Endelig vedtagelse af lokalplan Strandboulevarden 130, Østerbro

Indstilling

Klima-,
Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø og Teknikudvalget
over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at
godkende lokalplan Strandboulevarden 130 (bilag 2) med ændringer som
foreslået i afsnittet Forslag til ændringer af lokalplanforslaget.

Problemstilling

Bygherre
C.W. Obel Ejendomme ønsker at udvikle en erhvervsejendom til blandet bolig- og
erhverv på Strandboulevarden 130. I projektet bevares størstedelen af de
nuværende erhvervsbygninger, mens en mindre bygning midt på ejendommen
nedrives. Det muliggør et hovedgreb, hvor der kan opføres nye boliger i en åben
karréstruktur, med et samlet gårdrum. Den nye bygning skal indeholde erhverv i
en del af stueetagen og boliger i det resterende. Boliganvendelsen forudsætter
en ny lokalplan, da den eksisterende lokalplan Svendborggade fastsætter området
til erhverv. I kommuneplanrammen for området er anvendelsen fastlagt til
boliger og serviceerhverv. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen har udarbejdet
et forslag til lokalplan.

Borgerrepræsentationen
delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til lokalplaner
(kategori 1-3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen.
Forslaget til lokalplan Strandboulevarden 130 er omfattet af denne delegation
og har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanforslaget
omfatter et mindre område opført som erhvervsejendom i 1988. Området ligger op
ad arealerne ved Østre Gasværk, som er ved at blive byudviklet
og er derfor ved at ændre karakter fra erhvervsområde til et område med
blandede boliger og erhverv.

Forvaltningen
foreslår at imødekomme ejerens ønske om at udnytte den maksimale
bebyggelsesprocent på 150%, som gælder for området ifølge Kommuneplan 2024. Den
eksisterende erhvervsbygning mod Svendborggade og Strandboulevarden
transformeres, mens en mindre kantinebygning nedrives for at gøre plads til nye
boliger med mulighed for erhverv i stueetagen. Med nedrivning af
kantinebygningen og opførsel af nye boliger mod øst opnås der et større samlet
gårdrum i bebyggelsens midte.

Det
omkringliggende karrékvarters materialer og dimensioner vil gå igen i det nye
byggeri, der vil blive opført i fem etager med saddeltag og røde tegl. l den
nye del af bebyggelsen kan der opføres samlet 3.580 m2. Boligdelen
udgør 3.150 m2 og erhverv udgør 430 m2.

Byliv

Der skal
etableres et grønt gårdrum, som giver mulighed for ophold og håndtering af
ekstremregn. En sti langs indersiden af gården sikrer adgang til bygningens
erhvervsdel og en sti på tværs af gårdrummet giver bygningens beboere en kort
adgang til renovationsskuret. Der skal etableres et hævet areal med terrasse og
trappe for de enkelte boliger i stueetagen og et areal for erhvervsdelen på
terræn i gårdens sydøstlige hjørne. Lokalplanens bestemmelser fastlægger, at
der skal være offentlig adgang til gårdrummet. Byggeriets kantzoner
indrettes i samspil med stueetagernes anvendelse og med mulighed for adgang,
ophold og rekreation.

Biodiversitet
og bynatur

Inden for
afgrænsningen af lokalplanområdet er der ingen træer, der lever op til
kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Der stilles krav
om plantning af 43 nye træer og mindst 32 buske. Af de nye træer og buske skal
ca. 50 % være hjemmehørende arter.

De
eksisterende træer vil sammen med de planlagte træer give et kronedække på ca.
6,2 % efter ca. 15 år. Kronedække er et udtryk for, hvor stor en del af et
område, der er dækket af træernes kroner. I Københavns Kommune er der et mål om
et kronedække på 20 %. Træerne vil sammen med facadebegrønning,
grønne tage, bede m.v. ændre eksisterende biofaktor fra 0,06 til ca. 0,37 efter
ca. 15 år. Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der
værdisætter forskellige typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2
point, hvor 2 er bedst. Dermed kan værktøjet give en samlet score for, hvor
grønt området er. Fx er bebygget areal, asfalt og fliser værdisat
til 0 point og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat
til 2.

Parkering

I
kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i
lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal
for boliger, 214 m2 for erhverv samt 143 m2 for butikker,
som placeres på terræn. Det svarer til, at der skal etableres 15 nye
parkeringspladser i projektet. For det eksisterende erhvervsbyggeri vil der
efter genberegning blive ca. 25 parkeringspladser tilgængelige.

I forhold
til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser
pr. 100 m2 etageareal for boliger og butikker samt tre p-pladser pr.
100 m2 for erhverv. Dette svarer til 139 nye cykelparkeringspladser
i projektet.

Forslag
til ændringer af lokalplanforslaget

På
baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen en række mindre
ændringer vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden. Grundet fejl i lokalplanforslaget foreslås det at rette bestemmelserne om
altanernes maksimale fremspring. Det maksimale fremspring på østfacaden konsekvensrettes til 1,1 m, da der har været
uoverensstemmelse mellem bestemmelserne, hvor 0,3 m fremgik og hvor tegningen
viste 1,1 m. Hvis fremspringet er 1,1 m, kan der med delvist indeliggende altaner opnås mulighed for opholdsaltaner på østfacaden. Det foreslås, at krav om opholdsaltaner på alle
boliger kan fraviges for boliger, hvor Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier
for støj ikke kan overholdes. Alle ændringer fremgår af bilag 5.

