Forslag til lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord med kommuneplantillæg, miljørapport og udbygningsaftale, Østerbro

Indstilling

Klima-, Miljø og Teknikudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen at,

• at
godkende lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord (bilag 2) med
miljørapport (bilag 3), miljøkonsekvensrapport (bilag 7) og VVM-tilladelse
(bilag 8) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for
Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at
godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3)
med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen medlokalplanforslaget
i otte uger,

• at
tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale
med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til
godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Bygherrekonsortiet
Harbour P/S (PensionDanmark, ATP Ejendomme og By
& Havn) har i maj 2023 anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område i
Københavns Havn, der opfatter spidserne af Marmormolen og Langelinie.
Molespidserne er i gældende lokalplan Marmormolen II (januar 2010) forbeholdt
et projekt bestående af to markante højhuse på hhv. 98 og 113 m til kontor- og
serviceformål med et samlet volumen på 59.700 m2, placeret på hver
sin spids og forbundet af en gangbro i 65 m højde hen over Mellembassinet. Projektet
er imidlertid aldrig realiseret, og grundejerne har nu revideret sine ønsker
for områdets udvikling, både hvad angår anvendelsen og den arkitektoniske
udformning. Grundejernes ønsker forudsætter et nyt plangrundlag, og
lokalplanarbejdet påbegyndte i oktober 2024. En ny lokalplan for de to
molespidser betyder, at den gældende lokalplan aflyses for den del, som
nærværende lokalplanforslag omfatter.

Løsning

Lokalplanområdet ligger på den nordlige tærskel til Københavns
Inderhavn, og de to molespidser ligger frit eksponeret ud til det store
havnerum mod Trekroner og Refshaleøen. Mod vest er der fra planområdet kig til
Østerbro, mod nord er der kig til Århusgadekvarteret og Nordhavn, og mod syd er
der kig til Indre By. De to molespidser udgør, sammen med spidsen af Sundmolen
og Nordø, en markant placering i Nordhavn og
frihavnen, der markerer overgangen mellem by og vand.

Højhusene forholder sig til Nordhavns øvrige markante byggerier
på molespidserne og de høje bygninger i Århusgadekvarteret, med deres lyse
farver og enkle, særlige formsprog. Byggerierne vil med deres højde fremstå
markante ved mødet fra søsiden, mens de fra land vil opleves som en integreret
del af det miljø, der er karakteriserende for Nordhavn; et bymæssigt tæt
havneområde. Der kan inden for lokalplanforslagets
rammer opføres samlet ca. 62.500 m2 nybyggeri.

Kontordomicil på Marmormolen Øst

Med lokalplanforslaget foreslås en
bebyggelse, der har et samlet etageareal på ca. 32.700 m2, bestående af to
bygninger på henholdsvis 96 m (21 etager) og 33,5 m (6 etager) inklusive
teknikhuse. De to bygninger er placeret så der skabes en passage, der fortsat
giver mulighed for en sigtelinje med kig ud til havnen fra Marmorvej. Højhuset
er placeret for enden af Marmorvej. Den bevaringsværdige bygning, Lodseriet
flyttes ud i byparken til en ny placering yderst på molespidsen, hvorved
bygningen igen kan få en prominent plads på spidsen af molen, og samtidig opnås
en nødvendig respektafstand til de nye bygninger.

De to bygninger vil i form og udtryk fremstå som en samlet
bebyggelse, og facaderne er holdt i metal i en lys tone, glas og emalitglas. Det eksisterende Lodseri har et etageareal på
495 m2 som fastholdes.

Boliger på Langelinie Nord

Med lokalplanforslaget foreslås en
bebyggelse med et samlet bygningsvolumen på ca. 29.800 m2, hvoraf ca. 28.500 m2
går til boligformål, og svarer til ca. 230 familieboliger. Det resterende areal
går til arealer i stueetagen, hvor lokalplanforslaget
muliggør udadvendte funktioner som café og restaurant med mulighed for
udeservering. Det eksisterende byggeri, Pier47 har et etageareal på 16.300 m2 som fastholdes.

Bebyggelsen er samlet på en fælles base (gennemgående stueetage),
hvorfra tre bygninger rejser sig, henholdsvis to højhuse, et sydligt med en
bygningshøjde på 64 m (18 etager) og et nordligt med en bygningshøjde på 120 m
(35 etager), samt et lavere, langstrakt hus med en højde på 25,4 m (6 etager).

