Kommunal garanti og ydelsesstøtte til § 100 renovering af Sofiegårdens Kollegium, Christianshavn

Indstilling

om,

• at godkende en ekstraordinær renovering af den selvejende institution Sofiegårdens Kollegium,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 116,0 mio. (inkl. 5 % regulering) kr. til renovering af den selvejende institution Sofiegårdens Kollegium på Sofiegade 1, Christianshavn under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste,

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste,

• at Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen udbetaler en andel af de årlige ydelser på renoveringslån. Ydelsesstøtten aftrappes hvert år, indtil låntagers ydelse svarer til den samlede ydelse på lånet. Den kommunale andel udgør 0,7 mio. kr. årligt. Der anvises dækning for ydelsesstøtten på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets bevilling 1020 – Ydelsesstøtte fra 2028 og frem.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

(Klima-, Miljø- og Teknikudvalget)

Problemstilling

Sofiegårdens
Kollegiums administrator FA09 har indsendt en ansøgning om ydelsesstøtte og
kommunal garanti til en gennemgribende renovering, modernisering og
energioptimering. I budgetaftalen 2025 (BR 3. oktober 2024) (A, B, F, I, O, V
og Ø) indgik budgetnotatet (bilag 2), der afsætter midler til ydelsesstøtte til
renoveringslånet. Derudover er der behov for, at kommunen stiller garanti for
realkreditlånet til renoveringen. En tilstandsvurdering fra 2023 konkluderer,
at et omfattende renoverings- og optimeringsarbejde er påkrævet, for at
kollegiet bringes til en tilfredsstillende boligstandard. Kollegiets
administrator vurderer, at omkostningerne beløber sig til i alt 110,5 mio. kr.
Forvaltningen vurderer, at arbejderne opfylder kravene til at opnå støtte.

Enkelte
kollegier, herunder Sofiegården, er opført på kommunens grund med en
hjemfaldspligtsklausul, der giver kommunen ret til at tilbagekøbe grunden til
den oprindelige salgspris.

Løsning

De
ansøgte renoveringsarbejder indebærer udskiftning af facadeelementer og
fornyelse af tekniske installationer for varme, vand, ventilation og el samt
opretning af tekniske forhold.

Der er en
hjemfaldspligt, der træder i kraft i 2040, hvor kommunen kan købe grunden
tilbage for 1,6 mio. kr. Ejendommen blev i 2022 vurderet til at have en værdi
på 154 mio. kr. Hvis ejendommen vedligeholdes, vurderes den at have en højere
værdi i 2040. Hjemfaldspligten hindrer, at kollegiet kan optage et
realkreditlån, medmindre der ydes kommunal garanti for belåningen, hvilket
forudsætter gennemførsel af en sag efter almenboliglovens § 100.
Almenboligloven hindrer ikke, at ejendomme med tilbagekøbsklausuler
vedligeholdes eller moderniseres.

I henhold
til lov om almene boliger § 100 kan kommunen på vegne af staten give tilsagn om
garanti og ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader, større ekstraordinære
renoveringsarbejder, herunder modernisering, samt energibesparende
foranstaltninger.

Ydelsesstøtte,
der betales af staten og den kommunale garanti muliggør optagelse af et lån,
som er afgørende for den videre drift af kollegiet. Kommunen godtgør staten 20
% af ydelsesstøtten og indestår for eventuelle underskud på kollegiets drift.

Realkreditbelåning
og kommunal garanti

Arbejderne
skal finansieres med realkreditlån med 30-årig løbetid. Kommunens garanti
betyder, at kollegiet kan optage et realkreditlån og dermed at den nødvendige
renovering kan tilvejebringes desuagtet kollegiets hjemfaldspligt i 2040, hvor
kommunen forventer at overtage ejendommen. Kommunen vil ved et tilbagekøb i
2040 hæfte for restgælden af det optagne lån på 110,5 mio. kr. Ejendommen blev
i 2022 vurderet til at have en ejendomsværdi på 154 mio. kr. Afdrag på
restgælden vil kontinuerligt blive finansieret af den indkomne husleje på
ejendommen, hvilket også vil være tilfældet, efter kommunen overtager
ejendommen i 2040.

