Endelig vedtagelse af lokalplan Ny Ellebjerg-området tillæg 3, Valby

Indstilling

om,

• at godkende tillæg 3 til lokalplan 448-1&2 Ny Ellebjerg-området (bilag 2) med ændringer som foreslået i Løsning.

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Det forudsættes endvidere, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets budgetramme.

(Klima-, Miljø- og Teknikudvalget)

Problemstilling

ArthaScope ønsker som ejer af ejendommen Gammel Køge
Landevej 71-73 at opføre ny bebyggelse med boliger og serviceerhverv, herunder
dagligvarebutik og hotel, med et samlet etageareal på ca. 14.250 m2.
Ca. 75% af etagearealet er boliger. Ejendommen ligger i området omfattet af
lokalplan Ny Ellebjerg-området fra 2010, der har til formål at muliggøre
udvikling af tidligere industriejendomme omkring København Syd (tidligere Ny
Ellebjerg Station) til et tæt og funktionelt blandet bykvarter. I denne
lokalplan er ejendommen fastlagt til serviceerhverv, og projektet forudsætter
derfor en ny lokalplan i form af et lokalplantillæg. Der er et ønske om at
ændre parkeringsnormen for naboejendommene, så den svarer til normerne i
Kommuneplan 2024, hvorfor disse ejendomme medtages i lokalplantillægget.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen
til at sende forslag til lokalplaner (kategori 1-3) i offentlig høring til
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Forslaget til lokalplantillæg for Ny
Ellebjerg-området er omfattet af denne delegation og har derfor ikke tidligere
været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet ligger ved Gammel Køge Landevej og den vigtige
knudepunktstation København Syd. Det var oprindeligt en del af et
industriområde og indgår i dag i byudviklingsområdet Valby Industrikvarter. Det
er et område, hvor byomdannelsen har været i gang længe. Der er opført
nybyggerier primært til boligformål og ombygninger af industribygninger til
andre erhvervsformål.

Den gældende lokalplan fastlægger en bebyggelsesplan for området
mellem Følager og jernbanen. I bebyggelsesplanen indgår en bebyggelse i en
etage (en plint), der fylder det meste af området. Den indeholder udadvendte
funktioner langs Følager og bagvedliggende parkering. På plinten placeres
blokke i 5-7 etager samt opholdsarealer. Det aktuelle lokalplantillæg opdeler
dette område i to delområder. Lokalplanen muliggør, at bygherre i delområde I
kan opføre ny bebyggelse med boliger og serviceerhverv, herunder butikker, der
bygger videre fra principperne i den gældende lokalplan om plint og
blokbebyggelse. For delområde II gælder bestemmelserne i den gældende
lokalplan, bortset fra bestemmelserne om bilparkering, hvor bestemmelserne nu
følger normerne i Kommuneplan 2024. Det muliggjorte projekt er yderligere
beskrevet i lokalplanen (bilag 2).

Biodiversitet,
klima og bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdets delområde I er der
ingen træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i
lokalplanen. Der stilles krav om plantning af mindst 127 nye træer og 70 nye
buske. Af de nye træer er ca. 75 % hjemmehørende. I beplantningsplanen indgår
en trærække langs Gammel Køge Landevej og opholdsarealer på plinten med mange
grønne elementer. De planlagte træer vil give et kronedække på ca. 17 % efter
ca. 15 år. Kronedække er et udtryk for, hvor stor en del af et område, der er
dækket af træernes kroner. I Københavns Kommune er der et mål om et kronedække
på 20 %. Træerne vil sammen med facadebegrønning,
grønne tage, bede m.v. give en biofaktor på ca. 0,80 efter ca. 15 år. Biofaktor
er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der værdisætter forskellig
typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2 point, hvor 2 er bedst.
Dermed kan værktøjet give en samlet score for, hvor grønt området er. Fx er
bebygget areal, asfalt og fliser værdisat til 0 point
og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat til 2. Ud
over beplantning har der været særlig fokus på håndtering af regnvand, jf.
bilag 7.

Almene
boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles
krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en
parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 214 m2 for erhverv samt 143 m2 for butikker. Det svarer til, at der skal etableres ca. 63 parkeringspladser
til nybyggeriet i delområde I. parkeringspladserne skal placeres i
konstruktion. I forbindelse med opførelse af de eksisterende bebyggelser, der
rummer almene familieboliger, et alment plejehjem og et erhvervslejemål, samt
et kommende byggeri ved forpladsen til København Syd, er der indgået aftaler om
en fælles parkeringsløsning. Den indebærer, at der i det aktuelle nybyggeri
skal etableres ekstra parkeringspladser til at dække behovet knyttet til de
andre byggerier. Det er aftalt, at ejerne af den eksisterende og kommende
bebyggelse anmoder om en reduceret parkeringsdækning i overensstemmelse med de
nye normer, således at alle parkeringspladser kan være
i det fælles parkeringsanlæg i bebyggelsernes stueetager. Dette er i
overensstemmelse med praksis om genberegning af parkeringskrav, som blev
orienteret om på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde den 29. januar 2024.