Facaderne følger ét fælles arkitektonisk træk med træsøjler, der
på én gang afspejler husenes indre trækonstruktion og understreger bygningernes
vertikalitet. Facadesøjlerne og andre facadeelementer
i træ forventes over tid at patinere over i en grå og lys farve, der taler
sammen med den lyse, grå metalfarve, kontordomicilet på Marmormolen og havnens
andre særlige bygninger på molespidserne.

Byliv

For de to molespidser muliggør lokalplanforslaget
promenader, grønne byrum, en pladsdannelse og et parkanlæg. Der udpeges zoner
for etablering af træbrygger på begge moler, og der fastlægges en zone til en
nyt, offentligt tilgængeligt, mobilt havnebad på Langelinie i Midterbassinet. Lokalplanforslaget
giver mulighed for, at Lodseriet på Marmormolen og stueetagerne på den nye
bebyggelse på Langelinie kan anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv
som fx caféer og restauranter med mulighed for udeservering, ligesom ishuset på
Langelinie fortsat kan anvendes.

Biodiversitet
og bynatur

Molespidserne er på nuværende tidspunkt karakteriseret ved ikke
at indeholde bynatur, men med lokalplanforslaget
fastsættes detaljerede bestemmelser om begrønning af
byrum. De markante byggerier vil være flankeret med lige så markante grønne
træk i form af næsten skovlignende parkbeplantning. På Marmormolen anlægges en
offentligt tilgængelig park, og på Langelinie anlægges en offentligt
tilgængelig lille lund, foruden der fastlægges en stor grad af beplantning på
beboernes private taghaver.

På Marmormolen stilles krav om, at der skal plantes 143 nye træer
og 229 nye buske. Samlet set kan der inden for ca. 15 år, forventes et
træ-kronedække for lokalplanområdet på omkring 16 %, og op mod 30 % på længere
sigt. Den park- eller skovagtige beplantning vil således blive markant.

På Langelinie stilles krav om, at der skal plantes 340 nye træer
og 489 nye buske. Samlet set kan der inden for ca. 15 år forventes et
træ-kronedække for lokalplanområdet på omkring 25 %, og op mod 45 % på længere
sigt. Den park- eller skovagtige beplantning vil således også blive ganske
markant.

Bæredygtighed

Lokalplanen er ikke omfattet af biodiversitet- og klimaindsatsen,
da lokalplanarbejdet er påbegyndt før indsatsen
blev indført. Dog har CO2-reduktion ifm. byggeriet være
et gennemgående tema for grundejerne gennem processen, og på nuværende
tidspunkt forventer grundejerne at anvende genanvendte materialer til facaderne
på de to projekter i videst muligt omfang. Med lokalplanforslaget
er der fastlagt en enkel materialepalette, som åbner
op for at grundejerne har en fleksibilitet i forhold til opnå deres mål, og
samtidig holde sig inden for Bygningsreglementets max for CO2/m2.
For begge byggerier gælder desuden, at grundejerne ønsker at opføre deres
byggerier med bærende konstruktioner i træ, på nær teknik- og elevatorskakte,
der udføres i beton. Træ bliver herudover et synligt element i facaden på
Langelinie, idet alle facadesøjler vil være i træ, og det lave hus alene skal
udføres i træ.

Almene
boliger

Da
skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles krav om minimum
25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024. De almene boliger placeres i det
sydlige tårn på Langelinie.

Parkering

For byggeriet på Marmormolen foreslås parkeringsnormen for
bilparkering reduceret med 20 %, idet der er mindre end 600 m til Nordhavn
S-togsstation, og idet det ligger inden for kommuneplanens udpegning af
Nordhavn som byomdannelsesområde. Det svarer til ca. 122 p-pladser. For
bebyggelsen på Langelinie skal der være bilparkering svarende til
kommuneplanens faste normer (uden reduktion), hvilket giver ca. 120 p-pladser.

Bilparkeringspladserne vil på begge moler etableres i
parkeringskældre, og på Marmormolen kan der være parkering på terræn til
handicapparkering. På Marmormolen er der allerede etableret p-kælder til
byggeriet og der er derfor ikke behov for at etablere yderlige pladser, og på
Langelinie vil der blive etableret parkering til byggeriet med adgang via den
allerede eksisterede p-kælder, der er etableret til nabobebyggelsen,
Pier47.

