Beslutning om lovliggørelse af ombygget garage på Ågade 4 i Hjallerup

Sagsfremstilling

Den 11. august 2025 blev der meddelt byggetilladelse til en gennemgribende renovering af et enfamiliehus på Ågade 4, Hjallerup. Projektet omfattede blandt andet at bygningshøjden for den samlede bolig inkl. den integrerede garage forøges til 3,77 meter.
Tilladelsen blev meddelt på baggrund af oplysninger i ansøgningsmaterialet, hvoraf det fremgik, at afstanden fra garagen til det nordlige naboskel efter fjernelse af et eksisterende udhæng på 0,98 meter ville udgøre 3,22 meter. På den baggrund blev det vurderet, at bygningen ikke var placeret inden for skelbræmmen på 2,5 meter, og at byggeriet derfor alene skulle overholde det skrå højdegrænseplan. Det fremgik desuden af ansøgningen, at den ansøgte bygningshøjde på 3,77 meter kunne rummes inden for det beregnede skrå højdegrænseplan.
Den 27. april 2026 modtog kommunen en naboklage vedrørende byggeriets placering og højde. Ejer og dennes rådgiver blev herefter kontaktet med henblik på at få afklaret den faktiske afstand til skel. samtidig blev ejer informeret om, at det vil være hensigtsmæssigt at afvente yderligere byggeaktivitet, indtil afstand til skel var endeligt fastlagt af en landinspektør. Ejers rådgiver fremsendte efterfølgende en redegørelse for beregningen af afstanden til skel, som var foretaget på baggrund af luftfotos og fortsatte byggeriet. Det blev endvidere oplyst, at byggeriet på daværende tidspunkt var færdiggjort.
Fagforvaltningen vurderede, at luftfotos ikke kan anses for tilstrækkeligt præcise ved fastlæggelse af skelafstande, da et luftfoto kan være forskudt i forhold til matrikelkortet. Sådanne målinger kan derfor alene betragtes som vejledende og ikke som dokumentation for den faktiske afstand til skel. Det påhviler desuden ejer at sikre, at de oplysninger, der indsendes til brug for byggesagsbehandlingen, er korrekte og retvisende.
Den 7. maj 2026 modtog fagforvaltningen en landinspektøropmåling. Opmålingen viste, at den faktiske afstand fra garagen til det nordlige naboskel er 0,98 meter. Afstanden er dermed væsentligt kortere end de 3,22 meter, der lå til grund for byggetilladelsen.

Den faktiske placering indebærer, at garagen er placeret inden for skelbræmmen på 2,5 meter. Inden for denne afstand må en bygning efter byggerettens bestemmelser højest have en højde på 2,5 meter. Med en bygningshøjde på 3,77 meter overskrider garagen derfor byggerettens bestemmelser i BR18 §§ 177 og 181 med 1,27 meter.
De nye oplysninger indebærer samtidig, at projektet er i strid med den praksis, der normalt lægges til grund ved administration af byggelovgivningen. Der meddeles som udgangspunkt ikke tilladelse til integreret garager inden for skelbræmmen, da dette giver mulighed for senere at omdanne garagen til beboelse i en afstand til skel, som ikke ville kunne tillades efter byggeretten.
Ejer har efterfølgende ansøgt om retlig lovliggørelse af projektet med henvisning til, at fysisk lovliggørelse vil medføre betydelige økonomiske omkostninger og et væsentligt værdispild.
Forvaltningens vurdering
Efter byggeloven og BR18 skal kommunen som udgangspunkt søge et ulovligt forhold lovliggjort enten retligt eller fysisk.
Ved vurderingen af muligheden for retlig lovliggørelse lægger fagforvaltningen vægt på, at der tidligere er meddelt byggetilladelse til projektet, og at ejer har indrettet sig i tillid hertil. Endvidere vil et krav om fysisk lovliggørelse kunne medføre væsentlige økonomiske konsekvenser for ejer.
Der kan desuden lægges vægt på, at den tilhørende bolig er opført i 1974, og at bebyggelsens placering samt afstand til naboskel dermed har været fastlagt og kendt gennem en længere årrække.
De oprindelige bygningstegninger fra 1972 indeholder ikke tilstrækkelige oplysninger til en præcis fastlæggelse af den oprindelige bygningshøjde. Fagforvaltningen vurderer imidlertid, at den eksisterende bygningshøjde har været ca. 2,9-3,2 meter. Den efterfølgende ændring af bygningshøjden vurderes således at udgøre mellem ca. 0,57 og 0,87 meter.
Omvendt vurderer fagforvaltningen, at overskridelsen af byggeretten er væsentlig, idet garagen er placeret inden for skelbræmmen, og bygningshøjden overstiger den maksimalt tilladte højde med 1,27 meter. Der foreligger endvidere en naboklage, hvor naboen har oplyst, at byggeriet medfører skyggegener på naboejendommen, og at byggeriets omfang og placering efter naboens opfattelse forringer mulighederne for et fremtidigt salg af ejendommen.
Fagforvaltningen har i den forbindelse gennemgået historiske luftfotos af området. Gennemgangen viser, at naboejendommen også tidligere har været påvirket af skyggekast fra den eksisterende garage samt fra den beplantning i form af træer, der er placeret langs skellet mellem ejendommene.
På den baggrund vurderer fagforvaltningen, at den yderligere skyggepåvirkning som følge af den øgede bygningshøjde er begrænset. Det vurderes samtidig, at ændringen af bygningshøjden ikke medfører væsentlige nabomæssige gener i forhold til lysforhold, udsyn eller den generelle anvendelse af naboejendommen. Den øgede skyggepåvirkning tillægges derfor begrænset vægt i den samlede vurdering af de nabomæssige konsekvenser.

Ved en fysisk lovliggørelse vurderer fagforvaltningen, at byggeriet vil blive bragt i overensstemmelse med gældende regler, samtidig med at de hensyn til naboer og bebyggelsesregulerende bestemmelser, som byggeretten skal varetage, tilgodeses. En fysisk lovliggørelse vil desuden sikre, at der ikke skabes præcedens for væsentlige overskridelser af byggeretten.
Inden der kan træffes en endelig beslutning, skal udvalgets tilkendegivelse sendes i parthøring ved ansøger, klager, m.fl. i minimum 14 dage.
Personalemæssige konsekvenser
Ingen.

Indstilling

Fagforvaltningen for Klima, Teknik og Kultur indstiller, at Teknisk Udvalg beslutter, om:
1. at tilkendegive, om udvalget på det foreliggende grundlag finder at forholdet skal retlig lovliggøres ved at der gives dispensation fra byggerettens bestemmelser om højde og afstand til skel, eller
2. at tilkendegive at der skal meddeles påbud om fysisk lovliggørelse af forholdet. 3. at sagen sendes i partshøring hos ejer, klager og øvrige berørte parter med en
høringsfrist på 14 dage, 4. at eventuelle høringssvar indgår i den videre behandling af sagen, og 5. at sagen genforelægges for Teknisk Udvalg med henblik på at træffe endelig
afgørelse om lovliggørelse af forholdet.

Beslutning

Punkt 1: Ikke godkendt.
Punkt 2 - 5: godkendt.