Beslutningssag: Godkendelse af de endelige omkostninger forbundet med renoveringsprojektet i afd. 402, Holbergshaven, Boligkontoret Fredericia

Sagsfremstilling

Dem almene boligorganisation Boligkontoret Fredericia ansøgte den 27. februar 2025 om tilsagn til de endelige omkostninger forbundet med renoveringsprojektet i afd. 402, Holbergshaven. Renoveringsprojektet er med tilsagn fra byrådet henholdsvis den 29. april 2019 og den 1. marts 2021 igangsat for at sikre en god og forsvarlig stand af 84 familieboliger i afdelingen. Herved søges ligeledes sikret, at afdelingen skal stå særkere i konkurrence med andre tilsvarende boligområder i Fredericia, hvilket skal sikre afdelingens omdømme som et godt sted at bo. Renoveringen af afd. 402, Holbergshaven, er således til gavn for borgerne i Fredericia, da renoveringen medfører bedre og mere sikre lejemål. Derudover sikrer den gennemgribende renovering en forsvarlig håndtering af afdelingens økonomi, da man risikerer, at reparationsomkostningerne forbundet med en ældre ejendom forøges uden at være værdiskabende.
Byrådet har senest godkendt en samlet anskaffelsessum på 93.000.000 kr. for de lån, der støttes gennem Landsbyggefonden, og stillede kommunal garanti herfor, jf. almenboligloven § 91. Derudover godkendte byrådet lånoptagelsen af de ustøttede lån på 32.359.000 kr., hvoraf de stillede kommunal garanti for 6.730.000 kr., jf. almenboligloven § 98.
Allerede inden påbegyndelse af projektet var der store udgifter forbundet med lejetab som følge af skimmelproblemer. Derudover har renoveringsprojektet også været længe undervejs, og dette har grundet inflationen og stigende renter medført store prisstigninger i byggeperioden. Den forlængede proces skyldes primært uenigheder mellem entreprenør,

rådgivere og bygherre. Disse uenigheder er nu bragt til ophør gennem behandling ved Voldgiftsretten og forlig mellem parterne, men har betydet betydelige udgifter til juridisk bistand. Projektet er ligeledes forlænget som følge af fugtigt vejr, der forværrede afdelingens problemer med skimmelsvamp og medførte udgifter til sanering og betydelige krav til entreprenøren.
På baggrund af ovenstående udfordringer udgør den samlede anskaffelsessum ved projektets aflevering 197.153.000 kr. Heraf udgør de 106.000.000 kr. den samlede anskaffelsessum for de støttede lån gennem Landsbyggefonden, hvor der anmodes om kommunens godkendelse af lånoptagelsen og garanti for lånet, jf. almenboligloven § 91. Dette er derved en stigning på 13.000.000 kr. De ustøttede lån udgør 49.941.000 kr., hvor der nu anmodes om kommunens godkendelse af lånoptagelsen og garantistillelse for den fulde lånoptagelse, jf. almenboligloven § 98. Dette er en stigning på 17.582.000 kr. Afdelingen har afsat 4.000.000 kr. af egne henlæggelser til projektet. De resterende 2.270.000 kr. er tilskud fra trækningsretten og fællespuljemidler fra Landsbyggefonden og 1.000.000 kr. som er kapitaltilskud, hvoraf Fredericia Kommune betaler 200.000 kr. Dette er godkendt af byrådet den 29. april 2019.
Kommunen skal stille garanti for de støttede lån. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommen værdi. Landsbyggefonden giver derefter kommunen 50 % regaranti, og de er således forpligtet til at godtgøre kommunen halvdelen af det eventuelle tab som følge af garantiforpligtigelsen.
Grundet de øgede renoveringsomkostninger ændres huslejeniveauet i forbindelse med projektet. Grundlaget for huslejeniveauet ændres således fra 602 kr./m2/år inden projektets opstart til 851 kr./m2/år efter projektets gennemførelse. Dette svarer til en huslejestigning på 41 %.
Kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser i forbindelse med forbedringsarbejder, hvis disse overstiger 5 %, almenlejeloven § 10, stk. 3. Afd. 402, har godkendt en huslejestigning på 830 kr./m2/år ved projektets opstart. Afdelingen skal ikke godkende huslejestigninger som følge af øgede omkostninger ved projektets afslutning.
Økonomiske konsekvenser
Der søges om godkendelse af en ny anskaffelsessum for det støttede lån på 106.000.000 kr. Dermed en stigning på 13.000.000 kr., samt den kommunale garantistillelse herfor.
Der søges derudover om kommunal garantistillelse for hele lånoptagelsen for de ustøttede lån på 49.941.000 kr. Dette er en stigning på 17.582.000 kr.
Garantistillelsen af såvel det støttede og de ustøttede arbejder påvirker ikke kommunens låneramme, jf. § 3,