Til den ny bebyggelse på Marmormolen etableres en selvstændig
kælder til cykelparkering. Desuden etableres cykelparkering ved ankomsten til
parkområdet samt få cykelpladser i relation til Lodseriet. For lokalplanområdet
på Langelinie er den primære cykelparkering til beboerne placereret i
bygningen, mens der langs bygningens stueetager er placeret en række zoner til
cykelparkering til besøgende. Der er desuden udpeget en zone til cykelparkering
i tilknytning til det ottekantede ishus.

Kommuneplan

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, for
så vidt angår anvendelsen på Marmormolen. Den gældende kommuneplanramme
muliggør et højhus med en højde på op til 150 m på Marmormolen. Forslaget til
kommuneplantillæg ændrer rammens særlige bemærkning ift. maksimale
bygningshøjder, så der gives mulighed for et højhus på op til 96 m og en
bygning på op til 35 m. Omtalen af den tidligere planlagte broforbindelse
udgår.

Forslaget til kommuneplantillæg ændrer anvendelsen for
kommuneplanrammen på Langelinie fra ’serviceerhverv’ til ’boliger og
serviceerhverv’. Dette muliggør opførelse af et boligbyggeri på Langelinie med
udadvendte offentlige funktioner i stueetagen. Rammeområdets afgrænsning
udvides for at muliggøre en samlet planlægning af hele Langeliniespidsen,
herunder for offentligt tilgængelige friarealer omkring den planlagte
bebyggelse. Det maksimale etageareal konsekvensrettes for at tage højde for
eksisterende bebyggelse inden for det udvidede rammeområde. Den nuværende
kommuneplanramme muliggør ét højhus på 120 m på Langelinie. Forslaget til
kommuneplantillægget giver mulighed for, at projektets volumen i stedet
fordeles på to højhuse på op til 65 m og 120 m. De tilstødende rammeområder
konsekvensrettes ift. afgrænsning og maksimalt etageareal. Omtalen af den
tidligere planlagte broforbindelse udgår.

Borgerinddragelse

Såfremt lokalplanforslaget godkendes, vil det blive sendt i
offentlig høring i mindst otte uger. I forbindelse med den indledende høring af
lokalplanforslaget, har Østerbro Lokaludvalg fremført
følgende synspunkter:

• De
glæder sig over, at der på Langelinie lægges op til overvejende
boligbyggeri med en blanding af alment og privat ejerskab.

• Der
skal værnes om den kulturarv som Langelinie repræsenterer, og påpeger at
promenaden og ishuset er udfordret, hvorfor nedlæggelse af
parkeringspladser til biler og MC vil være en uhensigtsmæssig indgriben i
det traditionsrige udflugtsmål. Ligeledes gives der ud udtryk for at en begrønning af spidsen vil tage en del af den udsigt
som Langelinie er kendt for.

• Der
er ønske om, at den mindst 7 m brede promenade fortsætter langs hele
kajkanten.

• Der
er ønske om at den kommende cykelrute, Havneringen,
indregnet i projektet. Ligeledes bør der sikres god off.
transport med fx havnebussen eller pendulfærge mellem sidserne.

• Der
ønskes et fokus på, at de to nye bebyggelser på spidserne vil generere en
del affald, og at der bør tænkes i metoder til at reducere behovet for
affaldscontainere og skraldebiler.

Forvaltningen tager lokaludvalgets bemærkninger til efterretning.
Langeliniespidsen vil ændre karakter med den nye planlægning. I forbindelse med
lokalplanarbejdet har der været fokus på at understøtte Langelinies
kulturmiljø, herunder at sikre bevaring af sigtelinjer, videreføre
promenadeforløb, og fastsætte krav til kvaliteten af byrum og det grønne, som
vurderes at understøtte oplevelsen af stedet. Ligeledes værnes der med lokalplanforslaget om ishuset og ledefyrets kulturelle
betydning for stedet. Forvaltningens uddybende svar til Østerbro Lokaludvalg er
vedlagt som bilag 6.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en
miljørapport og en miljøkonsekvensrapport af det konkrete projekt.

Miljørapporten indeholder en vurdering af lokalplanens
potentielle miljøpåvirkning på natur, skibs- og virksomhedsstøj, vind,
jordforurening, overfladevand, grundvand, luft, kulturarv,
ressourceeffektivitet og risiko for uheld og katastrofer. Samlet konkluderes
det, at lokalplanens muligheder ikke vil medføre væsentlige påvirkninger i
forhold til undersøgte forhold, og at der er indarbejdet afværgeforanstaltende
elementer i projektet, der skal sikre minimal miljøpåvirkning i alle projektets
faser. Bygningernes udformning er disponeret med henblik på at reducere downwash og turbulens, som opstår ved høje bygninger, og
herudover er der fastsat bestemmelser om beplantning, som kan sikre bedre
vindkomfort. På Langelinie er der desuden fastsat bestemmelse om at der skal
etableres espalier langs dele af facaden på vestpromenaden.
Miljørapporten er vedlagt som bilag 2, og vil blive sendt i høring sammen med
planforslagene.

