TMB – Grundlag for udarbejdelse af lokalplan for Himmelev Behandlingshjem

Indstilling

Direktionen indstiller:
1. at udtalelser fra advokat for grundejer samt advokat for Region Sjællands tages til
efterretning.
2. at grundlag for lokalplanen, som beskrevet i bilag 4, godkendes.
3. at der tilkendegives vilje til at ville ekspropriere grunden, når der foreligger en endelig
lokalplan.

Sagsfremstilling

Region Sjælland har igennem længere tid haft behov for at udvide Himmelev Behandlingshjem ved Sofie Madsensvej i Hvalsø,
og har derfor i januar 2024 anmodet Lejre Kommune om at få udarbejdet en lokalplan for området syd for den eksisterende
institution. Himmelev Behandlingshjem er et døgn- og dagtilbud til børn og unge med autisme.

Region Sjælland ønsker at få en rammelokalplan for hele området, hvor første etape skal give mulighed for etablering af 10 nye
boliger, et produktionskøkken og en administrationsbygning. En udvidelse af Himmelev Behandlingshjem med ekstra 10
pladser vil udvide antallet af ansatte på institutionen med ca. 50 personer.
Udvalget fik til mødet den 14. april 2026 forelagt et grundlag for en lokalplan til beslutning. Grundejers advokat havde kort før
mødet fremsendt protest mod behandling af sagen, blandt andet fordi der manglede et bilag med grundejers anmodning om at
udvikle området med boliger - alternativt til boliger og institutionsformål. Advokaten fremførte, at sagen ville blive behandlet på
et uoplyst/Utilstrækkeligt grundlag og indstillede til, at sagen blev sendt tilbage til administrationen til fornyet behandling. På den
baggrund blev sagen blev taget af dagsordenen.
Grunden, som udvidelsen skal ske på, ejes af Jersie Totalbyg, som har haft forkøbsret på grunden siden 24. februar 2021, men
først overtaget grunden den 1. juni 2024.
Grundejers synspunkter
Administrationen har efterfølgende holdt møde med grundejer og grundejers rådgivere i form af advokat og landinspektør. På
mødet blev synspunkterne fra den indleverede protest drøftet og det blev aftalt, at grundejer skulle udarbejde en redegørelse,
der kunne indgå, når sagen igen blev lagt op. Grundejers advokat har den 18. maj 2026 sendt en udtalelse, som er vedlagt som
bilag 1.
I udtalelsen henviser grundejer til tidligere korrespondance mellem Lejre Kommune og grundejer og fremfører, at
korrespondancen understøtter en forventning om, at den lokalplan, der er lovet, skal understøtte mulighed for boliger på arealet
eventuelt i kombination med institutionsformål. Primært ønsker grundejer en lokalplan, der kun giver mulighed for boliger. Men
hvis Lejre Kommune ønsker at prioritere en udvidelse af Himmelev Behandlingshjem, så mener grundejer, at der bør der også
være plads til både udvidelse af behandlingshjem og boliger.
Advokatens redegørelse kommenterer ikke på processen for Kommuneplan 2025, hvor det blev politisk besluttet at ændre
kommuneplanrammen fra boligområde til område til offentligt formål.
Kommentarer fra Region Sjælland
Administrationen har givet Region Sjælland mulighed for at kommentere udtalelsen fra grundejer, da de er part i sagen. Region
Sjællands advokat er kommet med kommentarer på vegne af Region Sjælland. Se bilag 3.
Region Sjælland anfører, at de ikke finder grundlag for, at der er givet tilsagn om boligudvikling på ejendommen, og at de
tidligere politiske beslutninger efter regionens opfattelse ikke fastlægger en fordeling mellem offentlige formål og boliger. Region
Sjælland oplyser endvidere, at der gennem længere tid har været forhandlinger om en frivillig erhvervelse af arealet til udvidelse
af Himmelev Behandlingshjem.
Igennem forløbet har der flere gange været rejst vilkår om, at Region Sjælland skulle overtage hele arealet for, at handlen
kunne gennemføres. Det var Region Sjællands opfattelse, at parterne var langt i forhandlingerne i august 2025, hvor grundejer
efter Region Sjællands opfattelse accepterede den tilbudte købesum mod, at en købsaftale ville blive indgået på
ekspropriationslignende vilkår med de dertil hørende skattemæssigt gunstige vilkår. Region Sjællands forudsatte derfor, at en
endelig købsaftale var betinget af ekspropriationsvilje i form af lokalplan med mulighed for ekspropriation, så de skattemæssigt
gunstige vilkår kunne indfries.
Der blev imidlertid ikke opnået en endelig aftale mellem parterne. Region Sjælland fastholder stadig ønsket om at sikre et
plangrundlag for udvidelse og fremtidssikring af Himmelev Behandlingshjem, som der blev anmodet om.