Bygherre har været partshørt om rettelse af fejlen til 1,1 meter. Bygherre ønsker et maksimalt fremspring på 1,5 meter, da bygherre ikke anser østfacaden for at være gadevendt. Bygherre ønsker dette, for at kunne overholde krav om opholdsaltaner på 1,5 m x 1,5 m i alle lejligheder. Forvaltningen oplyser, at dette er muligt ved delvist indliggende altaner med fremspring på 1,1 m. Bygherre mener dog, at det samlet vil påvirke østfacadens arkitektur negativt. Bygherres partshøringssvar har ikke givet anledning til yderligere ændringer.

Høring

Lokalplanforslaget
har været i høring fra den 23. februar til den 20. april 2026. Forvaltningen
har modtaget fire henvendelser. Høringen har givet anledning til
ændringsforslag. De fire modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som
bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens
bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen samt forvaltningens
bemærkninger er anført nedenfor. Østerbro Lokaludvalg er blevet hørt, og havde
ikke bemærkninger til lokalplanforslaget.

Hovedsynspunkter
i de indkomne høringssvar (bilag 3, nr. 1-4)

• En
borger anfører, at der bør være bopælspligt for nye boliger på ejendommen
samt at det bør overvejes, om der skal tillades fire etager mod de fem
etager som anført i lokalplanforslaget.

• Bygherre
ønsker at overskride byggefeltet mod nord med ca. en halv meter. Bygherre
ønsker, at kommunen fraviger kravet om adgang til gårdrum fra opgange, ved
at der i stedet for 10 m kan være 20 m fra ejendommens opgange til
nærmeste adgang til gården. Bygherre ønsker, at der indskrives mulighed
for, at krav om opholdsaltan på minimum 1,5 m x 1,5 m kan fraviges for
boliger, hvor altanerne kun kan placeres i støjbelastede områder. Bygherre
har ydermere en række mindre ønsker til præciseringer af bestemmelser om
ydre fremtræden.

• Bygherre
sætter spørgsmålstegn ved kommunens hjemmel til i en lokalplan at
reservere parkeringspladser til elbiler.

• HOFOR
bemærker, at ejendommen separatkloakeres og opfordrer i den sammenhæng
til, at brugen af materialer, der kan udvaske miljøfarlige stoffer til
regnvandet, begrænses i det videre planarbejde.

Forvaltningens
bemærkninger

• Det
følger allerede af lokalplanforslagets § 3, stk.
1, at området fastlægges til helårsboliger. Høringssvaret giver ikke
anledning til ændringer af lokalplanforslaget.

• Forvaltningen
vurderer, at det er hensigtsmæssigt at imødekomme nye ønsker til ændringer
vedrørende materialer for markering af indgangspartier og døre, øgede
altandybder og fravigelse af krav om opholdsaltaner ved overskridelse af
grænseværdier for støj samt tilpasning af gulvkoter og minimumshøjde for
underkant af vinduer. Forvaltningen foreslår derfor en række ændringer af
lokalplanens bestemmelser vedrørende disse forhold. Forvaltningen
vurderer, at det vil forringe det samlede projekt at imødekomme bygherres
nye ønsker om overskridelse af byggefelt mod nord (der er 14 meter til
nabobygning), metal som tagmateriale, altaner i stueetagen og fravigelse
af krav om let adgang til gårdrum. Forvaltningen indstiller derfor ikke,
at disse ønsker imødekommes.

• Det
følger af planlovens § 15, stk. 2, nr. 10, at man i en lokalplan kan
fastsætte bestemmelser om parkeringsforhold, herunder om antal,
beliggenhed og udformning af parkeringspladser til forskellige anvendelser
i området. Dette medfører bl.a. også, at man i lokalplaner kan sætte krav
om etablering af parkeringspladser til el- og delebiler. Høringssvaret
giver ikke anledning til ændringer af lokalplanforslaget.

• Det
bemærkes, at grænseværdier for miljøfarlige stoffer i regn- og spildevand
er reguleret andetsteds end planlovgivningen. Vilkår for udledninger og
tilslutning til kloak stilles i forbindelse med den udledningstilladelse,
der efterfølgende vil skulle gives af tilsynsmyndigheden efter
miljøbeskyttelsesloven.

Politisk
handlerum

Det kan besluttes,

• at
imødekomme bygherres ønske om at fravige kravet om let adgang til gårdrum
og derved muliggøre et større samlet erhvervslokale. Sagen skal ikke
sendes retur til forvaltningen med henblik på supplerende høring.

• at
imødekomme bygherres ønske om, at metal kan anvendes som tagmateriale.
Sagen skal ikke sendes retur til forvaltningen.

• at
imødekomme bygherres ønske om at overskride byggefeltet mod nord, for at
bygherre kan udnytte sin byggeret fuldt ud. Sagen skal derved sendes
tilbage til forvaltningen, med henblik på en supplerende høring.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil eksisterende lokalplan
Svendborggade fortsat være gældende, hvorfor boligprojektet kan ikke
realiseres.

Økonomi

Denne
indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Beslutning

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for boliger fastsættes til en parkeringsplads pr. 150 m2 bolig.”

Radikale Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker, at forvaltningen i den videre proces indgår i dialog med bygherre om at begrænse anvendelsen af metaller på overfladearealer, med henblik på at beskytte grundvandet mest muligt.”

Bilag

• Bilag 1 Overblik over den politiske behandling
• Bilag 2 Forslag til lokalplan Strandboulevarden 130
• Bilag 3 Henvendelser modtaget i høringsperioden
• Bilag 4 Svar på henvendelser i høringsperioden
• Bilag 5 Forslag til ændringer efter høring
• Svar på spørgsmål fra Line Barfod (Ø) om miljøfarlige stoffer
• Svar på spørgsmål fra Karoline Lindgaard (Å) om parkering