Ny praksis for kommunal inddragelse ved almene boligprojekter - beslutning

Indstilling

Administrationen indstiller, at kommunen fremover skal inddrages inden udarbejdelse af
Skema A sager vedrørende anlægsprojekter på almenboligområdet, med henblik på at
styrke det kommunale tilsyn og reducere økonomiske og projektmæssige risici.

Sagsfremstilling

Kommunen stiller i dag lånegarantier for lån, der anvendes til finansiering af anlægsprojekter
på almenboligområdet. Når kommunen godkender et anlægsprojekt, i en almen boligafdeling,
er kommunen forpligtet til at garantere for den del af lånefinansieringen, som overstiger 60% af
ejendommens værdi. Ved udgangen af 2025 havde kommunen garanteret for ca. 750 mio. kr.
Lånegarantier indebærer en økonomisk risiko for kommunen, særligt i tilfælde hvor projekter
forsinkes, fordyres eller ikke gennemføres som forudsat. I 2025 havde kommunen særligt to
større renoveringsprojekter, hvor omkostningerne blev væsentligt højere end forventet –
Sandbjerghuse og Smørum Gårdhuse.
Tidligere inddragelse i bygge- og renoveringsprocesser
Den formelle behandling af et anlægsprojekt på almenboligområdet er opdelt i tre faser –
Skema A, B og C. Hver fase kræver en kommunal godkendelse.
Skema A er den indledende projektering, hvor anlægsprojektets formål og omfang beskrives,
ligesom økonomien estimeres. Hvis Skema A godkendes, går boligorganisationen i gang med
detailprojektering og gennemfører et udbud af projektet.
Resultatet af udbuddet, herunder valg af tilbud og entreprenør, indgår i Skema B, som
forelægges til politisk godkendelse. Ved godkendelse af Skema B igangsættes
anlægsarbejderne.
Når anlægsprojektet er afleveret til boligorganisationen, udarbejdes Skema C, som består af
det endelige anlægsregnskab. Skema C fastlægger samtidig den endelige økonomi og
konsekvensen for huslejeniveauet.
Traditionelt bliver kommunen først inddraget forholdsvis sent i anlægsprocessen. Dette har

begrænset kommunens mulighed for at påvirke projektets organisering, økonomi og dermed
kommunens risiko forbundet med lånegarantien.
Administrationen anbefaler derfor, at kommunen fremover inddrages tidligere, før Skema A
sager udarbejdes og forelægges, i både nybyggeri- og renoveringsprojekter, inden for den
almene sektor. En tidligere inddragelse giver blandt andet mulighed for:

Et bedre overblik over projektets økonomi, tidsplan og risici.
Tidlig dialog om projektets styring, organisering og økonomiske forudsætninger.
Reduktion af risikoen for, at kommunen alene indgår som kontrol- og
godkendelsesinstans uden reel mulighed for at påvirke projektet.

Det er således administrationens opfattelse, at en inddragelse af kommunen inden
udarbejdelsen af Skema A i den ene af de to ovennævnte sager, kunne have forhindret den
store budgetoverskridelse.
Hvis Byrådet godkender indstillingen, vil administrationen i praksis betinge sig inddragelse af
kommunens tilsyn og kommunens byggeafdeling. Det administrative ressourceforbrug vil blive
vurderet i forbindelse med kommende konkrete sager ud fra en vurdering af risici og effekt. Det
bemærkes, at andre kommuner, herunder Odense, har besluttet sig for et lignende krav om
tidligere kommunal inddragelse i almene bygge- og renoveringssager, hvilket er accepteret af
boligorganisationerne.
Andre mulige tiltag - kommunens finansielle risici
I forbindelse med godkendelse af et anlægsprojekt kan Byrådet derudover, efter en konkret
vurdering, vælge at knytte vilkår til en eventuel kommunal lånegaranti. Sådanne vilkår kan
eksempelvis omfatte krav om sikkerhed, herunder pant i boligorganisationens dispositionsfond
(opsparingskonto) eller andre aktiver. Endvidere kan der laves en aftale om betaling af
garantiprovision (boligorganisationen – låntager - betaler et årligt beløb til kommunen for at
stille en kommunal garanti og hermed påtage sig en risiko i forbindelse med lånoptagelse).
Administrationen vurderer, at denne type vilkår vil kunne møde betydelig modstand fra
boligorganisationernes side. Eventuelt skærpede vilkår for garantistillelsen må endvidere
forventes at øge de finansielle omkostninger forbundet med lånefinansieringen, og dermed
kunne medføre højere huslejer for beboerne. Administrationen vurderer desuden, at sådanne
vilkår, kun i begrænset omfang, anvendes i kommunal praksis på almenboligområdet, bl.a. af
hensyn til huslejeniveauet.
Sikkerhed i form af pant i dispositionsfonden vurderes i praksis at have begrænset reel værdi,
idet dispositionsfonden typisk må forventes anvendt forud for, at eventuelle økonomiske
problemer i en almen boligafdeling når et omfang, hvor afdelingen må begæres konkurs.
Tilsvarende vil opkrævning af garantiprovision udgøre en yderligere finansiel omkostning, som
boligafdelingen vil skulle afholde via huslejerne.

På den baggrund kan administrationen samlet set ikke anbefale, at der stilles krav om
sikkerhed i boligorganisationernes dispositionsfond og/eller opkræves garantiprovision, når
kommunen stiller lånegaranti for almene boligprojekter.

Konsekvenser for budgettet
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Borgerdialog
Der er ikke gennemført borgerdialog i denne sag.

Behandling i Plan- og Byudviklingsudvalget 2. juni 2026

Anbefalet.

Behandling i Økonomiudvalget 17. juni 2026

Anbefalet.

Beslutning

Godkendt.