Fravigelse af administrationsgrundlagets krav om almene boliger i forbindelse med fortætning i Bo-Vitas afdelinger Lukretiavej og Kamhusene, Valby

Indstilling

Klima-,
Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget
over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at
administrationsgrundlagets krav om etablering af almene boliger i
skoledistrikter med mindre end 30% almene boliger kan fraviges i
forbindelse med fortætning i boligafdeling på Lukretiavej i Valby.

• at
administrationsgrundlagets krav om etablering af almene boliger i
skoledistrikter med mindre end 30% almene boliger kan fraviges i
forbindelse med fortætning i boligafdelingen Kamhusene i Valby.

Problemstilling

Med
henblik på udmøntning af almenboligkravet i lokalplaner har
Borgerrepræsentationen vedtaget et administrationsgrundlag for nybyggeri af
almene boliger. I administrationsgrundlaget fremgår bl.a., at hvis andelen af
almene familieboliger i et skoledistrikt er på mellem 0-30%, skal der som
udgangspunkt stilles krav om 25% almene boliger ved nybyggeri. Bo-Vita ønsker
i to sager at fortætte med bl.a. private andelsboliger og ejerboliger, så
administrationsgrundlagets krav ikke opfyldes. Der er på den baggrund behov for
at beslutte, hvorvidt der skal kunne ske en fravigelse fra
administrationsgrundlaget i de to fortætningssager.

Løsning

Borgerrepræsentationen
vedtog i 2019 et administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger, der
senest er opdateret i 2024. Administrationsgrundlaget fastlægger bl.a., at i
skoledistrikter med 0-30% almene familieboliger skal der som udgangspunkt
stilles krav om 25% almene boliger ved nybyggeri. Forvaltningen indstiller, at
administrationsgrundlaget fraviges i to fortætningssager på henholdsvis
Lukreteriavej og Kamhusene, hvor Bo-Vita ønsker at fortætte med private
andelsboliger, ejerboliger mv.

Der er
politisk fokus i kommunen på at etablere nye boliger. Dette kan blandt andet
ske i form af fortætning i regi af de almene boligorganisationer, som har
egnede friarealer til formålet.

Den
almene boligorganisation Bo-Vita har forud for videre projektering samt
byggesagsbehandling fremsendt ansøgninger til to fortætningsprojekter med
blandt andet private andelsboliger, som vil kræve fravigelse af
almenboligkravet.

Bo-Vita
ønsker i begge projekter en fortætning med blandede ejerformer for bedre at
understøtte en bæredygtig beboersammensætning i afdelingerne. Her ses
andelsboliger som en efterspurgt boligform, der bl.a. vil være efterspurgte af
formentlig yngre borgere, som gerne vil ind på boligmarkedet, og hvor
ejerboligen måske ikke er indenfor økonomisk rækkevidde.

Bo-Vita
peger på, at salg af byggeretter muliggør udførelse af arbejder i form af
opgraderinger (elevatorer, altaner og renovering af facader, opgange mv.) samt
forskønnelse og forbedring af gårdrum og andre udearealer.

Siden
administrationsgrundlaget blev udarbejdet, har der været politisk fokus på
større udbredelse af andelsboliger fx via ny praksis med at støtte stiftelser
af nye andelsboligforeninger. Borgerrepræsentationen har endvidere besluttet at
igangsætte en analyse af mulighederne for at fremme etablering af andelsboliger
i alment regi (BR den 28. januar 2026).

Det har
vist sig vanskeligt at gøre en almen bygherre interesseret i at fortætte med
almene boliger. Projekterne på Lukretiavej og Kamhusene giver mulighed for at
høste erfaringer med fortætning med bl.a. andre ejerformer i almene afdelinger.

Projekternes
gennemførelse, i begge boligafdelinger, forudsætter udarbejdelse af lokalplaner
og godkendelse af bygge- og støttesager efter almindelig praksis, samt politisk
behandling.

Det skal
bemærkes, at der ikke er mulighed for i lokalplaner at stille krav om
andelsboliger, ejerboliger eller andre boligformer, men alene om almene
boliger. Det er heller ikke muligt at stille krav til indhold i vedtægterne i
andelsboligforeninger.

