Endelig vedtagelse af lokalplan Nordre Fasanvej Nord, Bispebjerg

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form. Det forudsættes endvidere, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Klima-, Miljø og Teknikudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Teknik-
og Miljøudvalget besluttede den 11. marts 2024 at nedlægge et forbud efter
planlovens § 14 for bygningen på Nordre Fasanvej 275 med henblik på at
udarbejde en bevarende lokalplan for bygningen og de øvrige bevaringsværdige
bygninger i karréen. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 31. marts 2025 på
baggrund af høringssvar fra grundejer, at planen kunne justeres med mulighed
for fortætning til boliger i samspil med at bevare områdets bevaringsværdige
bebyggelse og egenart.

Borgerrepræsentationen
delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til lokalplaner
(kategori 1-3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen.
Forslaget til lokalplan Nordre Fasanvej Nord er omfattet af denne delegation og
har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet
ligger i bydelen Bispebjerg i den del af Nordvest, som kaldes for
Fuglekvarteret. Lokalplanforslaget omfatter en karré, der er afgrænset af
Frederikssundsvej, Nordre Fasanvej, Ørnevej og Svanevej. Lokalplanforslaget
udpeger 15 bygninger som bevaringsværdige med henblik på at sikre det blandede
bymiljø, som kendetegner området. Begrundelsen for udpegningen er dels deres
individuelle kvaliteter og dels de kulturhistoriske spor og bymæssige
kvaliteter, som kendetegner området i kraft af bygningernes gensidige samspil.
I lokalplanens redegørelse (bilag 2) er en uddybende beskrivelse af områdets
egenart samt en gennemgang af de 15 bygninger og deres respektive SAVE-værdier,
som ligger mellem 2 og 6.

Lokalplanområdets
delområder

Lokalplanområdet
er inddelt i tre delområder. For delområde I, der er orienteret mod
Frederikssundsvej, og hvor den højeste bebyggelse og tæthed i karréen er
placeret, er bebyggelsesprocenten fastsat til 150, som er i tråd med den
maksimale bebyggelsesprocent i kommuneplanrammen. Endvidere
muliggøres også større butiksarealer.

For
delområde II, der strækker sig fra Nordre Fasanvej 273-275 og tværs over
karreen til Svanevej 5-7, er bebyggelsesprocenten fastsat til 130, og her
muliggøres fortætning til boliger. Foruden en ændring af anvendelsen til bolig
for Svanevej 5 (fabrikken, bygning E), muliggør planen seks nye bygninger i
området, der samlet udgør 2.394 m2 etageareal. Planen fastlægger, at
bygningerne i deres visuelle udtryk tilpasser sig eksisterende bebyggelse og
områdets egenart.

For
delområde III, der omhandler den sydlige del af karreen, fastsættes en
bebyggelsesprocent på 110. Her er de fleste eksisterende bebyggelser udpeget
som bevaringsværdige. For at styrke kvarterets grønne haveby-identitet, stilles
der krav om etablering af grønt bed ved eventuelle fremtidige ændringer af
kantzonen langs med Ørnevej 4-12.

Byliv

I
lokalplanen muliggøres en ny offentlig stiforbindelse samt offentligt byrum i
delområde II, der forbinder Nordre Fasanvej med Svanevej. Det er forvaltningens
vurdering, at stiforbindelsen vil skabe en ny lokal smutvej på tværs af
karréen, gennem boligernes gårdrum og ind i Fuglekvarteret. Bygningernes og
gårdrummets kantzoner tilpasses, så de støder op til stiforbindelsen på en tryg
og indbydende måde.

Biodiversitet
og bynatur

Forvaltningen
har registreret de træer, der lever op til kriterierne for at være
bevaringsværdige i lokalplanen. De udpegede seks bevaringsværdige træer må ikke
fældes eller beskæres uden tilladelse. Forvaltningen har på baggrund af
vækstbetingelser nedsat kravet om nyplantning af træer efter første høring. Der
stilles krav om plantning af 19 nye træer og 30 buske i forbindelse med nyt
byggeri.