Udtalelser
Ejeren af arealet har fremsendt en anmodning om at få udarbejdet en lokalplan, hvor der helt
eller delvist gives mulighed for at etablere boliger på det areal, som i kommuneplanen er udlagt

til offentlige formål med henblik på en udvidelse af Himmelev Behandlingshjem.

Administrationens vurdering
Handlingsforløb for lokalplan og ændringer i kommuneplanramme
Da udvalget besluttede at tage sagen af dagsordenen, bad udvalget samtidig administrationen om en redegørelse for
handlingsforløbet for lokalplanen. Administrationen har udarbejdet et notat, der beskriver handlingsforløbet og dialogen med
grundejer om de politiske beslutninger, konsekvenser, opfordring til at komme med høringssvar med mere. Notatet med
handlingsforløbet er vedlagt som bilag 2. De væsentligste handlingspunkter er trukket frem her:
- Den 26. januar 2024 modtog Lejre Kommune en anmodning fra Region Sjælland om udvidelse af Himmelev
Behandlingshjem.
- Udvalget for Trafik, Miljø & Byggeri igangsatte lokalplanarbejdet på mødet den 5. marts 2024. Der blev besluttet, at der skulle
udarbejdes et kommuneplantillæg, hvor det skulle afklares, om området skulle udvikles til offentligt formål eller offentligt område
i kombination med boliger.
- På et efterfølgende møde mellem Lejre Kommune, Jersie Totalbyg og Region Sjælland blev den kommende
planlægningsproces drøftet, herunder det politiske ønske om, at lokalplanarbejdet skulle afvente en grundkøbsaftale mellem
Region Sjælland og Jersie Totalbyg.
- Forhandlingerne mellem Region Sjælland og Jersie Totalbyg trak af forskellige årsager ud. Som konsekvens heraf blev det i
processen for Kommuneplan 2025 afklaret, at området udelukkende skulle udlægges til offentligt formål (rammeområde 6.O10).
Grundejer er flere gange i forløbet med kommuneplanen blevet orienteret om de forventede ændringer af
kommuneplanrammen og blev opfordret til at komme med kommentarer til de forventede ændringer. Efter juni 2025, hvor
Kommuneplan 2025 blev endeligt vedtaget, var der derfor ikke mulighed for at udvikle boliger i området, men kun boliger til
institutionsformål.
- I efteråret 2025 har administrationen været i dialog med Region Sjælland om muligheden for at en købsaftale mellem parterne
kunne indgås på ekspropriationslignende vilkår. Administrationen fik den opfattelse, at indgåelse af en købsaftale kun afhang af
muligheden for at handlen kunne gennemføres på ekspropriationslignende vilkår, hvilket kræver en endelig lokalplan.
Administrationen gik derfor i gang med at forberede en grundlagssag for den kommende lokalplan.
- Den 6. marts 2026 modtager Lejre Kommune en lokalplananmodning fra grundejer om at udvikle området til boliger.
Vurdering af grundejers synspunkter og anbefaling til fastholdelse af område til offentligt formål
Grundejer anfører, at Lejre Kommune er forpligtet til at udarbejde en lokalplan, der muliggør boliger i området. I følge
korrespondance med Jersie Totalbyg har Lejre Kommune forpligtet sig til at udarbejde en lokalplan for boliger og/eller offentlige
formål. Med formuleringen og/eller er det tydeligt, at der ikke er en specifik forpligtelse til at planlægge for boliger. Det kan være
til offentligt formål alene. Og som tidligere beskrevet, er det gennem kommuneplanprocessen besluttet, at der kun skal
planlægges til offentlige formål i området. Gældende kommuneplan giver ikke mulighed for at planlægge for boliger i området.
I maj 2024 modtog Lejre Kommune naboklager over støj i form af råben og skrigen fra enkelte beboere på Himmelev
Behandlingshjem. Administrationen vurderer, at de kommende bygninger og opholdsarealer kan placeres, så eventuelle
støjgener for naboer forebygges og afskærmes bedst muligt. Men det kan kræve en mere ekstensiv udnyttelse.
Mulige støjgener fra både Hvalsø Børnehus, der grænser op til området mod øst og Himmelev Behandlingshjem taler for, at der
ikke skal planlægges for yderligere boliger i området.
Samlet set vurderer administrationen fortsat, at området skal udvikles til offentligt formål og fremlægger derfor et grundlag for
lokalplanen, som vist nedenfor.

