Udvidelse af lokaplanområde for boliger ved Sunneroesvej, Munkebo

Sagsfremstilling

Administrationens anbefalinger til lokalplanarbejdet
På baggrund af en intern analyse, vurdering og besigtigelse af lokalplanområdet samt det fremsendte
projektmateriale, har administrationens følgende indstillinger til den forestående lokalplansproces:
At hvis der indrettes boliger, som henvender sig til ældre, skal der tages højde for det i indretningen af
udearealerne, så det er nemt for gangbesværede at kommer rundt, at det er muligt at parkere tæt på sin
bolig, og at veje separeres mellem biler og bløde trafikanter eller udføres som lege- og opholdszoner (jf.
Færdselslovens § 40 og Bekendtgørelse 2023-04-13 nr. 425 om vejafmærkning § 27, ad tavle E 51,
Opholds- og legeområde).
De 10 m der foreslås kan anvendes til beplantningsbælte, men byggelinjen mod Sunneroesvej bør
ændres til 25 m, således at den flugter med byggelinjen for nabobebyggelsen mod øst. Byggelinjen er
vigtig for at skabe en overgang til det åbne landskab. Byggelinjen repræsenterer en facadegrænse for
bebyggelse, og der kan således f.eks. anlægges hæk indenfor byggelinjen.
Med udgangspunkt i at bygherre ønsker at etablere en moderne, klimatilpasset og bæredygtig bydel, og
anbefaler administrationen at blande fordelingen af boligtyper. En blanding og variation af boligtyper og
størrelser understøtter varieret boligudbud, der kan tiltrække forskellige målgrupper og husstandstyper.
Hermed fremmes social diversitet, områdets robusthed styrkes og giver grundlag for et aktivt hverdagsliv i
en bymæssigt struktur med større identitet og oplevelsesværdi.
En blandet disponering skaber mulighed for mindre og mere overskuelige delområder, med flere rumlige
oplevelser og interessante vejforløb, hvor større og mindre parceller kan indgå i en samlet helhed med
tæt-lav bebyggelse.
At parcelhusbebyggelsen som udgangspunkt opføres i maks. 1,5 etage og at der for tæt-lav bebyggelse
kan tillades op til 2 etager under hensyntagen til en varieret bebyggelse og kvalitative fælles uderum. Det
anbefales yderligere, at taghældninger holdes på maksimalt 35 grader, så denne ikke bliver for
dominerende for bebyggelsens samlede udtryk.
At områdets naturlige terræn i videst omfang fastholdes, dog med mulighed for ekstra regulering hvis dette
er med til at skabe kvalitative fælles uderum, f.eks. i form af rekreative anlæg til vandhåndtering eller
isolerede landskabelige bearbejdninger såsom en forhøjning.
At beplantning langs Munkebostien og det nordlige beplantningsbælte bevares og at større solitære træer

