PV Genbehandling af igangsætningssag af planlægning for boliger, Havremarken, Gedved Nord

Indstilling

Direktionen indstiller, at
1. Plan- og Vejudvalget godkender administrationens anbefalinger til planlægningens
formål og indhold i forbindelse med igangsætning af planlægning for boliger,
Havremarken, Gedved.

Sagsfremstilling

Baggrund og formål
En privat udvikler har på vegne af lodsejer fremsendt ønske om lokalplanlægning for et område
udlagt til boliger.
Den 3. juni 2025 behandlede Plan- og Vejudvalget igangsætningen for indeværende
lokalplanområde. Projektet indeholdte 60 rækkehuse, der skulle etableres i delområde 1 (se
oversigtskort), som lokalplanen skulle være byggeretsgivende for.
Lokalplanen skulle således ikke være byggeretsgivende for den resterende del af området.
Et flertal i Plan- og Vejudvalget besluttede på daværende tidspunkt at igangsætte
planlægningen, men med den ændring, at der udelukkende skulle opføres åben-lav
bebyggelse.

Administrationen har haft opfølgende dialog med udvikler, som har udvidet projektet til at
omfatte planlægning for hele området (d.v.s. både delområde 1 og 2). Projektet rummer nu
både åben-lav og tæt-lav bebyggelse og planen er byggeretsgivende for hele planområdet.
Horsens Kommune ønsker, at hele lokalplanområdet realiseres samtidig. Der vil derfor i videst
muligt omfang blive indarbejdet bestemmelser i lokalplanen, der fastlægger vilkår om, at
byggemodningen for hele området skal være etableret, før boligerne kan ibrugtages.
Lokalplanområdet er 11,5 ha og ligger i den nordligste del af Gedved i forlængelse af den
eksisterende vej, Korntoften.

Figur 1: Oversigtskort, lokalplanafgrænsningen for boliger, Havremarken, Gedved nord

Figur 2: Oversigtskort med delområde 1 og delområde 2

Lokalplanens indhold
Planlægningen skal give mulighed for at etablere et område, hvor der kan bygges fritliggende
enfamiliehuse (åben-lav bebyggelse) samt række-, dobbelt-, klyngehuse (tæt-lav bebyggelse).
Der gives mulighed for byggeri i 1-2 etager.
Centralt i området udlægges et stort areal til grønne fællesarealer med mulighed for
stiforbindelser, ophold og håndtering af regnvand. Det grønne fællesareal skal fungere som
bindeleddet mellem lokalplanens delområder og den eksisterende bebyggelse ved Korntoften.
Terrænregulering vil kun være muligt i begrænset omfang af hensyn til de geologiske forhold
og for at bevare områdets landskabelige karakter.
Bygningshøjderne skal disponeres efter en overordnet struktur, der sikrer en gradvis
nedtrapning mod det åbne land, der er en del af det bevaringsværdige landskab Gedved
Bakkelandskab.
Planlægningen skal inddele området i to delområder, der begge overgår til byzone.
Inden for delområde 1 ønsker bygherre at etablere 91 tæt-lav boliger. Herunder 20
dobbelthuse, 35 rækkehuse med gavlmotiv og 36 rækkehuse med længemotiv.
Inden for delområde 2 ønsker bygherre at etablere 49 åben-lav boliger. Delområde 2 rummer
desuden areal til vandhåndtering og grønne fællesområder.
Det er administrationens vurdering, at området kan bære den tættere bebyggelse, uden at gå
på kompromis med de landskabelige kvaliteter, som stedet rummer.
Sammenhæng til arkitekturpolitikken – Rum for mennesker
Styrk hele Horsens
Udbygningen af Gedved skal ske som en naturlig og harmonisk forlængelse af de eksisterende
boligområder i den nordlige del af byen.
Afslutningen af vejen i den forudgående udstykning danner et naturligt afsæt for en
videreførelse af vejforløbet i den nye udstykning. På den måde tager planlægningen afsæt i
den eksisterende bystruktur og understøtter en sammenhængende udvikling af Gedved.
Vær en god nabo
Områdets udformning skal understøtte fællesskab og skabe attraktive udendørs
opholdsarealer med mulighed for leg, bevægelse og ophold.
Bestemmelser om bebyggelsens højde og etageantal skal medvirke til, at den nye bebyggelse
indpasses i områdets eksisterende skala og tager hensyn til de omkringliggende boliger og
omgivelser.
Byg til hverdagslivet
Gode stiforbindelser skal understøtte en aktiv og bæredygtig hverdag, ved at skabe gode
muligheder for at gå og cykle og dermed gøre det lettere at vælge aktive transportformer.

Ved at udlægge delområder med forskellige bygningstyper skabes mulighed for forskellige
boligformer, der kan imødekomme forskellige behov og livsfaser.
Miljø og klima
Regnvandshåndtering indarbejdes som en naturlig del af områdets grønne struktur, ud fra
stedets identitet og naturlige terræn.
Frafaldserklæring/overtagelsespligt
Lokalplanområdet er privatejet og overføres fra land- til byzone. Det er aftalt med
ejendomsudvikler, på vegne af ejer, at der underskrives en frafaldserklæring.
Administrationen anbefaler
Administrationen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til en lokalplan med udgangspunkt i
administrationens anbefalinger herunder.
I den videre planlægning skal der særligt arbejdes med, at:
skabe en attraktiv fordeling mellem tæt-lav og åben-lav boligbebyggelserne
områdets landskabelige karakter bevares, ved at tage udgangspunkt i det eksisterende
terræn, beplantning og landskabets naturlige strukturer
der fastsættes bestemmelser om bygningshøjde og etageantal
der etableres gode vej- og stiforbindelser, der skaber sammenhæng til de eksisterende
veje og stier i området og til de nærliggende rekreative arealer
kantzonerne mellem boliger og vej bearbejdes, så området fremstår harmonisk og
indbydende
boligerne placeres, så bebyggelsen får et åbent og luftigt udtryk
bassiner og strømningsveje til håndtering af skybrudsvand placeres og udformes, så de
indgår som positive elementer i landskabet og samtidig understøtter områdets
biodiversitet
der udarbejdes en samlet plan for regnvandshåndtering, herunder dimensionering af
løsningerne i de enkelte delområder
/JCPA