Alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer i Bystævneparken, Brønshøj-Husum

Indstilling

Sundheds-
og Omsorgsforvaltningen og Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at
Sundheds- og Omsorgsudvalget og Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at

• at
godkende projekt til opførelse af 250 almene ældreboliger med tilhørende
servicearealer (også kaldet almene plejeboliger) i overensstemmelse med
bilag 2.

• at
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om
kommunal støtte til opførelse af plejeboligerne i form af kommunalt
grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen, svarende til i alt op til
69,10 mio. kr. Beløbet frigives på Sundheds- og Omsorgsudvalgets bevilling
Finansposter i 2029, jf. økonomiafsnittet.
Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at
Sundheds- og Omsorgsforvaltningen bemyndiges til at anvende udisponerede
midler afsat med Plejeboligplanen til igangsættelse af plejehjemsbyggeriet
i Bystævneparken.

• at
øgede udgifter til leje af servicearealer ved fuld effekt fra 2031 og frem
på 2,1 mio. kr. dækkes indenfor den afsatte ramme vedtaget med
Plejeboligplanen på Økonomiudvalgets budget til afledte driftsudgifter.

• at
der gives en anlægsbevilling på 25,9 mio. kr. (2027 p/l) i 2030 til
Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, jf.
økonomiafsnittet.

• at
øgede udgifter til indskud i Landsbyggefonden og deponering dækkes
indenfor den afsatte ramme vedtaget med Plejeboligplanen på Sundheds- og
Omsorgsudvalgets budget til Finansposter.

• at
Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem
Københavns Kommune og fsb, som beskrevet under løsningsafsnittet.
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele 100% kommunal
garanti for realkreditlån på op til 608 mio. kr. til boligerne.

• at
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele kommunal
garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 360 mio. kr.til
servicearealerne.

• at
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at give tilsagn om
statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne, i
alt 10 mio. kr.

• at
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige
projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige
afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen
godkendte i 2015 en samlet strategi for at udvikle bydelen
Tingbjerg/Utterslevhuse. Strategien er udviklet af Københavns Kommune og
boligselskaberne fsb og SAB. En del af strategien er at omdanne det kommunalt
ejede område Bystævneparken fra at være et relativt lukket institutionsområde
til et åbent, grønt og trygt byområde med et varieret udbud af boliger samt
institutioner.

Plejecenteret på Bystævneparken opføres af den almene
boligorganisation fsb, og vil som en del af den lovpligtige udviklingsplan
for Tingbjerg/Utterslevhuse bidrage med 250 nye moderne plejeboliger med
serviceareal. Plangrundlaget blev tilvejebragt med lokalplan nr. 645 for
Bystævneparken, som blev bekendtgjort den 18. september 2025.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til
opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af
grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv.

Løsning

Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at der kan
etableres et velfungerende og veldisponeret plejehjem på det anviste areal i
Bystævneparken, der kan rumme 250 plejeboliger med tilhørende serviceareal samt
et aktivitetstilbud for somatiske borgere og borgere med særlige
demensdiagnoser.

Det nye plejehjem opføres i parkens sydlige ende af det nye
bykvarter ”Husum Haveby”, der skal erstatte det tidligere plejehjemsområde med
i alt syv kommunale bygninger, tæt på de grønne haverum og stiforbindelser, der
skal sikre forbindelse til de omkringliggende rekreative områder.

Projektet omfatter opførelsen af ét plejehjem bestående af tre
karré bebyggelser med varierende højder og materialer. Byggeriet opføres i 2–5
etager og kobles sammen via kælder og mellembygning med hovedindgang og fælles
administration. Visionen bygger videre på områdets karakter med gule teglsten
kombineret med træfacader og nedtrapning i højden mod villaområderne.

Plejehjemmets tre bygningskarréer består af bygning A1 og A2, der
henholdsvis opføres i 3 etager og 2 etager, og består samlet af 94 boliger til
borgere med demens, samt bygning B1, der opføres i 5 etager med facade mod
Bystævnet, og som består af i alt 156 boliger til borgere med somatiske lidelser.
Stueetagen i B1 er udover boliger disponeret med festsal/fælleslokaler,
træningsfaciliteter, café og administration, mens der i stueetagen A2 ud mod
Bøjlevejen er placeret et Aktivitetsdagcenter.

