Helmsvej 48 - ansøgning om nedrivning

Indstilling

By- og Miljøforvaltningen indstiller,
1. at der gives tilladelse til nedrivning af ejendommen Helmsvej 48.
Adresse
Helmsvej 48, 2880 Bagsværd
Gennemgang af sagen Resumé By- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om nedrivning af bebyggelsen på Helmsvej 48, 2880 Bagsværd. Boligen har i SAVE-registreringen fået en bevaringsværdi på 4. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om bevaring af bebyggelse på ejendommen, hvilket betyder, at ejeren umiddelbart ikke kan nægtes en tilladelse til nedrivning. Gladsaxe Kommune har dog mulighed for at nedlægge forbud efter planlovens §14 mod nedrivning af ejendommen, som medfører pligt til at udarbejde en ny lokalplan for ejendommen med bestemmelser om bevaring inden for et år. Forvaltningen vurderer dog ikke at der skal nedlægges et §14-forbud i sagen og indstiller derfor, at der gives en nedrivningstilladelse.
Kort beskrivelse af sagen, herunder ejendommens SAVE-vurdering Forvaltningen har juni 2026 modtaget en ansøgning om nedrivning af et enfamiliehus på 108 m² i én etage samt en carport på 28 m². Huset er opført i 1958 og er udformet som et modernistisk typehus. Se luftfoto af ejendommen på bilag 1. Ejendommen er tidligere blevet SAVE-vurderet. Her er ejendommen vurderet ud fra en række kriterier, herunder arkitektur, kulturhistorie, det omkringliggende miljø, originalitet og tilstand. På baggrund heraf er der foretaget en samlet bevaringsmæssig vurdering på en skala fra 1-9, hvor 1 er den højeste bevaringsværdi. Ejendommen har fået bevaringsværdi 4.
Lokalplan – hvad kan opføres hvis ejendommen nedrives? Hvis der gives tilladelse til nedrivning, giver lokalplanen mulighed for opførelse af et nyt enfamiliehus med en bebyggelsesprocent på højst 25 procent. Huset må opføres i højst én etage med udnyttelig tagetage, en højde på maksimalt 8,5 meter og et boligareal på op til ca. 312 m². Derudover kan der etableres garage eller carport med plads til to biler på 35 m². Lokalplanens formål er at sikre villavejenes grønne karakter. Det er dog et hensyn, der ikke kan gøres til et krav i en nedrivningstilladelse. Lokalplanens bestemmelser vil dog have betydning for det fremtidige udtryk, bl.a. fordi beboelsesbygningen skal placeres mindst 5 meter fra vejskel.

Grunden har et terrænfald på ca. 2 meter fra indkørslen og ind på grunden. Større terrænregulering eller regulering tæt på skel kræver tilladelse efter lokalplanens bestemmelser.
Hvis der gives nedrivningstilladelse, vil forvaltningen gå i dialog med ejeren om, hvad der ønskes opført i stedet, og hvordan den grønne karakter og terrænet bedst muligt kan indgå i et nyt projekt.
Overtagelsespligt jf. planlovens §49
Hvis nedrivningstilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens §49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning.
Nedrivningsforbuddet skal medføre, at ejendommen bliver væsentligt mindre værd end de omkringliggende ejendomme, hvor der ikke er noget forbud mod nedrivning. Det skal desuden være selve nedrivningsforbuddet, der ligger til grund for misforholdet i ejendomsværdierne, før planlovens §49 finder anvendelse.
Forvaltningen har ikke fundet mange fortilfælde, hvor det er afgjort, at kommunen skal overtage en ejendom efter at have udarbejdet en bevarende lokalplan og derefter nægtet tilladelse til nedrivning. Det bemærkes, at det er ikke en ejendom, hvor der vil kunne bygges mere end et enfamiliehus, så sammenligningsgrundlaget vil være andre enfamiliehuse i området. Hvis ejendommen ender med at skulle overtages af kommunen mod erstatning, kan kommunen sælge ejendommen videre.
By- og Miljøforvaltningens vurdering
Supplerende til SAVE-vurderingen har forvaltningen i september 2026 foretaget en besigtigelse af ejendommen med henblik på at foretage en nærmere vurdering af huset og dets sammenhæng med det omkringliggende villakvarter og skovområde. Forvaltningen har endvidere gransket de originale tegninger med henblik på at vurdere ejendommens nuværende originalitet.
Ejendommen indgår ikke som en del af et større sammenhængende bevaringsværdigt miljø, som det eksempelvis er tilfældet i Maglegård Kvarter, og dens bevaringsmæssige kvaliteter vurderes derfor primært at knytte sig til selve ejendommen og til grundens grønne karakter.
Huset er beliggende som det sidste hus i villakvarteret mod skoven. Bebyggelsen er placeret mere end 20 meter fra vejskel og er omgivet af træer og anden beplantning. Ejendommen ligger desuden på en skrånende grund med beplantninger, hvilket medvirker til, at bebyggelsen ikke fremstår markant i gadebilledet. På ejendommen findes flere markante træer, blandt andet både store fyrretræer og flere frugttræer, der er med til at give stedet og ejendommen karakter. Ved besigtigelsen blev det vurderet, at ejendommen, i samspil med terræn og beplantning, har en høj grad af særpræg, som bidrager til områdets grønne udtryk.
De høje træer på grunden mod vejen er en vigtig del af villakvarterets samlede miljø, men det vurderes ikke, at det grønne præg i sig selv er tilstrækkeligt til at forvaltningen vil anbefale et §14-forbud.
I SAVE-vurderingen er der lagt særlig vægt på, at huset er et velproportioneret typehus med markante og tidstypiske arkitektoniske elementer, herunder vinduesbånd og skorsten. Der er desuden lagt vægt på facadens vekslen mellem grundmur og jernbetonsøjler med beklædning af cementspånplader. Herudover beskrives det, at samspillet mellem gavlenes gule tegl og facadernes pladebeklædning mellem de lyseblå jernbetonsøjler giver huset en særlig arkitektonisk karakter.
Det er forvaltningens vurdering, at det har mindsket ejendommens originalitet, at der er

foretaget en tagudskiftning, hvor man har trukket tagfoden en del mere ud end det originale tag. Det betyder, at taget er trukket længere ud over facaden, hvilket giver et noget tungere udtryk end det originale tag og er med til at skjule facadens karakter.
Samlet set vurderes det, at ejendommen ikke har så væsentlig en betydning for områdets samlede bevaringsmæssige eller arkitektoniske karakter, at det kan begrunde et §14-forbud. Og da ejendommens originalitet samtidig er begrænset af en tidligere tagudskifting, vurderes det heller ikke, at ejendommens arkitektoniske værdi i dette tilfælde bør medføre, at der nedlægges et §14-forbud. Forvaltningens vurdering er også foretaget ud fra en betragtning om, at der bør udvises en vis selektivitet i anvendelsen af §14-forbud.
Trafik- og Teknikudvalget har mulighed for at oversende sagen til Økonomiudvalget med anbefaling om nedlæggelse af et forbud efter planlovens §14, hvis udvalget ønsker ejendommen bevaret.