udpeges som bevaringsværdige.
At bygningerne placeres så alle boliger får optimale dagslysforhold.
At planafdelingen i det videre arbejde præciserer, hvordan der beregnes bebyggelsesprocent for området,
alt efter hvor blandet bebyggelsen disponeres, således at der ikke bygges for tæt.
At der arbejdes med variation i bebyggelsesstrukturen gennem eksempelvis forskydninger, forskellige
bygningsstørrelser samt variation i materialer og facader. Dette for at opdele området i mindre delområder
med hver deres identitet og karakter, hvilket kan styrke beboernes tilhørsforhold og oplevelse af sted.
Variationen skal desuden bidrage til flere attraktive uderum og ankomstarealer med læ, beskyttelse mod
vind og vejr samt gode muligheder for ophold og social interaktion.
At planafdelingen skal i det videre arbejde præciserer, hvordan biodiversitetsberegningen udføres,
afhængig af hvor blandet disponeringen af boligtyperne er.
At der skabes sammenhængende rekreative udearealer med høj kvalitet med mulighed for ophold med
siddepladser, aktiviteter for forskellige aldersgrupper, rumskabende beplantninger der yder læ mod vind
og vejr.
At området planlægges med lav hastighed og begrænset gennemkørende trafik, for at skabe trygge
opholds- og legearealer. Stier og interne forbindelser skal sikre, at beboere naturligt passerer fælles
opholdsrum og grønne områder i hverdagen, samt adskilles fra stamveje. Der tages derfor særligt hensyn
til indretning af vejarealer.
At der tilknyttes fællesfunktioner og - faciliteter for alle beboere i området, for at understøtte møder mellem
de forskellige beboergrupper og at øge den sociale sammenhængskraft samt styrke området fælles
identitet. Hvilke fællesfunktioner skal præciseres i det videre planarbejde.
At der i planarbejdet undersøges, hvor mange fælleshuse eller hvor mange samlede kvadratmeter
fælleshus pr. bolig, som er nødvendigt for at servicere boligområdet.
At der arbejdes med at sikre sammenhængende, kvalitetsfulde og attraktive fælles udearealer indenfor
lokalplanområdet og at kommuneplanens mindstekrav om 10% fælles fri- og opholdsarealer kan hæves
for at sikre dette, og at der dermed ikke bygges for tæt.
At området planlægges med lav hastighed og begrænset gennemkørende trafik, for at skabe trygge
opholds- og legearealer. Stier og interne forbindelser skal sikre, at beboere naturligt passerer fælles
opholdsrum og grønne områder i hverdagen.
At der etableres sikre adgangsveje for lette trafikanter, både internt på området, men også ved forbindelse
til eksisterende stisystemer og cykelruter i naboområdet mod øst samt til offentlig transport ved
Kølstrupvej. Der skal etableres belysning af adgangsveje.
At der indarbejdes el-ladestandere til gæste p-pladser til tæt-lav bebyggelse.
At lokalplanen sikrer Munkebostiens karakter af grussti med omkransende beplantning og lukkes for
boligrelateret trafik. Dog at der tillades en enkelt krydsning af stien for at sikre en generel adgangsvej.
Krydsningen placeres et sted hvor påvirkning af eksisterende beplantning minimeres.
Da der er ønsker om udvide med flere boligetaper, som eventuelt skal vejbetjenes via Sunneroesvej, skal
det sikres at lokalplanen ikke er til hinder for denne løsning. Der skal redegøres for trafikpåvirkning i
området.
At der etableres fælles sorteringsanlæg for tæt-lav bebyggelsen, og at der videre detaljeres i samarbejde
med forsyningen.
At eventuelle anlæg til regnvandshåndtering på overfladen udformes som væsentlig rekreativt element.
Det betyder, at regnvandsbassiner, jf. kommuneplanen, skal udføres med flade brinker og indbyde til
ophold og/eller leg
At såfremt at undergrund og jordkvalitet gør det muligt at nedsive, skal omfanget af befæstede arealer
minimeres.

At den rekreative og naturmæssige værdi af den eksisterende sø løftes, f.eks. igennem oprensning og
udtynding/fjernelse af omkransende beplantning under hensyntagen til eksisterende arter.
At der vælges hjemmehørende arter og ingen invasive plantetyper.
At der sikres plads til varierende biodiversitetszoner. Zonerne kan have forskellige niveauer af pleje,
tilgængelighed og naturindhold.
At der stilles krav om bæredygtige materialer af høj kvalitet og med patineringsevne.
At der i højere grad skal arbejdes med variation i materialer og facader men også i bebyggelsesstrukturen
i forhold til forskellige bygningsstørrelser samt forskydninger. Dette for at opdele området i mindre
delområder med hver deres identitet og karakter, hvilket kan styrke beboernes tilhørsforhold og oplevelse
af sted.

Projektbeskrivelse
En privat projektudvikler anmoder om udarbejdelse af lokalplan med henblik på at udvikle lokalplanområdet til et
boligområde med til blandet beboelse (parcelhuse, store/små rækkehuse) samt rekreative arealer, i den sydlige
del af Munkebo. Projektet er beliggende indenfor eksisterende kommuneplanrammer 4.B.31 og 4.B.33, der er
udlagt til hhv. åben-lav samt åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Projektudvikler ønsker at udarbejde en
samlet lokalplan for hele området. Administrationen kan se nogle planmæssige fordele i, at lave én samlet
lokalplan, der omfatter begge rammer, for dermed lettere blandt andet at kunne sikre den samlede tilpasning til
området, vej- og stiforløb og disponering mellem villa- og rækkehuse.