I hver af de tre bebyggelser der er et gårdrum, som er indrettet
i tæt sammenhæng til plejehjemmets stueetager og med hensyntagen til sol- og
skyggeforhold. De tre gårdrum får tre forskellige karakterer, hvor træerne
bliver gårdrummenes primære identitets- og rumskabende elementer, mens plantebedene
bliver de mere sansestimulerende elementer. Gårdrummene vil samlet set fremstå
som tre rolige, grønne oaser, der er indrettet til både aktivitet og sociale
sammenkomster – dog også med mulighed for at nyde havens ro i eget selskab.
Kantzonen omkring bebyggelserne er programmeret med strategiske opholdszoner
ved ud/indgange, og syd for plejehjemmet ligget et større grønt udeareal,
Biohaven, hvor der ligeledes er mulighed for afskærmet ophold eller plads til
at samle beboerne på tværs af bebyggelserne.

Parkering er fastsat i lokalplan og der etableres i alt 32
parkeringspladser, hvoraf 13 stk. placeres ved facader og 19 stk. placeres i
p-hus.

Boenhederne er overskuelige og velbelyste med et passende
boligantal for velfungerende drift og til fremme af sociale relationer mellem
beboerne. Boligerne er indrettet med fokus på funktionalitet og individuel
tilpasning, og består af 149 stk. 1-rums boliger på ca. 61 m² og 101 stk.
2-rums boliger på ca. 70 m². Alle boligerne indrettes med tekøkken og bad og
organiseres i afdelinger med mulighed for opdeling i mindre grupper.

Plejehjemmene er udformet med størst mulig fokus på de ældres
hverdag, så beboerne sikres en følelse af tryghed og trivsel i dagligdagen og
nærhed til personalet. Gennem hoveddisponeringen og arkitekturen vil det nye
plejehjem sikre størst mulig selvhjulpenhed for beboerne og besøgende, samt
være med til at understøtte sociale og inkluderende fællesskaber både indenfor
i plejehjemmet og med lokalområdet.

Plejehjemmet er areal-, indholds- og funktionsmæssigt disponeret
i forhold til de politiske fastsatte ’10 principper for fremtidens plejehjem’
tiltrådt i Sundheds- og Omsorgsudvalget september 2021.

Huslejen for plejeboligerne anslås til ca. 1802 kr. pr. m² årligt
ekskl. forbrug. Huslejen for en plejebolig på ca. 61 m² bliver dermed ca. 9.160
kr. pr. måned (før boligsikring) og for en plejebolig på ca. 70 m² ca. 10.512
kr. pr. måned (før boligsikring), hvilket ligger på gennemsnittet for huslejen
på andre sammenlignelige nye plejehjem. For en nærmere gennemgang af projektet
se bilag 2.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen får 100% anvisningsret til
boligerne og lejer plejehjemmets servicearealer af fsb.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med
repræsentanter fra Økonomi-forvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
samt Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen den 27. februar 2026.
Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser
for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Høring

Sagens Bilag 2 har været i høring ved henholdsvis Brønshøj-Husum
Lokaludvalg og Ældrerådet, jf. bilag 4 og 5, og i offentlig høring fra den
13.04.2026 til den 29.05.2026. Forvaltningens bemærkninger fremgår af
bilag 3.

Samlet
set har bemærkningerne ikke givet anledning til ændringer i projektforslaget,
men Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil i dialog med bygherre fsb sørge for,
at de fremsatte ønsker indgår i den videre byggeproces med henblik på afklaring
og mulig realisering.

Forhøjet maksimumsbeløb

I
efteråret 2025 blev der indgået en boligaftale blandt folketingets partier som
skal give mulighed for at forhøje maksimumsbeløbet for opførelse af almene
boliger med 21 % herunder en forhøjelse på 1 % i hele landet og en midlertidig
højprisordning på 20 % for bl.a. Københavns Kommune. Forhøjelsen omfatter to
dele:

• Maksimumsbeløbet
er i 2026 blevet øget med 11%. Kommunen finansierer 10% af beløbet ved
indskud i Landsbyggefonden., jf. gældende regler.

• Der
blev den 25. juni 2026 fremsat et lovforslag i Folketinget, som giver
kommunen mulighed for at godkende nybyggerier, hvor anskaffelsessummen
overstiger maksimumsbeløbet med op til 10%. Dette finansieres fuldt af
kommunen via et tillægslån på vilkår med grundkapitalen. Loven træder
ifølge det fremsatte lovforslag i kraft den 4. september 2026.

