Orientering: Status og videre proces for boligprojekt Rasmus Knudsens Vej (Boliggården)

Indstilling

Center for Social Indsats og Bolig indstiller,
at orientering foretages.

Sagsfremstilling

1. Baggrund for sagen
I forlængelse af Lokalplan for Rasmus Knudsens Vej og de tidligere planer om frasalg af
U/Nord til boligudvikling med henblik på ny beliggenhed for skolen ved Svingelport, besluttede
Byrådet, at Boliggården skulle etablere 55 almene boliger, jf. lokalplanens krav om almene
boliger. Helsingør Kommune og Boliggården indgik herefter en samarbejdsaftale (2021).
Der blev nedsat en politisk styregruppe for at sikre, at barren blev sat højt i samarbejdet
mellem boligorganisation og kommune, og at byggeriet blev både socialt og klimamæssigt
bæredygtigt. Styregruppen afholdt møder og studietur, hvor bl.a. målgrupper, boligtyper,
licitationsform mv. blev drøftet. Der blev ligeledes udarbejdet oplæg til vision for boligprojektet.
På grund af bl.a. de generelle svære økonomiske vilkår for alment nybyggeri og
ressourceprioritering i både kommune og boligorganisation, har projektet stort set været i bero.

Seneste møde i den politiske styregruppe blev afholdt i november 2022.
Dertil har det vist sig udfordrende at lade visionen være bærende for projektets fremdrift, uden
et egentlig skitseforslag og disponering af grunden. Det gælder både i forhold til de
økonomiske og bygningsmæssige rammer og i forhold til kommunalt grundsalg.
2. Boligprojekt på Rasmus Knudsens Vej – status
For at sikre fornyet fremdrift har Boliggården derfor, i samarbejde med
rådgivningsvirksomheden Byværk og Arkitektvirksomheden Cornelius-Vöge, udarbejdet
indledende skitseforslag for projektet.
Kommunen indgår i den løbende dialog og opfølgning for at sikre sammenhæng til
visionsarbejdet. Det er for Boliggården samtidig vigtigt, at skitseforslaget tilpasses de
økonomiske rammer, som alment byggeri styres af.
Styregruppens visionsarbejde er opsummeret nedenfor og forventes medtaget i
skitseforslagets introduktion, hvor der også henvises til Kommunens arkitekturpolitik.
2.1. Vision for området
Styregruppen ønskede med boligprojektet at få et eksempel på forbilledlige, moderne,
attraktive, almene boliger, der bygger på bæredygtige principper – både miljømæssige og
sociale. Med henvisning til fx Romerhusene og Sjølundhusene søger man at skabe et
mindeværdigt træbyggeri i Helsingør, hvor kvalitet i byggeriet går hånd i hånd med det almene
boligbyggeris omtanke for nøjsomhed og fællesskab, samt fokus på drift og vedligehold.
Af visionsarbejdet fremgår det bl.a., at styregruppen ønsker:
En blandet beboersammensætning.
Boligerne etableres som familieboliger, hvor op til halvdelen af boligerne skal
være målrettet seniorer.
Bebyggelsen appellerer til forskellige aldersgrupper og familiestørrelser.
Etablering af 3-5 ”særligt billige boliger” til udsatte målgrupper, jf. Fonden for
blandede byer.
En fællesskabsorienteret bebyggelse.
Fælleshus, der bidrager til fællesskab i hverdagen.
At udearealer både tilbyder ro og et aktivt liv på tværs af generationer.
At udendørs arealer skal opdeles i private haver/terrasser, halvoffentlige rum
samt fællesarealer
Kvalitet i arkitektur og bæredygtige valg.
At materialer skal være af bæredygtig karakter.

Fokus på bygbarhed og høj kvalitet, der sikrer langsigtet holdbarhed.
At der indtænkes biodiversitet og naturnær drift
At bebyggelsen passes ind i landskabet og det kuperede terræn.

Visionsudkastet er drøftet i den politiske styregruppe i november 2022 og tilpasset derefter, og
ovenstående er en opsummering heraf.
Boligprojektets overordnede tanker blev også behandlet af det daværende Arkitekturråd i 2023,
hvor især bæredygtige materialer og tilpasningen til de landskabelige værdier blev pointeret.
2.2. Skitseprojektets indhold
Det er hensigten, at skitseforslaget fungerer som led i at kvalificere byggemuligheder og
bygbarhed, samt som udgangspunkt for en kommende Skema A-ansøgning og generel
myndighedsbehandling.
Det nuværende skitseforslag lægger op til 55 boliger i fire forskellige boligtyper mellem 51 og
114 kvm. Boligerne følger terrænet i rækkehus-grupper på 2-5 boliger.
Der lægges fra rådgiver op til boliger i 1-2 etager med saddeltag og træfacader. Løsninger,
som er langtidsholdbare og bæredygtige prioriteres. Idet der er tale om alment nybyggeri, har
bygbarhed indenfor den økonomiske ramme og bæredygtig drift også været væsentligt.
Oplæg til boligfordeling:
Pt. lægger rådgiver op til at etablere 4.723 kvm, med følgende boligfordeling:
4 boliger på 51-54 kvm, 1 etage - etableret som ”særligt billige boliger”.
23 boliger på 69-72 kvm, 1 etage.
16 boliger på 93-97 kvm, 1½ etage
12 boliger på 110-114 kvm, 2 etager.