Tilkørsel til parkeringen sker via en eksisterende overkørsel fra
Følager og al varetilkørsel, renovation og handicapparkering, herunder to
parkeringspladser til handicapbusser, håndteres i plinten.

I forhold til krav om parkering til cykler, stiller lokalplanen
krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og
butikker samt tre parkeringspladser pr. 100 m2 til andet erhverv.
Dette svarer til 570 cykelparkeringspladser i projektet. En stor del af disse
placeres i plinten.

Forslag
til ændringer af lokalplanforslaget

På
baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen mindre ændringer. Det
foreslås bl.a., at der muliggøres en fleksibel anvendelse af en del af en
stueetage, at krav om højde af en stueetage på mindst 5 m kun gælder for
stueetagen på nordsiden af en fastlagt port, og at der fastlægges mindre
udvidelse af byggefelter. Alle ændringer fremgår af bilag 5.

Høring

Lokalplanforslaget (bilag 2) har været i offentlig høring fra
den 5. marts til den 30. april 2026. Forvaltningen har modtaget syv
henvendelser i høringsperioden (bilag 3). Høringen har givet anledning til
mindre ændringer. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens
bemærkninger. Der er afholdt borgermøde den 9. april 2026 i samarbejde med
Valby Lokaludvalg. Emnerne var de samme, som fremgår af høringssvarene.
Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby
Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 7):

• Valby
Lokaludvalg er glade for, at fællesarealerne er planlagt åbnet for
offentligheden, samt at de vil få et fint lysindfald. Udvalget gør
opmærksom på, at det er vigtigt at have gode adgangsforhold omkring
butikkerne, ikke mindst fordi der bor svagtseende/blinde i nærheden.

• Borgere
i området påpeger, at det ville være dejligt med et apotek.

• Lokaludvalget
er bekymret for, om projektet har tilstrækkeligt antal parkeringspladser.

• Området
ligger op til en bane med mange godstog, så lyd og rystelser fra togene
bør undersøges.

Forvaltningens
bemærkninger

• Der
vil blive sikret tilgængelighed i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

• Anvendelsesbestemmelserne
muliggør et apotek, men der kan ikke stilles krav herom.

• Kravet
til parkering følger normerne i Kommuneplan 2024.

• Bebyggelsen
kan ikke tages i brug, før det er dokumenteret, at Miljøstyrelsens
grænseværdier for støj og vibrationer er overholdt.

Hovedsynspunkter
i henvendelser fra borgere og offentlige myndigheder (bilag 3, henvendelse nr.
1-6)

• I
tre borgerhenvendelser er der meget forskellige synspunkter. I en
henvendelse findes det godt med hotel, mens en anden er kritisk på grund
af øget støj og trafik. En henvendelse er kritisk med hensyn til højde og
tæthed, der tager udsigt og tilsidesætter beboernes livskvalitet, og
sætter spørgsmålstegn ved, om der ikke bør udarbejdes en miljørapport. En
anden er generelt positiv, men ønsker flere parkeringspladser. En tredje
finder det godt med almene boliger, ønsker en fleksibel anvendelse af
stueetager af frygt for tomme lokaler og finder, at bygningen virker
unødig rå og at en hældning på tag vil kunne gøre en forskel.

• Bygherres
rådgiver stiller forslag om enkelte mindre rettelser bl.a. om fleksibel
anvendelse af en del af stueetagen, højden af en stueetage og en mindre
udvidelse af byggefelter, så der bliver plads til, at bebyggelsen nærmest
Gammel Køge Landevej kan rykkes 0,4 m mod syd.

• Danmarks
Naturfredningsforening, København er meget kritisk over for projektet med
hensyn til tæthed, ydre fremtræden og trafikstøj. Området beskrives fyldt
med kedelige firkantede kasser og der ønskes mere varierede facader. Der
mangler grønne områder og området bør reserveres til lommepark og idræt.
Der bygges for tæt, for højt og med for lidt grønt i København med
trafikproblemer, trængsel og luftforurening til følge.

• Metroselskabet
ser positivt på en fortætning og udadvendte funktioner og ønsker trygge
adgange med god belysning, der kan understøtte brugen af stationen.
Yderligere parkering vil svække incitamentet til at bruge København Syd
som trafikknudepunkt.