Der
udarbejdes til budget 2027 et ny plejeboligplan (Plejeboligplan 2), som blandt
andet omfatter en genberegning af udgifter til plejeboliger, servicearealer og
montering som følge af øgede byggepriser, og det forhøjede maksimumsbeløb for
opførelse af plejeboliger.

Godkendelse af Bystævneparken i 2026

Det er
afgørende for realiseringen af Bystævneparken og udviklingsplanen for
Tingbjerg/Utterslevhuse, at plejehjemmet bygges hurtigt. En fremskyndet proces
for skema A er nødvendig, da udsættelse til skema B kan medføre store
forsinkelser. Plejehjemmets byggetilladelse skal søges inden juli 2027 for at
undgå ekstra omkostninger og forsinkelser på grund af nyt bygningsreglement.
Med forbehold for godkendelse af forhøjet maksimumbeløb forventes plejehjemmet
at åbne i 2031, hvorefter de to eksisterende plejehjem i Bystævneparken, Egebo
og Pilehuset kan fraflyttes, og private boliger kan opføres og stå færdige ca.
2034.

Boligministeriet
har godkendt, at nybyggeri i Bystævneparken kan indregnes som en del af
Københavns Kommunes og boligselskaberne fsb og SABs svar på den udviklingsplan
for området Tingbjerg/Utterslev huse, som kommunen og boligselskaberne er
pålagt fsva. parallelsamfundsloven. Det er ligeledes lovpligtigt, at tidsplanen
for udviklingsplanen overholdes.

Det er
således af afgørende betydning at opførelse af Bystævneparken godkendes i
2026., og dermed inden budget 2027.

Med denne
indstilling godkendes, at budget til plejeboliger og serviceareal øges med 11%
ift. budget i Plejeboligplan 1. Udgifterne hertil afholdes indenfor
rammerne af Plejeboligplan 1. Det sikres herved, at kommunen kan give Skema A
til Bystævneparken i efteråret 2026

Projektet
kan herefter sender i enterpriseudbud, så der kan gives Skema B i foråret 2027.

Boligselskabet
forventer, at det er en forudsætning for opførelse af Bystævneparken, at det
supplerende tillæg til maksimumsbeløbet på 10 %, jf. boligplan 2025,
vedtages. Den endelig anlægsramme for projektet vil dog først være kendt
efter afholdt enterpriselicitation.

Budgettet
til Bystævneparken vil blive reguleret ifm. Skema B foråret 2027. Det
forventes, at det de supplerende 10% forinden er godkendt i Folketinget, og
Plejeboligplan 2 er godkendt i forbindelse med Budget 2027. Det vil
således være muligt at øge anlægsrammen i forbindelse med Skema B.

Politisk handlerum

Borgerrepræsentationen
kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer
til de konkrete projekter eller afvise dem. Hvis indstillingen ikke godkendes,
vil projektet ikke kunne realiseres, og det risikeres at den lovpligtige
tidsplan for udviklingsplanen for området Tingbjerg/Utterslev huse ikke
overholdes.

Økonomi

Anskaffelsessummen for de 250 plejeboliger er
beregnet til 690,98 mio. kr. Nye almene plejeboliger finansieres i henhold til
almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 %
beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til
Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene bygherre.
Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år,
men er rentefrit i hele perioden. Udgiften afholdes af Sundheds- og
Omsorgsudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5.

Kommunen skal derudover give garanti for
realkreditlånene i boligerne. Det præcise beløb vil bero på
realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er
beregnet til ca. 360,00 mio. kr. inkl. moms. Staten yder et tilskud på 40.000
kr. pr. tilknyttet bolig, dvs. her 10 mio. kr. Resten af udgiften på 350,00
mio. kr. finansieres med et realkreditlån med kommunegaranti på op til 100 % af
lånets størrelse. Den endelige garanti afhænger af realkreditinstituttets
vurdering af servicearealets handelsværdi.

