Ændret fysisk helhedsplan, Boligselskabet AKB København, Frederiksholm Karré 8, Vesterbro/Kongens Enghave

Indstilling

om,

• at godkende ændringer i renoveringsprojektet for Boligforeningen AKB v/KAB, Frederiksholm Karré 8,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti til renoveringen af Frederiksholm Karré 8 på op til 100% for realkreditlån på 369,6 mio.kr., under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold det oplyste, jf. bilag 3,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

(Klima-, Miljø- og Teknikudvalget)

Problemstilling

Borgerrepræsentationen
har den 10. december 2020 godkendt en budgetramme for projektet på 261,1 mio.
kr., under den forudsætning af, at der ikke var væsentlige ændringer i forhold
til det oplyste. Sagen genindstilles, da den samlede anskaffelsessum for projektet
overstiger den oprindelige ramme, og der er sket væsentlige byggetekniske
ændringer i projektet. Borgerrepræsentationen skal derfor godkende det ændrede
projekt.

Løsning

Teknik-
og Miljøforvaltningen meddelte den 15. december 2020 skema A tilsagn til AKB
København med en anskaffelsessum på 261,1 mio. kr. Sagen er finansieret med
kommunal garanti for lån til arbejderne, der hovedsageligt består af
sammenlægning af lejligheder, udskiftning af installationer, badeværelser og
køkkener samt etablering af fælleslokaler, altaner, ventilationer, udvidelse
til duplex og familieboliger i tagetagen. Grundet
byggetekniske og økonomiske ændringer kan helhedsplanen ikke gennemføres uden en
overskridelse af de godkendte rammer.

Byggeteknisk
har projektet ændret sig i forhold til det tidligere godkendte skema A tilsagn.
I det nuværende projekt udgår tre tagboliger, aktivitetshus i gårdrummet,
vinduesudskiftning og skybrudssikring. Desuden tilgår der altaner på 4. salen
samt nedlæggelse af gas i alle 231 lejemål og der er ændring i
boligudbuddet/størrelser. Tagetagen, som tidligere har været benyttet til
ungdomsboliger, blev kondemneret af Boligkommissionen i 2011. Helhedsplanen
foreslår en ny udnyttelse af tagetagen ved en sammenlægning med 4. sals
lejlighederne, og derved ophæves kondemneringen. Den økonomiske ændring i
projektet skyldes en merudgift primært grundet prisudviklingen samt
renteudviklingen og det er derfor ikke lykkedes at gennemføre projektet inden
for den godkendte ramme. Den samlede anskaffelsessum stiger fra 261,1 mio. kr.
til 369,6 mio. kr.

Husleje

Afdelingen
har en gennemsnitlig husleje på 976 kr. pr. m2 pr. år. eksklusive
forbrug. De daværende renoveringsarbejder var skønnet til at medføre en
gennemsnitlig huslejeforhøjelse på 62 kr. pr. m2 pr. år i
2020-niveau. Det nye projekt vil medføre en gennemsnitlig huslejestigning på
27,45% som svarer til en gennemsnitlig husleje på 1.244 kr. pr. m2
pr. år. Det medfører en samlet forhøjelse på 268 kr. pr. m2. Den
månedlige husleje fremgår af nedenstående tabel.

Tabel
1 Huslejeberegning pr. boligtype

Husleje pr. m2

Månedlig husleje*

Nuværende leje kr. / m² / år

Fremtidig leje kr. / m² / år

Stigning i kr. kr. / m² / år

Nuværende leje kr./md. i gns.

Fremtidig leje kr./md. i gns.

2-rums familiebolig (65 m2)

976

1.244

268
kr. pr. m2

5.286

6.738

2/3 rums familiebolig

(80 m2)

976

1.244

268
kr. pr. m2

6.506

8.293

4/5 -rumsbolig

familiebolig

(115 m2)

976

1.244

268
kr. pr. m2

9.353

11.921

*Den
månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2026-niveau.

Genhusning

Det er
boligorganisationens vurdering, at størstedelen af beboerne skal genhuses
midlertidigt på nær de beboere, som bor i de 40 hjørnelejligheder. I de
tilfælde, hvor der sker væsentlige ændringer i rumfordelingen af boligerne
eller boligen sammenlægges, får beboerne frit valg mellem midlertidig eller
permanent genhusning.

Beboerdemokratiet

På et
ekstraordinært afdelingsmøde den 11. september 2025, vedtog beboerne i
Frederiksholm karré 8 helhedsplanen til huslejestigning på 19,67 % med 121
stemmer for og 57 imod. Yderligere vedtog beboerne tilvalg af altaner til
yderligere huslejestigning på 7,78% med 100 stemmer for og 74 imod. Dermed
samlet huslejestigning på 27,45%.

Politisk handlerum

Det er
muligt at fremsætte ændringsforslag om, at helhedsplanen skal godkendes uden
godkendelse af altanarbejderne, der er forbedringsarbejder. Dette vil medføre
en lavere huslejestigning, men være i strid med det beboerdemokratiske flertals
ønske.

Hvis
indstillingen ikke godkendes, vil det medføre, at afdelingen ikke bliver
renoveret med støtte fra Landsbyggefonden. Det må forventes, at mange af
arbejderne alligevel skal gennemføres inden for en kortere årrække.
Huslejestigningen vil blive højere for disse arbejder, da afdelingen ikke vil
modtage støtte fra Landsbyggefonden.

Økonomi

Ændringerne
i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for
lån på op til 100% for de samlede realkreditlån på 369,6 mio. kr.

Kommunens
garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i
form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens
regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og
långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet.
Landsbyggefonden regaranterer for 50% af kommunens
garanti for et støttet lån på i alt ca. 206,9 mio. kr. Det betyder, at
kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 103,5 mio. kr. for dette
lån. Landsbyggefonden regaranterer ikke det ustøttede lån på 162,7 mio. kr. Kommunens økonomiske
medvirken er nærmere beskrevet i bilag 3.

Det
bemærkes, at Borgerrepræsentationen har godkendt en kapitaltilførsel (lån) på
0,2 mio. kr. ved skema A godkendelsen den 10. december 2020.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen meddele tilsagn (Skema B), hvorefter renoveringsarbejderne
kan påbegyndes.

Der vil
senere blive forelagt indstilling til Klima-, Miljø- og Teknikudvalget om de
endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende ændringer i renoveringsprojektet for Boligforeningen AKB v/KAB, Frederiksholm Karré 8,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti til renoveringen af Frederiksholm Karré 8 på op til 100% for realkreditlån på 369,6 mio.kr., under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold det oplyste, jf. bilag 3,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 27. april 2026

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. maj 2026

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Beslutning

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over politisk behandling
• Bilag 2 - Renovering af almene boliger, Frederiksholm Karré 8
• Bilag 3 - Økonomi for Frederiksholm Karré 8