Foreslåede lokalplanafgrænsning

Projektområdet udgør ca. 12 ha og er beliggende med primær adgang fra rundkørsel, hvor Kølstrupvej og
Sunneroesvej mødes. Mod øst grænser området op til åben-lav boligbebyggelse samt Kølstrupvej og Kertinge
Nor. Mod nord og syd grænser området op til dyrkede landbrugsarealer, og mod vest et mindre skovareal og en
fredet sø. Munkebostien løber gennem området.

Planområdets kommuneplanrammer 4.B.33 og 4.B.31.

Ambitioner
Projektudvikler har i sin anmodning og projektmateriale beskrevet en række ambitioner for projektet:
At tilbyde varierede boligtyper
At etablere en moderne, klimatilpasset og bæredygtig bydel, der favner bredt
At integrere grønne og rekreative arealer i boligområdet
At etablere løsninger til håndtering af regnvand
At etablere biodiversitetszoner
At etablere en grøn, økologisk korridor gennem området for at forbinde naturområderne nord og syd for
projektområdet og dermed skabe sikker passage for dyrelivet
At opføre en boligbebyggelse med fokus på bæredygtighed og med opfyldelse af den frivillige
lavenergiklasse
At opføre bebyggelsen på skruefundamenter for at minimere klimaaftryk
At etablere fællesfunktioner for tæt-lav bebyggelse
At respektere landskabets karakter, eksisterende kulturarv og Munkebostien
At koble sig på eksisterende sti- og cykelstisystem i tilstødende boligområde mod øst
At etablere en byggelinje på 10 m mod Sunneroesvej, som eventuelt også kan bruges til fremtidig
støjafskærmning mod trafik
Projektudvikler skriver, at målgruppen for boligerne er familier, ældre, og enlige. Bygherre ønsker tillige at
udvikle et større område fordelt på 2 yderligere etaper (etape 2 og etape 3). For nuværende ønskes udarbejdet

en lokalplan til denne etape 1, og der er ikke taget planmæssig eller politiske stillingtagen til etape 2 og 3.
Bebyggelsesstruktur
Projektudvikler ønsker at opføre 135 rækkehuse fordelt på 33 bygningskroppe og etablere 45 parceller af ca.
700 m2. Boligarealet for rækkehusene er mellem 85-130 m2 og opført i bygningshøjde på 1-2 etager.
Bebyggelsen tænkes opført i mindre boliggrupper omkring grønne opholdsarealer.
Forhold, som endnu ikke er belyst, kan have indvirkning på, hvor stor en andel af projektområdet, der kan
bebygges. Det gælder bl.a. krav til regnvandshåndtering, disponering af bebyggelsen samt kommuneplanens
krav til fælles fri- og opholdsarealer samt stisystemer.
Kommuneplanrammen tillader op til 1,5 etager og en bygningshøjde på op til 8,5 m. En bebyggelse på 2 etager
kræver derfor en ændring i planrammen.
Fællesarealer
Projektudvikler ønsker at området planlægges med en høj andel af grønne fællesarealer. For delområdet med
rækkehuse, er der planlagt ét centralt fællesområde med Fælleshus, Vinterstue, Urtehave og legeplads.
Projektudvikler lægger op til, at fælleshuset på 200 m2 deles blandt de 135 rækkehuse, svarende til ca. 1,4% af
det samlede etageareal for rækkehusene.
Der er planlagt mindre private udearealer for hvert rækkehus.
Kommuneplanens generelle rammer for fælles fri- og opholdsarealer for tæt-lav og åben-lav bebyggelse er min.
10% af det samlede grundareal.
Der findes allerede en nogle større solitære træer og beplantningsbælter indenfor lokalplanområdet, som man
med fordel kan tage højde for i bebyggelsesplanen.
Der er endnu ikke redegjort for biofaktoren i projektet. Jf. kommuneplanens generelle rammer skal biofaktoren i
boligområder til åben-lav og tæt-lav være mindst 0,5. Biofaktor værdien måles i forhold til når beplantningen er
10 år, og skal derfor anlægges samtidig med bebyggelsen for at kunne tælle med i biofaktorregnskabet.
Infrastruktur
Området forventes vejbetjent fra Sunneroesvej via en stamvej. Det er den forbindelse nødvendigt at udvide
Sunneroesvej. Vejprojektet skal afklares i lokalplansprocessen og udgifter forventes at kunne pålægges
projektudvikler.
For rækkehuse planlægges der at etablere 1 parkeringsplads pr. boligenhed (135 stk.) samt 68
gæsteparkeringer, i alt 203 p-pladser som samlet giver 1,5 p-plads pr. boligenhed. Cykelparkering foregår i
mindre udhuse der placeres umiddelbart ud for den enkelte bolig.
For delområdet med parcelhuse skal der etableres 2 parkeringspladser på egen grund.
Forslaget til parkering er i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnorm.
Affald
Der er ikke redegjort for affaldshåndtering i planen for tæt-lav bebyggelse.
Håndtering af regnvand
Der er endnu ikke gjort rede for projektets håndtering af regnvand, men der er i skitseforslaget lavet et
regnvandsbed.
Belægning for den tæt-lave bebyggelse er anført som betonsten.
Der er på luftfoto fra foråret 2024 registreret periodevise våde områder indenfor lokalplanområdet, hvilket også
har været medvirkende til, at store dele af lokalplanområdet er udpeget som potentielt kvælstofvådområde i

