Ansøgning om godkendelse af Skema C for Fællesbos helhedsplan afd. 16 Sjællandsparken

Sagsfremstilling

Afdeling16 Sjællandsgade bestod inden renoveringen af 89 familieboliger på H.C. Ørsteds Vej 63-71 og Sjællandsgade 43-51 i Herning. Der er blevet nedlagt 9 boliger i afdelingen i forbindelse med etablering af tilgængelighed med elevator, som kun var muligt ved en sammenlægning af lejemål.
Afdelingen, som er opført i 1958, stod inden renoveringen over for et ufravigeligt renoveringsbehov. Facaden skulle efterisoleres, vinduer trængte til udskiftning, taget skulle skiftes og installationer var fra opførelsestidspunktet.
Der har ikke været større ændringer i helhedsplanens indhold og løsninger under udførelsen sammenholdt med Skema B.
For at give et overblik nu i forbindelse med godkendelse af Skema C, er nedenfor foretaget en kort opsummering af helhedsplanens indhold.
Bygningen - helhedsplantiltag
Vurderingen var, at der var brug for en gennemgribende renovering og modernisering af

afdelingens boliger. Hensigten med helhedsplanen var at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med bl.a. større badeværelser med plads til vaskesøjle.

Oversigt over helhedsplanens renoveringstiltag på bygningsniveau:
Udskiftning af tag, efterisolering af taggrum Ny skalmur og efterisolering af facaden Kældertrapperne udskiftes i forbindelse med facaderenoveringen Nye vinduer og døre i facaden (inkl. kælder). Lydruder ved indgangssiden mod Sjællandsgade Postkasseanlæg og dørtelefon Maling af trapperum Renovering af kælder, herunder installationer Kloakseparering Nye afløbs-, VVS- og elinstallationer Etablering af solcelleanlæg Håndtering af miljøfremmede stoffer (pcb, asbest, bly mv.) i forbindelse med renoveringen

Oversigt med helhedsplanens renoveringstiltag på boligniveau:
Nyt køkken med forberedelse for opvaskemaskine (I nogen boliger er køkkenet i åben forbindelse med stuen, i andre er det mere afskærmet) Rummeligt badeværelse med plads til vaskesøjle Forbedret lydisolering mellem boligerne og ud mod trappeopgang og altangang Ny entredør Nye installationer Balanceret ventilation Ny udvidet altan/terrasse hvor det er muligt.

Oversigt over antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen:

antal lejligheder før renoveringen

antal lejligheder efter renoveringen

1 værelses

2 værelses

3 værelses

4 værelses

i alt

heraf boliger

med tilgængelighed

(elevator typisk)

Oversigt med helhedsplanens renoveringstiltag i afdelingens udearealer:
Nye opholdsarealer, nyetablerede stier Det grønne område er disponeret med cirkulære rum, der indeholder forskellige funktioner (træer og buske som er med til at skabe rum i det ellers åbne grønne område) Legeplads, sandkasse, inventar (borde/bænke) Bedre belysning Flere parkeringspladser Cykelparkering ved opgange Molokker til affaldshåndtering Renovering af garager Beplantning mod H. C. Ørsteds Vej, som fysisk adskillelse ud til vejen
Ændring fra Skema B til Skema C.
Renoveringer af almene boligafdelinger er en kompleks størrelse. Der vil i stort set alle sager, hvor man renoverer bygninger opført for næsten 70 år siden, opstå uforudsete udgifter i et vist omfang.
Samtidigt er finansieringen af en helhedsplan bundet op på Landsbyggefonden. Landsbyggefonden følger en lang række regler og praksis ift. budgetteringen af støtte. Dette medfører uhensigtsmæssigheder, som f.eks. at der ikke kan budgetteres med uforudsete udgifter, og at der er et loft over, hvor meget man kan budgettere til huslejetab i forbindelse med renoveringen.
I den konkrete sag, er den samlede renoveringsudgift steget fra 131,237 mio. kr. ved Skema B til 162,837 mio. kr. ved Skema C.

