Overgang fra reguleret til ureguleret kommune

Sagsfremstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget har tidligere drøftet mulighederne for, at Fredericia Kommune
overgår til at være en ureguleret kommune. Med denne sag skal der træffes beslutning om
overgangen med henblik på at skabe bedre rammer for investeringer i byens private
lejeboliger.
Bedre og mere tidssvarende boliger
Formålet med ændringen fra reguleret til ureguleret kommune er at understøtte et løft af
kvaliteten i Fredericias boligmasse. Kommunen ønsker, at flere private udlejere investerer i
deres ejendomme, så eksisterende boliger renoveres og udvikles i takt med beboernes behov
og forventninger.
En overgang til en ureguleret kommune kan gøre det mere attraktivt for udlejerne at investere i
forbedringer. Ambitionen er, at dette fører til flere boliger med tidssvarende køkkener og
badeværelser, bedre indeklima og en højere vedligeholdelsesstandard. Energioptimering kan
samtidig bidrage til bedre komfort og lavere energiforbrug.
Et kvalitetsløft af de eksisterende udlejningsejendomme kan også styrke bymiljøet, særligt i de
centrale dele af Fredericia. Velholdte ejendomme og attraktive boliger kan bidrage til at
fastholde borgere og tiltrække nye beboere.
Samarbejde om investeringer og kvalitet
Fredericia Grundejerforening af 1884 har fremlagt et forslag til en samarbejdsaftale, der skal
understøtte en ansvarlig udvikling af den private udlejningssektor. Aftalen har fokus på kvalitet,
investeringer, energioptimering og modernisering af boligmassen. Der er modtaget
støtteerklæringer fra 10 parter.
Samarbejdet skal understøtte dialogen mellem kommunen og udlejerne om, hvordan de
ændrede rammer kan omsættes til konkrete forbedringer. Det omfatter også en fælles ambition
om, at frigivne vedligeholdelsesmidler anvendes til investeringer i ejendommene.
Opfølgning på den tidligere drøftelse
Den tidligere drøftelsessag belyste perspektiver fra boligorganisationerne,
lejerorganisationerne og Huslejenævnet.
Boli.nu og Boligkontoret Fredericia ser positivt på en ændring, hvis den medfører renovering og
et kvalitetsløft af ældre ejendomme. LLO og Danske Lejere har omvendt fremhævet
bekymringer om blandt andet huslejestigninger og lejernes tryghed. Huslejenævnet har

beskrevet konsekvenserne af de ændrede rammer uden at tage stilling for eller imod.
De indhentede udtalelser og forslaget til samarbejdsaftale indgår i grundlaget for forvaltningens
anbefaling.

Økonomiske konsekvenser
Beslutningen vurderes ikke i sig selv at have direkte økonomiske konsekvenser for Fredericia
Kommune. Overgangen kan dog medføre et øget behov for vejledning og behandling af sager i
Huslejenævnet. Et eventuelt øget ressourcebehov må vurderes i forbindelse med
gennemførelsen.

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at en overgang til en ureguleret kommune kan understøtte kommunens
ønske om bedre og mere tidssvarende private lejeboliger. Ændringen kan give udlejerne et
større økonomisk incitament til at investere i ejendommene og dermed bidrage til et
kvalitetsløft af boligmassen.
Der er dog et begrænset erfaringsgrundlag for at vurdere effekten af en overgang. Ændringen
sikrer ikke i sig selv, at udlejerne renoverer boligerne. Samarbejdsaftalen er frivillig og udgør
heller ikke en garanti for, at frigivne vedligeholdelsesmidler anvendes til forbedringer. Samtidig
kan ændringen medføre højere huslejer og ændrede vedligeholdelsesvilkår for lejerne. Disse
hensyn skal indgå i den samlede vurdering.
Forvaltningen anbefaler derfor, at der sker en løbende afrapportering til Økonomi- og
Erhvervsudvalget om status på renoveringer.
Retlige rammer
En overgang til en ureguleret kommune ændrer de særlige regler for blandt andet
huslejefastsættelse og vedligeholdelse. Det betyder ikke, at udlejningen bliver uden regulering.
Det er blot Lov om Boligforholds regler som frafalder, mens lejelovens øvrige regler fortsat
gælder.
Beslutningen skal offentliggøres efter de gældende regler. De nærmere overgangsregler og
betydningen for eksisterende lejeaftaler skal afklares som led i gennemførelsen. Forvaltningen
anbefaler samtidig, at reglerne i kapitel 1 og 2 i lov om boligforhold fortsat skal gælde. Kapitel 1
indeholder regler om blandt andet helårsbeboelse, tomme boliger og ændring eller
nedlæggelse af boliger. Kapitel 2 handler om, hvor mange personer der må bo i en bolig i
forhold til antallet af beboelsesrum. Det skal bevare kommunens redskaber til at beskytte
helårsboliger og understøtte en forsvarlig anvendelse af boligmassen. Reglerne medfører også
administrative opgaver og tilsynsforpligtelser.
På den baggrund anbefaler forvaltningen samlet, at Fredericia Kommune overgår til at være en
ureguleret kommune.

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget, at det anbefales byrådet, at:

Forvaltningen indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget, at det anbefales byrådet, at:
1. Fredericia Kommune pr. 1. januar 2027 overgår til at være en ureguleret kommune i
forhold til boligreguleringsreglerne i lejeloven.
2. Reglerne i kapitel 1 i lov om boligforhold fortsat skal gælde i en fireårig periode,
såfremt indstillingspunkt 1 godkendes.
3. Reglerne i kapitel 2 i lov om boligforhold fortsat skal gælde i en fireårig periode,
såfremt indstillingspunkt 1 godkendes.