forbindelse med Den Grønne Trepart. Dele af området er udpeget som område med håndtérbar
oversvømmelsesfare og en mindre del som område med væsentlig oversvømmelsesfare. Der skal derfor
udarbejdes en vandhåndteringsplan, og må kunne forventes at etablere løsninger til lokal håndtering af
regnvandet.
Et tæt-lav boligområde må, ifølge Kerteminde Kommunes spildevandsplan, højest have en befæstelsesgrad på
0,3. Med en befæstelsesgrad på 0,3, antages det, at 30% af regnvandet fra grunden ledes til kloaksystemet,
mens resten skal håndteres lokalt. Håndtering af regnvand på overfladen kan have indvirkning på, hvor mange
boliger projektområdet kan rumme.
Den eksisterende sø er omfattet af miljøbeskyttelseslovens §3, og kan ikke bruges til regnvandshåndtering
Det skal bemærkes, at der kan være jord- og grundvandsforhold, som gør projektområdet uegnet til nedsivning.
Samtidig stiller nedsivning af regnvand fra tag og andre overflader krav til at materialer og aktiviteter på området
og der må ikke udledes miljøfarlige stoffer.
Arkitektur
Bebyggelsen beskrives som en moderne og bæredygtig bydel.
Bebyggelsen beskrives som udført med murstensfacader, sorte betontagsten, træ-alu vinduer, og
redskabsskure med klinkebelægning eller trykimprægneret træ.
Bebyggelsen foreslås opført med skruefundamenter.
Forsyning
Lokalplanområdet ligger op ad et eksisterende fjernvarmeområde. Det skal i lokalplansprocessen afklares, om
lokalplanområdet skal indarbejdes i varmeplanen.
lokalplanområdet ligger op ad et eksisterende boligområde som er separatkloakkeret. Det skal i
lokalplansprocessen afklares hvordan regn og spildevand skal håndteres for lokalplanområdet.
Munkebo Udviklingsplan
Munkebo Udviklingsplan behandler i nogen grad den sydlige del af Munkebo, men har det ikke som et stærkt
fokus.
Udviklingsplanen har medtaget de udlagte kommuneplanrammer som mulige byggefelter for byudvikling og
peger på dem som et sted hvor byen kan tilføjes ny beboelse.

Udviklingsplanen anbefaler en større skovrejsning vest for lokalplanområdet i overensstemmelse med de
udpegede arealer til ønsket skovrejsning i kommuneplanen. Arealerne ligger ikke indenfor lokalplanområdet,
men ligger inden for projektudviklers ønsker for etape 2 og etape 3.

Udviklingsplanen anbefaler generelt, at Munkebos afslutning mod det åbne land markeres med en
afskærmende beplantning. På kortet nedenfor ses det både i den østlige del af Munkebo mod Kerteminde, og i
området umiddelbart syd for lokalplanområdet. Udviklingsplanen anbefaler også at udvide beplantningsbæltet i
den nordlige del af lokalplanområdet ud i området nord for. Begge tiltag ligger udenfor lokalplanområdet og er
således ikke noget lokalplanen selv kan realisere. En bevarelse af lokalplanområdets nordlige
beplantningsbælte vil dog understøtte denne ambition og er også med i administrationens anbefalinger.