Parkering

I
kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i
lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal
for boliger. Det svarer til, at der skal etableres 14 bilparkeringspladser i
forbindelse med realisering af boliger i delområde II. Pladserne skal placeres
i ny parkeringskælder. I forhold til krav om parkering til cykler stiller
kommuneplanen krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger. Det svarer til 119 cykelparkeringspladser i forbindelse
med realisering af boliger i delområde II.

Kommuneplanen
giver mulighed for ved konkret vurdering, at bilparkeringskravet kan reduceres
for eksisterende bebyggelse, der ændrer anvendelse. Svanevej 5 ændrer
anvendelse fra erhverv til bolig, og har et etageareal på 676 m2 samt dermed en nuværende bilparkeringsnorm på tre pladser. Forvaltningen
vurderer, at en reduktion er relevant i forhold til stationsnærhed og manglende
plads til etablering af parkeringspladser, men at kommuneplanen også er
ambitiøs ift. kravet om 14 bilparkeringspladser til boliganvendelsen. Dette
udfoldes i det politiske handlerum.

Forslag
til ændringer af lokalplanforslaget

På
baggrund af høringerne foreslår forvaltningen en ændring af lokalplanforslagets
bestemmelser om hegning, da de nuværende bestemmelser ikke giver mulighed for
at hegne mellem delområde I og delområde II. I delområde I er der eksisterende
gård til vareindlevering til dagligvarebutikken ud mod Frederikssundsvej, og
ved anvendelsesændringen af eksisterende bygning på Svanevej 5 (fabrikken,
bygning E) til bolig, vil det af trafiksikkerhedsmæssige årsager være
hensigtsmæssigt at kunne etablere hegning mellem friareal til bolig og gården
til varelevering. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag
6.

Høring

På
baggrund af den offentlige høring fra den 10. november 2025 til den 5. januar
2026 foretog forvaltningen en række ændringer vedrørende butiksareal, altaner,
husdybder og byggefelter, antal af træer og beplantningszoner, de matrikulære
forhold samt en aflysning af gældende lokalplan for området ud mod
Frederikssundsvej (bilag 7). Derudover foretog forvaltningen en række
redaktionelle rettelser. Mængden af ændringer resulterede i en vurdering af
krav om en fornyet høring. Et nyt revideret lokalplanforslag var i offentlig
høring fra den 9. marts til den 4. maj 2026. De
tilsammen 10 modtagne henvendelser fra Bispebjerg Lokaludvalg, KFI Fonden
(grundejer), Grundejerforeningen Ørneborgen (grundejer), en beboer i Nordre
Fasanvej 273, bygherre repræsenteret ved rådgiver Holscher Nordberg Arkitekter
samt fire borgere i høringsperioderne vedlægges som bilag 3 og 4. I
bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.
Borgernes hovedsynspunkter i høringerne er anført nedenfor.

Bispebjerg
Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 1 og bilag
4, henvendelse 9):

• Lokaludvalget
ser positivt på udpegningen af de bevaringsværdige bygninger, fortætningen
af området samt ny offentlig sti.

• Lokaludvalget
bemærker i begge høringssvar, at områdets DNA er en tæt blanding af
boliger og erhverv. I første høringssvar (bilag 4, henvendelse 9)
udtrykker lokaludvalget, at delområde II ikke kun bør kunne anvendes som
boliger og foreslår erhvervsanvendelse i Svanevej 5. I andet høringssvar
(bilag 3, henvendelse 1) ændrer lokaludvalget deres ønske, idet bygherre har
gjort opmærksom på, at der ikke er mulighed for at komme i bil eller
parkere ved bygningen. Det er en ulempe, hvis der er erhvervsanvendelse.

• Lokaludvalget
bemærker, at det grønne er underrepræsenteret i området i dag, og bakker
op om de grønne kantzoner mod vejareal. Lokaludvalget ærgrer sig over, at
antallet af træer er reduceret (bilag 3, henvendelse 1).

Forvaltningens
bemærkninger

• Forvaltningen
tager bemærkningen til efterretning.