Miljøkonsekvensrapporten af det konkrete projekt er udarbejdet af
bygherres tekniske rådgiver og vedlagt som bilag 7. Forvaltningen har på
baggrund af miljøkonsekvensrapport udarbejdet et udkast til VVM-tilladelse
vedlagt som bilag 8.

Politisk
handlerum

Det kan besluttes, at

• reducere
omfanget og højde eller ændre anvendelsen i det kommende nybyggeri. Dette
vil betyde at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen, så der kan
udarbejdes et revideret forslag, inden endnu en politisk behandling og
offentlig høring.

Hvis planforslagene forkastes, vil den eksisterende Lokalplan
Marmormolen II og tillæg 1 fortsat være gældende.

Økonomi

Udbygningsaftale

Københavns
Kommune har modtaget en opfordring fra Harbour P/S til at indgå en frivillig
udbygningsaftale, og parternes dialog har udmøntet sig i et udkast til en
aftale om infrastrukturanlæg (bilag 4).

Ved
aftalen forpligter Harbour P/S sig til at etablere et mobilt havnebad i Søndre
Frihavn vest for den nye bebyggelse på Langelinie samt toiletfaciliteter i
stueetagen i bebyggelsen. Drift af havnebadet forestås af Kultur-, Fritids- og
Borgerserviceforvaltningen, og drift af toiletfaciliteter forestås af Klima-,
Miljø- og Teknikforvaltningen. Hvis havnebadet flyttes permanent til en anden
placering, ophører driftsforpligtelsen for toiletfaciliteterne.

Udbygningsaftalen
er betinget af, at der i Budget 2027 afsættes budgetmidler til drift af
havnebadet, som estimeres til ca. 3-5 mio. kr. årligt. Midlerne udmøntes, når
Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen overtager driften, efter
havnebadet er gennemført og ibrugtaget. Kommunen får overdraget havnebadet
vederlagsfrit, når det er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Drift af
toiletfaciliteterne dækkes ved at overføre nuværende bevilling til drift af
toiletbygningen på Langeliniekaj 61, der nedlægges i forbindelse med projektet,
til de nye toiletfaciliteter. Hvis driftsforpligtelsen for toiletfaciliteterne
bortfalder, lægges beløbet for driftsudgifterne (0,2 mio. kr. årligt) i kassen.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne
planforslag, miljørapport, miljøkonsekvensrapport og VVM-tilladelse i høring i
otte uger ekskl. juli måned. Der vil blive afholdt et offentligt
borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen
vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af
planforslagene og om der skal meddeles VVM-tilladelse til det konkrete projekt.
Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2026.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord (bilag 2) med miljørapport (bilag 3), miljøkonsekvensrapport (bilag 7) og VVM-tilladelse (bilag 8) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen medlokalplanforslaget i otte uger.

• at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 18. maj 2026

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen skal justeres til én plads pr. 150m2 bolig.”

Beslutning

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

” Alternativet er skeptiske overfor den del af projektet, der handler om nyt kontorbyggeri. København har allerede ca. 800.000 m² tomme kontorlokaler, og vi ser ikke behovet for endnu flere. Vi ser positivt på, at projektet også rummer nye boliger, herunder almene boliger. Samtidig anerkender vi, at alternativet til denne lokalplan er den gældende plan, hvor området alene er udlagt til kontor- og serviceerhverv. Alternativet forventer, at bygherre lever fuldt op til intentionerne om begrønning og sikrer mest mulig reel bynatur og grøn kvalitet i projektet.”

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde den 18. maj 2026.

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen skal justeres til én plads pr. 150m2 bolig.”

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over den politiske behandling
• Bilag 2 - Forslag til lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord
• Bilag 3 Miljørapport (opdateret den 3. juni 2026)
• Bilag 4 - Udkast til udbygningsaftale med bilag A-B
• Bilag 5 - Høringssvar Østerbro Lokaludvalg
• Bilag 6 - Forvaltningens svar til Østerbro Lokaludvalgs indledende høringssvar
• Bilag 7 - Miljøkonsekvensrapport
• Bilag 8 - Udkast til VVM-tilladelse
• Bilag 9 - Rettelsesblad til bilag 3