Lukretiavej
Bo-Vita har i forlængelse af
dialog med forvaltningen om mulighederne for fortætning i en renoveringsmoden
boligafdeling i Valby, fremsendt ansøgning for et projekt, hvor fortætningen
sker ved salg af byggeretter til etablering af private andelsboliger ved
infill, hvor nye boliger opføres på ledige grunde inden for den eksisterende
by- eller boligstruktur, og onfill, hvor der foretages påbygning eller
tilføjelse af nye etager eller rum på de eksisterende bygninger (se bilag 2).

Den
eksisterende boligafdeling på Lukretiavej består i dag af to længer opført i
starten af 80’erne. En fortætning vil udover en mere blandet
beboersammensætning i afdelingen samtidigt kunne adressere en række
renoverings- og moderniseringsbehov.

Skoledistriktet
Valby Skole, hvori familieboligafdelingen ligger, har en andel af almene
boliger på 8%, og der skal derfor som udgangspunkt stilles krav om mindst 25%
almene boliger ved nybyggeri.

Kamhusene
Fortætning i Bo-Vitas
afdeling Kamhusene har tidligere været behandlet i forbindelse med en
startredegørelse for lokalplan. I den forbindelse besluttede Teknik- og
Miljøudvalget på møde den 20. juni 2022, at fortætning i afdelingen kunne ske
med en andel af almene boliger på 40% og 60% private boliger, da der samtidigt
var lagt op til frasalg af almen grund. Beslutningen blev bekræftet ved
efterfølgende behandling i Økonomiudvalget den 16. august 2022. Imidlertid var
det ikke muligt for boligorganisationen at realisere projektet.

Bo-Vita
har fremsendt en ny ansøgning for fortætning i afdelingen med et nyt projekt
med private ejerlejligheder og rækkehuse (48%), private andelsboliger (35%) og
almene ungdomsboliger (17%). (se bilag 3)

Skoledistriktet Lykkebo Skole, hvori familie- og
ungdomsboligafdelingen ligger, har en andel af almene boliger på 22%, og der
skal derfor som udgangspunkt stilles krav om mindst 25% almene boliger ved
nybyggeri.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at

• administrationsgrundlagets
krav ikke fraviges i forbindelse med fortætning i boligafdelingen på
Lukretiavej i Valby.

• administrationsgrundlagets
krav ikke fraviges i forbindelse med fortætning i boligafdelingen
Kamhusene i Valby

Hvis
indstillingen ikke godkendes, vil der ikke ske fortætning i de to bebyggelser.

Økonomi

Denne
indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når
Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen om fortætning i de to Bo-Vita
afdelinger i Valby, igangsættes realisering af projekterne. Forvaltningen vil
herefter udarbejde og forelægge lokalplaner til politisk behandling.

Beslutning

Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1.-2. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen med henblik på yderligere oplysninger.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, F, Ø, Å

Imod stemte: B, C, I, V

Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Liberal Alliance og Venstre støtter fravigelsen af kravet om almene boliger og ønsker generelt at gøre det lettere at fortætte eksisterende boligområder. Kommunale krav til bestemte boligformer bør ikke stå i vejen for projekter, der kan skabe flere boliger og en mere blandet beboersammensætning. Vi ser gerne flere projekter som disse og er positive over for fravigelser, der kan muliggøre dem.”

Socialdemokratiet og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne støtter fortætning, blandede ejerformer og forbedringer af de eksisterende almene boligafdelinger, men mener ikke, at dette skal ske ved at opgive kravet om nye almene boliger i skoledistrikter, hvor andelen allerede kun er henholdsvis 8 og 22 procent. Partierne er bekymrede for at åbne for en glidebane ved at give dispensationer til grundejere, der ikke ønsker at følge de fastsatte krav. Partierne opfordrer derfor Bo-Vita og forvaltningen til at arbejde videre med projekter, der kombinerer fortætning og forbedringer af de eksisterende afdelinger med etablering af nye almene boliger.”

Bilag

• Bilag 1 Overblik over politisk behandling
• Bilag 2 Præsentation af fortætningsprojekt – Lukretiavej
• Bilag 3 Præsentation af fortætningsprojekt - Kamhusene
• Bilag 4 Intro til Almene boliger
• Svar på spørgsmål fra Line Barfod (Ø) om krav til boligformer mv. samt Børne- og Ungdomsforvaltningens holdning til flytning af daginstitution.pdf