I dialogen mellem kommune, boligorganisation og rådgivere har der været fokus på at sikre en
boligfordeling, der matcher udlejnings-efterspørgslen, og som henvender sig til både
børnefamilier i forskellige konstellationer og størrelser og seniorer med forskellige
tilgængeligheds- og arealbehov. Derfor er halvdelen af boligerne i skitseprojektet i ét plan.
Fællesfaciliteter, ikke fælleshus:
I skitseforslaget indgår ikke et egentligt fælleshus, da Boliggården vurderer, at omkostningerne
pr. lejemål ikke vil stå mål med den faktiske brug og afdelingens størrelse. For at imødekomme
styregruppens ønske om fællesskab, er der i stedet muliggjort plads mellem boligklyngerne til 3
mindre fællesskabsorienterede elementer, som fx orangeri eller overdækket opholdsrum. Dette
skal præciseres i det videre forløb.

Landskab:
Dertil har indplacering i landskabet været et væsentligt omdrejningspunkt. Det medfører, at
byggeriet spreder sig over et større areal. Det er dog hensigten, at skitseforslagets nuværende
bebyggelsesplan reduceres i den videre bearbejdning, så den stemmer overens med
eksisterende funktioner (især Småbørnshuset) og det areal, som kommunen vælger at
frasælge.
3. Fremadrettet proces
3.1. Ordinært almenbolig-projekt fremfor styregruppe
I forlængelse af Byrådets konstituering er der ikke nedsat en ny styregruppe for projektet.
Idet projektet overordnet set følger den vision og de forhold, som kommune og
boligadministration har aftalt, vurderer administrationen, at boligprojektet kan fortsætte uden
nedsættelse af ny politisk styregruppe.
Det betyder, at projektet herefter følger Skema ABC-processen for ordinære
almenboligprojekter, hvor projektet følges administrativt med henblik på at sikre, at aftaler i
forlængelse af Byrådets godkendelser fastholdes og forskellige kommunale hensyn varetages.
Dertil skal skitseforslag og bebyggelsesplan gennemgå yderligere bearbejdning for at sikre, at
projektet lever op til lokalplan, terrænforhold, afstandskrav, vejadgang, eventuelle
dispensationer mv.
Boliggården forventer at nedsætte et byggeudvalg med repræsentanter fra deres
hovedbestyrelse.
3.2. Købsaftale og Skema A
Boliggården og rådgiver arbejder på at klargøre en betinget købsaftale og en teknisk skema Aansøgning i dialog med Helsingør Kommune. Begge dele forventes at være klar til politisk
behandling i slutningen af 2026.
Frem mod skema A og B forventer Boliggården dertil at fastsætte ’kardinalpunkter’, dvs.
elementer, der er centrale i forbindelse med realisering af boligprojektet, samt tydelig
prioriteringsrækkefølge som styringsredskab for den videre proces. Det er hensigten, at der
ikke kan ske større fravigelser uden inddragelse af Boliggården og Helsingør Kommune.
I Skema A fastlægges den overordnede ramme for boligerne, herunder boligantal, -størrelser
og -fordeling, ligesom den forventede anlægsøkonomi opstilles indenfor det lovgivne
maksimumbeløb.
Boliggården forventer at udbyde projektet som integreret byggeri i totalentreprise forholdsvis
hurtigt efter en Skema A-godkendelse. Formålet med dette er at inddrage entreprenør tidligt i
processen og skitseringen og sikre økonomistyringen allerede fra projektets start, samtidig
med at projektets intentioner fastholdes.

