Principiel tilkendegivelse om højprisordningen ved opførelse af almene boliger

Indstilling

Center for Politik, Styring og udvikling indstiller,
1. at Gladsaxe Kommune tilkendegiver over for de almene boligorganisationer, at kommunen principielt er indstillet på at anvende højprisordningen ved opførelse af almene boliger, når kriterierne herfor er opfyldt.
Kommende behandlingsforløb
Byrådet 25.11.2026
Gennemgang af sagen
Principiel tilkendegivelse om højprisordningen ved opførelse af almene boliger
AAB har anmodet Gladsaxe Kommune om en principiel tilkendegivelse vedrørende kommunens anvendelse af højprisordningen ved opførelse af almene boliger.
Center for Politik, Styring og Udvikling vurderer, at en principiel afklaring vil give almene bygherrer bedre mulighed for at inddrage højprisordningen i de indledende vurderinger af et byggeprojekts økonomi.
Sagen forelægges med henblik på, at Byrådet tager principiel stilling til kommunens generelle anvendelse af højprisordningen ved opførelse af almene boliger i Gladsaxe Kommune.
Højprisordningen – særlig støtteordning i udvalgte kommuner
Ved opførelse af almene boliger gælder der et lovfastsat maksimum for den samlede anskaffelsessum. Formålet er at sikre, at den offentlige støtte til almene boliger anvendes effektivt, og at huslejeniveauet holdes på et rimeligt niveau.
Højprisordningen gælder i udvalgte kommuner med særligt høje boligpriser, herunder Gladsaxe Kommune. Ordningen skal understøtte opførelsen af almene boliger i områder, hvor høje grund- og byggeomkostninger kan gøre det vanskeligt at gennemføre projekter inden for den almindelige maksimale anskaffelsessum.
Højprisordningen består af to elementer:
Generel forhøjelse af maksimumbeløbet: Det almindelige maksimumbeløb for opførelse af almene boliger i de omfattede kommuner er generelt forhøjet med 10 pct.
Kommunalt tillægslån: Kommunerne kan godkende, at anskaffelsessummen i et konkret projekt overstiger det forhøjede maksimumsbeløb med op til yderligere 10 pct.

Den del af anskaffelsessummen, der overstiger det forhøjede maksimumsbeløb, finansieres med et kommunalt tillægslån. Ordningen med tillægslån kan kun benyttes ved overskridelser af maksimumbeløbet.
Tillægslånet ydes på vilkår svarende til et kommunalt grundkapitallån. Lånet er rente- og afdragsfrit i op til 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Da denne del af anskaffelsessummen finansieres fuldt ud af kommunen, belaster den hverken huslejen eller beboerindskuddet.
Højprisordningen er frivillig for kommunerne, og ordningen giver ikke boligorganisationerne krav på, at Byrådet godkender en anskaffelsessum op til det forhøjede maksimumsbeløb eller yder et kommunalt tillægslån.
Højprisordningen løber frem til 2035.
Kriterier for anvendelse af ordningen
Højprisordningen kan ikke anvendes til generelt at bygge dyrere almene boliger eller boliger med luksuspræg. De enkelte boliger skal fortsat indrettes og udstyres på en måde, der svarer til de boligsøgendes rimelige forventninger til boliger af den pågældende type og størrelse.
På baggrund af ordningens formål, anbefaler forvaltningen, at højprisordningen kun anvendes i et konkret projekt, hvis:
den højere anskaffelsessum er nødvendig for, at projektet kan realiseres, og behovet for den højere anskaffelsessum skyldes projektets grund- eller byggeomkostninger.
Boligorganisationen skal i den forbindelse redegøre for projektets samlede anskaffelsessum og finansiering, de udgifter, der begrunder behovet for en højere anskaffelsessum, og de tiltag, der eventuelt er gennemført eller overvejet for at begrænse udgifterne.
Hvis der søges om tillægslån, skal boligorganisationen desuden redegøre for størrelsen på det ønskede lån og de udgifter, som lånet skal finansiere.
Dokumentationen skal gøre det muligt for Byrådet at vurdere, om projektets udgifter er nødvendige og rimelige, og om der er grundlag for at godkende den ansøgte anskaffelsessum og et eventuelt tillægslån.
Anvendelsen af højprisordningen beror således på en konkret vurdering af det enkelte projekt.
Det er en forudsætning, at projektet i øvrigt kan godkendes efter reglerne om støtte til almene boliger.
Betydningen af en principiel tilkendegivelse
En principiel beslutning om anvendelse af højprisordningen indebærer ikke, at Byrådet har taget stilling til konkrete almene boligprojekter.
Beslutningen er heller ikke en generel forhåndsgodkendelse af anskaffelsessummen for almene boliger eller af ydelsen af et kommunalt tillægslån.

Beslutningen er alene en tilkendegivelse om, at Gladsaxe Kommune som udgangspunkt er indstillet på, at højprisordningen kan anvendes ved opførelse af almene boliger, når kriterierne beskrevet ovenfor er opfyldt.
En principiel beslutning vil give boligorganisationerne et tydeligere grundlag for at vurdere, om de skal arbejde videre med projekter, der forudsætter en højere anskaffelsessum. En manglende principiel tilkendegivelse vil omvendt betyde, at en bygherre ikke kan lægge til grund, at en forhøjet anskaffelsessum vil kunne indgå i projektets finansiering. Det kan have betydning for, om almene byggeprojekter udvikles og efterfølgende realiseres.
Beslutningen giver ikke boligorganisationerne krav på kommunal støtte eller på anvendelse af højprisordningen.
Økonomiske konsekvenser
En accept af anvendelse af højprisordningens økonomiske ramme indebærer en højere kommunal udgift til almene boliger. Den kommunale støtte kan øges med et tillægslån på op til 10 % af det gældende maksimumsbeløb for alment byggeri, som med ordningen også generelt er blevet øget.
De konkrete økonomiske konsekvenser for kommunen vil afhænge af de enkelte projektgodkendelser, projekternes størrelse, anskaffelsessummen og nødvendigheden for et eventuelt tillægslån. Et alment byggeprojekt godkendes endeligt af Byrådet i forbindelse med skema B.
I perioden 2016-2026 har Gladsaxe Kommune alene givet skema B tilsagn til ét nybyggeriprojekt med 36 boliger. Det kommunale grundkapitallån til projektet udgjorde 9,4 mio. kr. Hvis højprisordningen havde været anvendt, ville det samlede kommunale lån udgøre ca. 20,8 mio. kr., hvilket svarer til en kommunal merudgift på ca. 11,4 mio. kr.
Et detaljeret beregningseksempel på den kommunale finansiering ved anvendelse af højprisordningen er vedlagt som bilag 1.
Forvaltningen vurderer, at højprisordningen vil kunne gøre det muligt at opføre almene boliger, som ellers ikke ville blive opført i hovedstadsområdet, men også at ordningen generelt vil føre til øgede kommunale udgifter.