 32.110 m2 fordelt på ca. 151 lejligheder og ca. 146 rækkehuse. Den gennemsnitlige boligstørrelse for lejlighederne er ca. 100 m2 og for rækkehusene ca. 116 m2. Derudover etableres et fælleshus/café på ca. 260 m2.
Fælles opholdsarealer
Til etageboligerne planlægges for ca. 8.120 m2 fælles udendørs opholdsarealer svarende til min. 50 % af boligarealet, som etableres i form af fælles gårdrum. Alle boliger sikres privat udendørs opholdsareal i form af altan eller terrasse på terræn. Til rækkehusene planlægges for ca. 5.398 m2 opholdsarealer svarende til min. 30% af boligarealet, etableret som private haver.
Parkering
Bilparkering placeres på terræn i nærhed til boligerne og samlet langs bydelens kanter. Projektet er i overensstemmelse med udbudsvilkårenes p-norm, hvor der etableres 1,5 parkeringsplads pr. etagebolig og 1 parkeringsplads pr. rækkehus. Der etableres desuden 60 offentlige parkeringspladser, som kan benyttes af besøgende til Hyldagerhallen, Toftegården og evt. Pensionisthaverne. En passende andel af bilparkeringen bliver handicappladser, og cykelparkeringen placeres på terræn og min. 50 % overdækkes.
Udstykning I forbindelse med udviklingen af Hyldagergrunden vil det grundstykke, som kommunen ønsker at sælge, blive udmatrikuleret med selvstændig udskillelse til de offentlige parkeringspladser (ca. 1.800 m2) og Hyldagerhallen (ca. 2.000), som fortsat vil være i brug og ejet af kommunen. Desuden udskilles de offentlige stier mod nord. Grunden vil efter udmatrikulering have et samlet areal på ca. 81.095 m2.
Fortidsminde I det sydøstlige hjørne af grunden findes en historisk tunnel under jernbanen, der er fredet som et fortidsminde. Naturbeskyttelseslovens § 18 fastlægger en beskyttelseslinje på 100 m omkring fortidsminder. Nyanlæg af byggeri, sti- og vejføring indenfor beskyttelseslinjen kræver derfor en dispensation, som bygherre skal søge ved kommunen.
DGNB Som en del af kravene i udbudsvilkårene skal projektet opnå DGNB-certificering på minimum sølv-niveau. Det skitserede projekt lever op til dette krav.
Startredegørelse er udgangspunkt for det videre arbejde med en ny lokalplan Bygherre har med startredegørelsen lavet anslag til udformning, brug af materialer, fællesarealer, grønne områder mv. I det videre arbejde med lokalplanforslaget skal projektet yderligere bearbejdes og justeres. Der kan således forventes tilpasninger af projektet for at sikre det bedst mulige projekt ud fra de konkrete forhold på ejendommen.

Ved vedtagelse af lokalplanen forventes Kommuneplan 2026-2038 at være vedtaget. Projektet skal udvikles, så det er i overensstemmelse med den nye kommuneplan, dvs. med højde for de forventede krav om begrønningsprocent, biofaktor og ladcykelparkering.
I tilknytning til lokalplanarbejdet vil forvaltningen foretage miljøvurdering af de miljø- og naturmæssige konsekvenser af projektet.
Kommunens vision og politikker
Hyldagergrunden kan ifølge kommuneplanen udvikles med blandede boliger og erhvervsbebyggelse.
Det skitserede projekt muliggør etablering af nye boliger, der kan tiltrække nye borgere til Albertslund. Projektet kan bidrage til Albertslund Kommunes vision om at udvikle ”den bæredygtige by for børnene, det grønne og fællesskaber”, ved at skabe rammerne for en bydel med en blanding af byfunktioner og boliger samt tilføjelse af grønne fælles opholdsarealer.

Økonomi

At igangsætte lokalplanen har økonomiske konsekvenser for Albertslund Kommune, da kommunen er sælger af denne grund. Handlen er betinget af, at kommunalbestyrelsen senest den 31. december 2027 godkender en byggeretsgivende lokalplan. Der er afsat ressourcer til arbejdet med lokalplanlægning mv. i byudviklingsområderne.
Projektet indgår i Befolkningsprognosen 2026. De aktuelle projektforudsætninger vurderes ikke at ændre grundlaget for de seneste kapacitetsvurderinger. Projektet er fortsat i en tidlig fase, hvorfor projektforudsætningerne kvalificeres løbende.
Lovgrundlag
Bekendtgørelse om lov om planlægning (Planloven) LBK nr. 572 af 29. maj 2024.
Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (Miljøvurderingsloven) LBK nr. 4 af 3. januar 2023.
Borgerperspektiv
Forslag til lokalplan skal politisk behandles og sendes i offentlig høring sammen med kommuneplantillægget og miljøvurdering af planen. I høringsperioden planlægges for et åbent hus-arrangement f.eks. i lokalområdet eller på adressen.

Beslutning

Tiltrådte indstillingen
(F), (Ø) undlod.