• Forvaltningen
bakker op om analysen af anvendelserne i Fuglekvarteret, men bemærker, at
der i delområde I er en stor andel af serviceerhverv.

• Forvaltningen
har på baggrund af høringssvar fra bygherre (henvendelse nr. 6) tilpasset
antal af træer, der skal plantes i forbindelse med nybyggeriet i delområde
II. Det er gjort på baggrund af en revideret vurdering af
vækstbetingelserne i de nye byrum. Blandt andet skal der anlægges en
parkeringskælder.

Hovedsynspunkter
i borgernes henvendelser (bilag 4, henvendelse nr. 1-8)

• To
borgere er uforstående over for udpegningerne af de bevaringsværdige
bygninger, herunder særligt Scou-Epa-Huset, hvorimod en anden borger og en
beboer støtter udpegningerne, men mener, at også Nordre Fasanvej 273 bør
udpeges som bevaringsværdig.

• Tre
borgere bemærker, at fortætningen er utilstrækkelig, og en grundejer
(KFI-Fonden) ønsker mulighed for randbebyggelse ud mod Svanevej, hvor der
er indkørsel med varer til dagligvarebutikkerne i dag. En grundejer
(Grundejerforeningen Ørneborgen) bemærker, at fortætningen er for markant.

• En
grundejer (KFI Fonden) udtrykker ønske om at få mulighed for, at den
maksimale størrelse for en dagligvarebutik ændres fra 3000 m2 til 3500 m2
i Schou-Epa-Huset, så det følger Kommuneplan 2024.

• Bygherre
har flere ønsker til rettelser af nybyggeriets ydre, altaner og placering.

• Bygherre
anmoder om friholdelse af bevaringsværdige bygninger fra arealregnskabet,
herunder Nordre Fasanvej 275, Svanevej 5 og 7.

• Bygherre
ønsker antallet af nyplantede træer reduceret, og grundejer (Ørneborgen)
ønsker ikke træer udpeget som bevaringsværdige.

• Grundejer
(KFI Fonden) ønsker mulighed for hegning mellem gård til varelevering og
delområde II.

• Bygherre
har ønske om nedsættelse af bilparkeringskravet. En grundejer (Ørneborgen)
bemærker derimod, at der er mangel på bilparkeringspladser i området.

Forvaltningens
bemærkninger

• Teknik-
og Miljøudvalget besluttede den 11. marts 2024, at bygningerne på Nordre
Fasanvej 273 ikke skal udpeges som bevaringsværdige, men at lokalplanen
også skal omfatte øvrige bevaringsværdige bygninger.

• Teknik-
og Miljøudvalget besluttede den 31. marts 2025, at forvaltningen kunne
arbejde videre med en fortætning af lokalplanens område i harmoni med
stedets egenart, og dermed heller ikke randbebyggelse langs Svanevej.
Grundejer har ikke fremsendt et konkret projekt vedrørende Svanevej, som
forvaltningen har kunnet tage stilling til.

• Forvaltningen
vurderer, at forslaget kan imødekommes, og rettede lokalplanforslaget til
efter første høring.

• Forvaltningen
var efter første høring i dialog med bygherre på baggrund af de indkomne
høringssvar og nybyggeriets ydre, altaner og placering af byggefelter.
Rettelser af lokalplanforslaget ses i bilag 7.

• Bygherre
har ikke redegjort nærmere for, at det skulle vanskeliggøre ombygning af
de bevaringsværdige bygninger. Lokalplanen giver bygherre mulighed for at
fordele arealerne mellem både nybyggeri og bevaringsværdig bebyggelse.

• Forvaltningen
henviser til svar nr. 3 til Bispebjerg Lokaludvalg. Udpegningen af
bevaringsværdige træer bør ikke ændres, idet det vurderes, at nybyggeriet
ikke kommer til at påvirke de bevaringsværdige træer i væsentlig grad.

• Forvaltningen
vurderer, at forslaget kan imødekommes, jf. løsningsafsnittet. Ændringen
kræver ikke en ny høring.

• Bilparkeringskravet
er efter kommuneplanens parkeringsnorm. Se løsningsafsnittet og det
politiske handlerum.