Indregnet heri er der ydelser på hjemtagne realkreditlån på 2,101 mio. kr. Disse skal efter Landsbyggefondens regler indgå i renoveringssummen. Samlet svarer dette til en stigning i renoveringsudgiften på 24%.
Merudgifter på byggesagen fordeler sig som følgende:

Håndværkerudgifter kr. Omkostninger kr. Gebyrer kr. Driftsudgifter kr. Byggeudgifter i alt kr.

Støttet 10.566.702

Håndværkerudgifter Stigningen i håndværkerudgifter på 19,078 mio. kr. skyldes bl.a. prisstigninger. Desuden har der været uforudsete udgifter primært vedr. håndtering af asbestholdig jord, håndtering af blød bund i forbindelse med etablering af elevatorer samt en ændring i ophængningsprincippet for altanerne.
Omkostninger Herudover har der været en stigning i omkostninger på 11,209 mio. kr. Især to omkostningsposter er steget markant siden Skema B. Det er udgifter til genhusning (primært lejetab) samt byggelånsrenter.
Finansiering.
Den samlede anlægsøkonomi fordeler sig som følger:

Huslejeniveauet Trods ovenstående merudgifter, er det lykkedes - gennem forhandling og samarbejde med Landsbyggefonden - at nå frem til enighed om en forøgelse af det støttede lån fra Landsbyggefonden på 17.346.000 kr.
Stigningen i udgiften på de ustøttede arbejder finansieres bl.a. ved anvendelse af afdelingens henlæggelser samt en reduktion i fremtidige henlæggelser. Grundet renoveringens store omfang har det været muligt at reducere i omfanget af fremtidige henlæggelser i en årrække.
Ydermere har FællesBo ansøgt Landsbyggefonden om anvendelse af reguleringskontoen for byggesagen til finansiering af de ekstra ustøttede arbejder. Dette er godkendt af Landsbyggefonden. Reguleringskontoen indeholder akkumulerede beløb af driftsstøttelån fra Landsbyggefonden samt fritagelsesbeløb for pligtmæssige bidrag samt ydelser på udamortiserede lån fra Skema A tidspunktet til skæringsdato den 31/12-2025.

Grundet ovenstående tiltag er det lykkedes at gennemføre projektet med en fastholdelse af den allerede udmeldte huslejestigning ved Skema A, dog med en normal årlig indeksering på ca. 2%. Den gennemsnitlige husleje i afdelingen er efter renoveringen på 895 kr./m2/år i 2025priser.
Kapitaltilførsel Herning Kommunes andel i kapitaltilførsel i 1/5-ordning er fortsat 150.000 kr. Dette beløb er uændret sammenholdt med Skema A og B. Der blev givet bevilling til Kapitaltilførslen i forbindelse med godkendelse af Skema A.
Nykredit stiller krav om kommunal garantistillelse på 93,36 % af det støttede lån på gruppe 1arbejder, svarende til 72.531.384 kr.
Landsbyggefonden giver en regaranti på 50 % af det støttede lån.
Nykredit stiller ikke krav om kommunal garantistillelse på det ustøttede lån på gruppe 2- og 3arbejder.
Opsummering på forventet kommunal garantiforpligtigelse:
Lånegaranti 93,36% (gruppe 1-arbejder) (brutto) kr. 72.531.384 Samlet kommunal lånegaranti (netto – pga. LBF’s regaranti) kr. 36.265.692.

Økonomi

-, ERHVERVS- OG UDDANNELSESUDVALGET INDSTILLER,
at anlægsregnskab i form af Skema C for helhedsplan for Fællesbo afdeling 16 Sjællandsparken godkendes med en samlet anlægssum på i alt 162.836.642 kr.
at den kommunale garantistillelse for de støttede og ustøttede lån på 72,531 mio. kr., netto 36,266 mio. kr. godkendes.

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.