stk. 2, 1. pkt. i bekendtgørelsen om kommunens låntagning og meddelelse af garantier m.v.

Vurdering

Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse af de øgede renoveringsomkostninger, samt kommunal garantistillelse for det støttede lån efter reglerne i almenboligloven § 91. Det følger endvidere af almenboligloven § 91, stk. 7, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 6, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i landsdispositionsfonden.
Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen har accepteret at yde den kommunale garanti, der bliver krævet fra realkreditinstitutterne.
Det vurderes derudover, at ansøgningen omfatter en godkendelse af, at kommunen stiller garanti for de ustøttede lån.
Der er ikke i almenboligloven generel hjemmel til, at kommunen yder garanti for ustøttede lån til forbedringer i det eksisterende almene byggeri. Efter almenboliglovens § 98 kan kommunen dog yde garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder. Begrebet ekstraordinære renoveringsarbejder er ikke fastlagt i lovens forarbejder eller i vejledning om drift af almene boliger. Socialministeriet har i en vejledende udtalelse i maj 2010 udtalt, at det er almindeligt antaget, at det er kommunerne, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder, og at der er et vist rum for fortolkning. Denne fortolkning skal ske inden for rammerne af en vurdering af, hvad der betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder. Der er ikke hjemmel til at garantere for lån til rene forbedringsarbejder.
Det vurderes, at arbejder som udskiftning af tagdækning, udskiftning af isolering i tagrum, ny terrassedør og lokal tilpasning af hegn mod bygning ikke er ekstraordinære. Udgifterne for dette kan dog holdes indenfor afdelingen egen finansiering, og der skal derfor ikke stilles garanti for denne del af projektet. De ustøttede arbejder på i alt 49.941.000 kr. er at betragte som ekstraordinære arbejder, og kommunen kan derfor stille kommunal garanti, jf. almenboligloven § 98.
Der er pr. dags dato stillet kommunal garanti for i alt 3.280.302.000 kr. til sager om det støttede byggeri.
Det er kommunens vurdering, at forøgelsen af såvel det støttede og ustøttede arbejder er

forsvarlig.

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget at anbefale byrådet, at:
1. Godkende lånoptagelsen af de endelige renoveringsomkostninger for de støttede lån, og dermed en forhøjelse på 13.000.000 kr., og at der stilles kommunal garanti herfor. De støttede renoveringsomkostninger er således steget fra 93.000.000 kr. til 106.000.000 kr.
2. Godkende lånoptagelsen af de endelige renoveringsomkostninger for de ustøttede lån, og dermed forhøjelsen på 17.582.000 kr., og at der stilles kommunal garanti herfor. De ustøttede renoveringsomkostninger er således steget fra 32.359.000 kr. til 49.941.000 kr.
3. Godkende det fremtidige huslejeniveau på 851 kr./m2/år.

Beslutning

1. -3. Anbefales af et flertal bestående af Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti. Det Konservative Folkeparti stemte imod.
Fraværende: Vibe Dyhrberg Nielsen (A)
Afbud: Vibe Dyhrberg Nielsen