Garantierne medfører ikke i sig selv
bevillingsmæssige konsekvenser for Klima-, Miljø- og Teknikudvalget.
Garantierne kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan
betale ydelserne på lånet. Forvaltningerne har ikke på nuværende tidspunkt
indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Leje af servicearealer: Sundheds-
og Omsorgsforvaltningen skal leje servicearealerne af fsb. Med vedtagelse af
Plejeboligplanen var der forudsat udgifter til leje af servicearealer ekskl.
forbrug svarende til 3.143 kr. pr. m2 (2027 p/l) og 22,5 m2 serviceareal pr.
plejebolig samt 10m2 serviceareal pr. aktivitetstilbudsplads. Leje af
servicearealerne til 250 boliger og 53 aktivitetstilbudspladser var dermed
forudsat til i alt 19,3 mio. kr. årligt. Det vurderes, at denne bevilling skal
øges med 11% svarende til 2,1 mio. kr. årligt i 2031 og frem. Midlerne afholdes
inden for rammerne af Økonomiudvalgets budget til afledte driftsudgifter til
Plejeboligplanen.

Montering af servicearealer: Med
vedtagelse af Plejeboligplanen er der forudsat udgifter til montering af
servicearealer for erstatningsbyggerier svarende til 91.778 kr. pr. bolig (2027
p/l) og 55.962 kr. pr. aktivitetstilbudsplads (2027 p/l). Der søges dermed
anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på 25,9 mio. kr. i 2030 på
bevilling Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel.

Indskud i Landsbyggefonden: Med vedtagelse af Plejeboligplanen var der
forudsat udgifter til Indskud i Landsbyggefonden svarende til 3.675 kr. pr. m2
(2027 p/l) og 67 m2 boligareal pr. bolig, i alt 61,6 mio. kr. for 250 boliger.
Med denne sag skal der frigives midler til Grundkapital svarende til 69,1 mio.
kr. på bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5, jf. nedenstående tabel.
Bevillingen til Indskud i Landsbyggefonden skal således øges med 7,5 mio. kr.
Merudgifterne finansieres inden for SUNDs budget til Indskud i Landsbyggefonden
på bevilling Finansposter.

Deponering: Når kommunen indgår lejemål med en privat
udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen
deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi, der fastlægges ved
byggeriets opførelse. Midlerne afholdes inden for rammerne af Sundheds- og
Omsorgsudvalgets budget til deponering til Plejeboligplanen. Deponering håndteres
i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten, hvor beløbet opdateres, fordi
den præcise pris er kendt og midlerne flyttes fra SUND til ØU.

Tabellen viser de midler, der ansøges frigivet
til Sundheds- og Omsorgsudvalget til dækning af Sundheds- og
Omsorgsforvaltningens udgifter.

Tabel 1: Anlægsbevillinger – frigivelse af
anlægsmidler

Udvalg

Aktivitet/

Projekt

Bevilling

(nr. og navn)

Funktion

Beløb i 1.000 kr.
(2027 p/l)

I alt

2027

2028

2029

2030

SUND

Grundkapital

Finansposter

8.32.24.5

69.100

69.100

SUND

Anlægs-bevilling til montering
af servicearealer

Anlæg

0.25.18.3

25.910

25.910

I alt

-

-

-

69.100

25.910

95.010

Alle
beløb vil blive reguleret i forbindelse med Skema B, efter forventet vedtagelse
af supplerende 10% forhøjelse af maksimumsbeløbet og vedtagelse af
Plejeboligplan 2.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og
Teknikforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i
2031. Projektet er en del af den lovpligtige udviklingsplan for
Tingbjerg/Utterslevhuse. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil der blive
forelagt en sag for Klima-, Miljø- og Teknikudvalget om den kommunale garanti
for realkreditlån til både ældreboliger og serviceareal.

Beslutning

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Når sagen kommer til behandling i Borgerrepræsentationen, ønsker det Konservative Folkeparti fortsat at sende sagen tilbage til Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at justere forslaget, så den eksisterende cykelforbindelse via ”Toften”, der fører direkte ned til et lysreguleret kryds bevares og opgraderes til at kunne klare den forventede trafik, så vi derved undgår unødige gener for de eksisterende beboere. Desuden ønsker vi at de tre stiforbindelser for cykeltrafik, der er inkluderet i projektet, lukkes, da disse erstattes af cykelforbindelse via ”Toften”.”

Bilag

• Bilag 1. Overblik over politisk behandling
• Bilag 2. Bystævneparken plejehjem
• Bilag 3. Sundheds- og Omsorgsforvaltningens gennemgang af høringssvar
• Bilag 4. Høringsvar vedr. plejehjemsbyggeri i Bystævneparken
• Bilag 5. Ældrerådets høringssvar vedr. nyt plejehjemsprojekt i Bystævneparken, skema A, bilag 2