Politisk
handlerum

Det kan
besluttes,

• at
reducere bilparkeringskravet for den eksisterende bebyggelse (Svanevej 5),
som ændrer anvendelse fra erhverv til bolig. Det vil nedjustere
parkeringskravet med tre bilparkeringspladser. Såfremt
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at imødekomme bygherres ønske om
at reducere kravet til parkering for Svanevej 5, vil forvaltningen sende
ændringen i supplerende høring hos de berørte parter forud for
behandlingen i Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

• at
reducere bygningshøjderne i byggefelt F, G, og H i delområde II. Såfremt Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at
imødekomme grundejers, Ørneborgen, ønske om at reducere kravet, vil det
betyde en reduktion i antal af muliggjorte boligkvadratmeter samt at
lokalplanforslaget skal sendes i en supplerende høring ved bygherre og
have ny politisk behandling.

• at
lokalplanen skal muliggøre randbebyggelse langs Svanevej. Såfremt Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at
imødekomme grundejers, KFI Fonden, ønske, vil forvaltningen gå i dialog
med grundejer om projektet, og lokalplanen skal i fornyet høring.

• at
det muliggøres, at nybyggeriet på Nordre Fasanvej 273 skal have
serviceerhverv i stueetagen. Nordre Fasanvej er en pulserende, trafikfyldt
gade, og boliger i stueetagen i et nybyggeri bidrager ikke til bylivet på
gaden. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for bebyggelsens facade, så den
vil fremstå sammenlignelig med eksisterende byggeri, der har boliger i en
høj stueetage. Ændringen vil betyde en reduktion
i boligkvadratmeter samt kræve en supplerende høring ved bygherre.

Hvis
indstillingen ikke godkendes, vil den eksisterende lokalplan for en del af
området fortsat være gældende, og projektet for delområde II kan ikke
realiseres. Derudover bortfalder § 14 forbuddet mod nedrivning af Nordre
Fasanvej 275, og bygningen kan nedrives.

Økonomi

Denne
indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende lokalplan Nordre Fasanvej Nord (bilag 2) med ændringer, som foreslået i afsnittet Løsning.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 22. juni 2026

Radikale Venstre, Liberal Alliance og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som erstatning af 1. at-punkt:

”at sagens sendes tilbage til forvaltningen, men henblik på at bygningerne Svanevej 3, Svanevej 5, Svanevej 1, Nordre Fasanvej 271, og Sco-Epa jf bilag 2 s. 15 ikke behøves at blive bevaret, så der fx er mulighed for transformation for at give flere boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, C, I, V

Imod stemte: F, Ø, Å

Radikale Venstre, Liberal Alliance, Alternativet og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at bilparkeringskravet for den eksisterende bebyggelse reduceres (Svanevej 5) jf. bygherres ønske.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F, I, V, Ø, Å

Imod stemte: C

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen skal justeres til en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 150 m2 bolig.”

Radikale Venstre, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne er uforstående overfor udpegningen af de bevaringsværdige bygninger og mener yderligere, at der kunne fortættes mere i området - gerne gennem transformation fremfor nedrivning for at minimere CO2-aftrykket.”

Beslutning

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

• at godkende lokalplan Nordre Fasanvej Nord (bilag 2) med ændringer, som foreslået i afsnittet Løsning, dog således at bilparkeringskravet for den eksisterende bebyggelse reduceres (Svanevej 5) jf. bygherres ønske.

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over den politiske behandling
• Bilag 2 - Forslag til lokalplan Nordre Fasanvej Nord
• Bilag 3 - Henvendelser modtaget i høringsperioden 09.03.2026 - 04.05.2026
• Bilag 4 Henvendelser modaget i høringsperioden 10-11-2025 - 04-05-2026
• Bilag 5 - Svar på henvendelser i høringsperioderne
• Bilag 6 - Forslag til ændringer efter høring
• Bilag 7 - Ændringer foretaget efter høringsperiode 10.11.2025 – 05.01.2026
• Bilag 8 - Referat af borgermøde