4. Vejadgang
For at realisere boligprojektet, skal der etableres en vejadgang til grunden, der i dag er én stor
matrikel uden vejadgang.
Vejmyndigheden har peget på to mulige løsninger – enten via Rasmus Knudsens Vej og ny
signalregulering ved Esrumvej eller via et ekstra ben på rundkørslen på Esrumvej ved
Småbørnshuset. Valg af løsning afhænger af flere forskellige forhold, herunder hvordan hele
området forventes udbygget, og derudover fx terrænspring, forsyningsledninger i jorden,
adgang til eksisterende funktioner mv.
Skitseforslaget arbejder derfor med at tilgodese begge muligheder i bebyggelsesplanen.
Muligheder, konsekvenser og økonomi for de to forskellige løsninger er ikke undersøgt
yderligere, og der er på nuværende tidspunkt ikke afsat midler til formålet.
4.1. Budgetforslag 2027
Hvis adgangsvejen skal etableres i 2028, hvor byggeriet vurderes at kunne igangsættes,
vurderer administrationen, at der allerede i 2027 bør afsættes midler til analyse og projektering.
Vejmyndigheden vurderer, at der skal afsættes 300.000 kr. hertil, hvilket der er udarbejdet et
ønske på til forhandlingerne om budget 2027-2030.
5. Grundkapitallån
Med udgangspunkt i lokalplanens byggemuligheder for det udpegede byggefelt, kan der
maksimalt etableres 55 boliger på gennemsnitligt 95 kvm., samlet 5.225 kvm. Skitseprojektets
nuværende boligfordeling lægger op til etablering af 4.723 kvm. og en samlet anlægsramme på
145,8 mio. kr., med udgangspunkt i nuværende maksimumbeløb (2. kvartal 2026).
Kommunen yder grundkapitallån på mellem 8 og 12 pct. af anlægsrammen, afhængigt af
boligstørrelse. Med skitseprojektets nuværende gennemsnitsstørrelse, vil det kommunale
grundkapitallån være 8 pct., svarende til i alt 11,7 mio. kr.
Helsingør Kommune afsætter som udgangspunkt ikke løbende midler i budgettet til udbetaling
af grundkapital i forbindelse med almenboligprojekter. I sammenhæng med frasalg af
kommunale sociale boliger, er der dog reserveret midler til grundkapital.
Dertil har Byrådet tidligere behandlet muligheden for, at en andel af provenuet ved salg af
Hamlet på Kronborgvej 1 og nedlæggelse af ældreboligerne, kan reserveres til grundkapital
ved etablering af nye almene boliger. (april 2024 og september 2024).

Retsgrundlag
Almenboligloven

Relation til vision og tværgående politikker
Vision 2030: Vi udvikler levende bysamfund med aktive rum og udfoldelsesmuligheder.
Sammen vil vi:
Udvikle byer og lokalsamfund, som er socialt, miljømæssigt og økonomisk bæredygtige.
Skabe rammerne for nye varierede boformer.

Økonomi/Personaleforhold
1. Grundsalg
Med projektet vil der også ske salg af kommunal ejendom til Boliggården, med udgangspunkt i
vurderet markedspris for almene boliger. Idet arealet sælges med henblik på etablering af
almene boliger, vil en grundsalgspris afspejle, at anlægsrammen er fastsat via
maksimumbeløbet. Grundsalgsprisen må derfor forventes at ligge lavere end den generelle
markedspris.
Indtægten af salg af grundareal kendes ikke på nuværende tidspunkt. Et salg vi blive bogført
under anlægsprojektet arealoptimering.
2. Grundkapitallån og kommunal garanti
Da der er tale om et alment nybyggeri, udløser byggeriet grundkapital på 8-12 pct. af
anlægssummen. Den procentuelle andel afhænger af boligstørrelsen.
Dertil vil kommunen skulle give kommunal garanti for boligorganisationens låneoptag. Den
samlede anlægsramme må forventes at ligge på omkring 146,0 mio.kr., på baggrund af
gældende maksimumbeløb og byggeretten i lokalplanen.
Der har i flere år været reserveret et beløb til grundkapital i kommunens budget på 13,2 mio.
kr., med udgangspunkt i 2021-niveau. Disse indgår pt. i Budget 2026, og søges derfor overført
3. Etablering af ”særligt billige boliger”
Hvis der etableres ”særligt billige boliger” med kommunal anvisningsret, gælder de kommunale
forpligtelser ved tomgang mv.
4. Infrastruktur – Løsning for vejadgang
I forbindelse med projektet og realisering af boliger i området, lægges der op til at afsætte
300.000 kr. i budget 2027 til trafikanalyse og projektering i 2027, med henblik på etablering i
2028. Anlægsønske indgår i budgetforhandlingerne for 2027-2030.
Med udgangspunkt i trafikanalysen og den indledende projektering vil der i budget 2028-2031
fremsættes et anlægsforslag om etablering af vejadgang til grunden.

Kommunikation/Høring/Borgerinddragelse
Der har været borgerinddragelsesproces i forbindelse med lokalplanen, der ligger til grund for
projektet.
Den nedsatte styregruppe omfattede både byrådsmedlemmer og beboerdemokratiske
repræsentanter fra Boliggården.
Boliggården forventer at nedsætte Byggeudvalg med beboerdemokratiske repræsentanter i
forbindelse med det videre projekt.
BESLUTNINGER BY-, PLAN- OG TRAFIKUDVALGET 2026-2029 DEN 27-08-2026
Orientering foretaget.
Fraværende:
Janus Kyhl
BESLUTNINGER

Økonomi

- OG ERHVERVSUDVALGET 2026-2029 DEN 31-08-2026
Malthe Jacobsen (Ø) var mødt som stedfortræder for Emilie Schumacher (Ø).
------------------------------Orientering foretaget.
Fraværende:
Emilie Schumacher