Ved
overtagelse af ejendommen i 2040 ophører kollegiet som selvejende institution.
Da kommunen ikke selv kan drive et kollegium, er det for nuværende ikke
fastlagt, hvad der sker med kollegiet og dets beboere i 2040. Inden
hjemfaldspligten forfalder, vil forvaltningen forelægge sag til politisk
stillingtagen om den fremtidige anvendelse af Sofiegårdens bygning efter
kommunens overtagelse.

Huslejestigning

Med
støtten vil huslejen stige med ca. 47 % til 1.496 kr./m2 årligt
svarende til, at en 1-værelses bolig stiger fra 2.119 kr./måned til 3.117
kr./måned. Det sikrer, at kollegiets 156 boliger fortsat kan være et attraktivt
botilbud for unge og studerende i København. Den endelige huslejestigning
beregnes i forbindelse med byggeregnskabet.

Husleje pr. m2

Månedlig husleje*

Nuværende leje kr. / m² / år

Fremtidig leje kr. / m² / år

Stigning i kr.

kr. / m² / år

Nuværende leje kr./md. i gns.

Fremtidig leje kr./md. i gns.

1-rums kollegieværelse (ca.
20-25 m2)

1.017
kr.

1.496
kr.

479
kr. pr. m2

2.119
kr.

3.117
kr.

*Den
månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2026-niveau.

Politisk handlerum

Hvis
indstillingen ikke godkendes, vil renoveringen ikke opnå finansiering gennem
kommunal garanti og ydelsesstøtte, og Sofiegårdens Kollegium vil være nødsaget
til at optage lån til renovering på anden vis. Kollegiet vil i så fald skulle
ansøge om henstand for hjemfaldspligten. Et sådant scenarie vil bl.a. betyde,
at huslejen for kollegiets beboere vil stige med ca. 89 % i forhold til
huslejen i dag. Det vil svare til, at en 1-værelsesbolig stiger fra 2.119
kr./måned til 4.010 kr./måned.

Økonomi

Borgerrepræsentationen
har med Budget 2025 afsat 0,7 mio. kr. årligt fra 2028-2057 svarende til 21,3
mio. kr. i alt i ydelsesstøtte på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets bevilling
1020 – Ydelsesstøtte. Ydelsesstøtten aftrappes hvert år, indtil låntagers ydelse
svarer til den samlede ydelse på lånet.

Finansiering
af udgifterne

De
samlede anlægsudgifter udgør 110,5 mio. kr., som finansieres ved træk på
henlagte midler samt optagelse af et 30-årigt realkreditlån, hvortil der ydes
kommunal garanti, der er skønnet til op til 100 pct. af lånets størrelse (inkl.
5% regulering). Det støttede låns størrelse og garantiprocenten fastlægges
endeligt ved afslutning af arbejderne.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen meddele støttetilsagn (skema A).

Søren Wille /
Karsten Biering Nielsen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende en ekstraordinær renovering af den selvejende institution Sofiegårdens Kollegium.

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 116,0 mio. (inkl. 5 % regulering) kr. til renovering af den selvejende institution Sofiegårdens Kollegium på Sofiegade 1, Christianshavn under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste.

• at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

• at Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen udbetaler en andel af de årlige ydelser på renoveringslån. Ydelsesstøtten aftrappes hvert år, indtil låntagers ydelse svarer til den samlede ydelse på lånet. Den kommunale andel udgør 0,7 mio. kr. årligt. Der anvises dækning for ydelsesstøtten på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets bevilling 1020 – Ydelsesstøtte fra 2028 og frem.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning den 1. juni 2026

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 16. juni 2026

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Beslutning

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over politisk behandling
• Bilag 2 - Budgetnotet TM089 Ydelsesstøtte til renovering af kollegiet Sofiegården
• Bilag 3 - Besvarelse vedrørende hjemtagelse af kollegiet Sofiegården i 2040