Forvaltningens
bemærkninger

• Med
hensyn til tæthed og parkering henvises til forvaltningens bemærkninger
under pkt. 3 og 4 ovenfor. Forvaltningen vurderer ikke, at der skal
udarbejdes miljørapport, da planen kun fastlægger anvendelsen af et mindre
område på lokalt plan. Med hensyn til fleksibilitet i anvendelsen af
stueetager er der krav om publikumsorienterede serviceerhverv i de mest
eksponerede stueetager mod Gammel Køge Landevej, hvor der ikke forventes
problemer med udlejning. I andre stueetager er der også mulighed for
liberale erhverv. Krav til ydre fremtræden tager udgangspunkt i tilpasning
til byggerierne i nærområdet.

• Forvaltningen
indstiller, at bygherres ønsker om fleksibel anvendelse af en del af
stueetagen, højden af en stueetage og en mindre udvidelse af byggefelter
imødekommes (bilag 5).

• Formålet
med lokalplan 448 Ny Ellebjerg-området er at skabe et tæt bykvarter
omkring København Syd. Det aktuelle lokalplantillæg bygger videre på den
bebyggelsesstruktur, der er fastlagt i denne lokalplan, men reducerer den
maksimale bygningshøjde med 3,5-4 m, da den primære anvendelse er boliger
i stedet for erhverv. I planen indgår et større grønt opholdsareal på
plinten med træer og buske.

• Kravet
til parkering følger normerne i Kommuneplan 2024. I forbindelse med
byggesagsbehandlingen vil der blive sikret tilgængelighed og belysning.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

• at
godkende lokalplanforslaget uden de foreslåede
ændringer på baggrund af høringssvarene.

• at
ændre tætheden, de maksimale bygningshøjder samt krav til ydre fremtræden
og indretning af friarealer, herunder antallet af nye træer. Større
ændringer, der har betydning for bebyggelsens omfang, vil kræve, at sagen
sendes tilbage til forvaltningen med henblik på udsendelse af forslaget i
supplerende høring.

Hvis indstillingen ikke godkendes, opretholdes de nuværende
bestemmelser i gældende lokalplan om anvendelse af nybyggeri til serviceerhverv
og projektet kan ikke realiseres.

Økonomi

Denne
indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende tillæg 3 til lokalplan 448-1&2 Ny Ellebjerg-området (bilag 2) med ændringer som foreslået i Løsning.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 15. juni 2026

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for boliger fastsættes til en parkeringsplads pr. 150 m2 bolig.”

Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne stemmer for. Vi mener det er positivt med udvikling af flere boliger, som vi i København jo mangler. Det er særligt positivt med byudvikling i stationsnære områder som dette.”

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Det forudsættes endvidere, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Klima-, Miljø og Teknikudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 11. august 2026

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde den 15. juni 2026:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for boliger fastsættes til en parkeringsplads pr. 150 m2 bolig.”

Beslutning

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:

”At sagen sendes retur til Økonomiforvaltningen og Klima-, Miljø og Teknikforvaltningen mhp. at der udarbejdes et kommuneplantillæg, hvor til parkeringsnormen justeres til 1 parkeringsplads pr. 150 m2, og at lokalplansforslaget justeres i overensstemmelse hermed.”

Det af Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag blev forkastet med 43 stemmer imod 12. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, V og O

Imod stemte: Ø, F, A, B, I, Å og Q

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

SF, Radikale Venstre og Liberal Alliance videreførte følgende protokolbemærkning, som Dansk Folkeparti tilsluttede sig:

”Partierne stemmer for. Vi mener det er positivt med udvikling af flere boliger, som vi i København jo mangler. Det er særligt positivt med byudvikling i stationsnære områder som dette.”

Frie Grønne afgav følgende protokolbemærkning:
”Frie Grønne stemmer for lokalplantillægget, fordi København har brug for flere boliger og fordi det er fornuftigt at udvikle et tidligere industriområde til et blandet bykvarter med boliger, erhverv og servicefunktioner. Vi lægger særlig vægt på, at området ligger umiddelbart ved København Syd, og at der etableres minimum 25 % almene boliger.

Vi er kritiske over for den høje tæthed og finder det utilstrækkeligt, at det forventede kronedække efter 15 år fortsat kun er ca. 17 %, når Københavns Kommune har et mål om 20 %. Områdets placering tæt på jernbanen betyder, at støj og vibrationer skal håndteres grundigt, og at Miljøstyrelsens grænseværdier skal være et minimum – ikke et ambitionsniveau.”

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over den politiske behandling
• Bilag 2 - Forslag til lokalplan 448-1&2 tillæg 3 Ny Ellebjerg-området
• Bilag 3 - Henvendelser modtaget i høringsperioden
• Bilag 4 - Svar på henvendelser modtaget i høringsperioden
• Bilag 5 - Forslag til ændringer efter høring
• Bilag 6 - Referat fra borgermøde
• Bilag 7 - Bæredygtighed
• Bilag 8 - Svar på spørgsmål fra Karoline Lindgaard (Å) om parkering