Udviklingsplanen beskriver 4 fortætningsprincipper, hvoraf princip nr. 4 "At bygge i (og med) landskabet" er
dækkende for denne lokalplan. Princippet foreskriver, at bebyggelse tilpasses terræn, udsigter og grønne
strukturer. Disse principper følger administrationens anbefalinger til bevaring af beplantning, terrænregulering
og sydlige byggelinje.

Samlet set vurderes det, at lokalplanen, såfremt ovenstående anbefalinger følges, harmonerer med
principperne i Munkebo Udviklingsplan.

Udviklingsplanens kort over landskabstiltag. Lokalplanområdet er markeret med rød cirkel

Økonomiske konsekvenser/finansiering
Ikke relevant.

Lovgrundlag
Ikke relevant.

Høring
Ikke relevant.

Politikker og strategier
Kommuneplan 2025-2037
For at sikre en god byudvikling skal byerne bestå af en god blandet boligmasse, så der er en bolig til enhver
smag og familiesammensætning. Vi skal fortsætte med at udvikle vores byområder med respekt for de
oprindelige strukturer og støtte de eksisterende bymønstre.
Nye områder skal ligge attraktivt og i harmoni med den eksisterende by, så der hverken er for få eller for mange
arealer udlagt.

Munkebo skal fortsat kunne tilbyde attraktive bosætningsmuligheder. Byen rummer et stort potentiale i form af
skole og daginstitutioner, nærhed til Odense samt naturskønne omgivelser hvilket især skal tiltrække
børnefamilier.
Planstratregi 2023
Ambitionen er at skabe muligheden for at leve det gode liv i stærke fællesskaber. Vi skal samtidig understøtte
den grønne omstilling af erhverv og udvikle byer og landsbyer med fokus på bæredygtighed og kvalitet.
Vores boligområder skal være præget af variation, og vi skal stille krav til kvalitet og arkitektur. Vi vil fokusere på
byomdannelse og fortætte byerne frem for at inddrage værdifulde landområder.
Vi skal helhedstænke udviklingen i byer såvel som i landsbyer, da de rummer et kæmpe potentiale for bedre
udnyttelse. Vi skal gennem planlægning sikre, at byerne udvikles indefra, og at eksisterende anlæg og
infrastruktur udnyttes bedre.
Fremtidens boligområder i Kerteminde Kommune skal være præget af variation, så der er et udbud af
boligmuligheder i forskellige størrelser - både i byerne og i landsbyerne. Der skal stilles krav til kvaliteten og
arkitekturen i nye projekter, og der skal være plads til klimaløsninger, rekreative oplevelser og kultur.
Mange ældre bliver boende i eget hjem, og i takt med at befolkningen generelt bliver ældre, bliver der færre
beboere pr. bolig. Ønsket om at kunne blive boende i lokalområdet er stort, og der er behov for mindre boliger
med mulighed for godt naboskab. Dette vil frigive de større boliger og give plads til børnefamilier.
For at sikre levende byer skal der fokuseres på byomdannelse. Dette kan ske ved huludfyldning eller
omdannelse af allerede eksisterende bygninger og områder. Fortætningen kan være med til at skabe en
koncentration af boligmassen, som derved også vil skabe mere liv i byerne. Desuden kan de eksisterende
servicefunktioner og infrastrukturer udnyttes. Denne form for byudvikling er derfor også mere bæredygtig. Dog
skal fortætning ikke ske på bekostning af grønne, rekreative områder, men tværtimod tilføre værdi til området.
Det kan derfor være nødvendigt at inddrage yderligere arealer, hvis byudviklingsprojekterne ikke kan rummes i
de eksisterende rammer.

Punktet afgøres i
Plan-, Teknik- og Bosætningsudvalget

Indstilling: Direktionen indstiller at
Det godkendes, at lokalplanområdet udvides fra at omfatte rammeområde 4.B.31, til at omfatte
rammeområde 4.B.31 og 4.B.33
Det godkendes, at der gives mulighed for et kommuneplantillæg som sikrer, at der også i rammeområde
4.B.31 kan opføres rækkehuse, såfremt administrationen finder dette hensigtsmæssigt.
Administrationens anbefalinger til udarbejdelsen af lokalplanen følges