Grundlag for Lokalplan LK 99 for udvidelse af Himmelev Behandlingshjem
Lokalplan for hele Himmelev Behandlingshjem
Det foreslås, at både den eksisterende og den nye del af Himmelev Behandlingshjem omfattes af lokalplanen, så hele
institutionen reguleres samlet og parkeringsforhold kan håndteres helhedsorienteret.
Bæredygtigt byggeri
Lokalplanarbejdet skal understøtte bæredygtigt byggeri med afsæt i Region Sjællands strategi for bæredygtigt byggeri.
Placering af bygninger og udendørs opholdsarealer
Bygninger og opholdsarealer skal placeres under hensyntagen til naboer, så støjgener forebygges og afskærmes bedst muligt.
Vejadgang
Der arbejdes med en vejadgang via Jerndals Møllevej, og spørgsmål om etablering, finansiering og vejstatus afklares i
lokalplanprocessen.
Parkering
Parkering skal som udgangspunkt ske inden for lokalplanområdet, og det fremtidige parkeringsbehov samt udformning af
parkeringsarealer skal afklares nærmere.
Facade- og tagmaterialer
Lokalplanen skal understøtte anvendelsen af bæredygtige og genanvendelige facade- og tagmaterialer.
Rekreative arealer
Det foreslås, at der sikres et væsentligt omfang af rekreative arealer, svarende til cirka 30 % af området med nærmere afklaring
i den videre proces.
Regnvandshåndtering
Der arbejdes med en løsning, hvor regnvand håndteres lokalt, blandt andet gennem et regnvandsbassin, som også kan bidrage
til områdets natur- og nabohensyn.
Redegørelse for ekspropriationsmuligheder
Lokalplanen skal indeholde en redegørelse for de lovgivningsmæssige muligheder og vilkår for ekspropriation i områder udlagt
til offentlige formål.
Ekspropriationsvilje?
Region Østdanmark har igennem forhandlingsforløbet med grundejer forhandlet med ejeren om køb af arealet på
ekspropriationslignende vilkår. Hvis et salg kan tilrettelægges på ekspropriationslignende vilkår, betyder det, at købet kan
omfattes af skattefritagelsesbestemmelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 11.
Aftalen er ikke indgået, og det vides derfor ikke, om det er nødvendigt, at der udføres en ekspropriation for, at arealet vil kunne
overdrages til Region Sjælland. Grundejers advokat og Region Sjællands advokat har i vedlagte bilag beskrevet status for
forhandlingerne.
Uanset om grundejer og Region Sjælland indgår aftale om køb på ekspropriationslignende vilkår, eller om det bliver nødvendigt
med en ekspropriation, så er det nødvendigt for lokalplanens virkeliggørelse, at Kommunalbestyrelsen i forbindelse med
udarbejdelsen af lokalplanen tilkendegiver ekspropriationsvilje. Selvom det er Region Sjælland, der skal købe arealet, er
kompetencen til at gennemføre en ekspropriation placeret hos Kommunalbestyrelsen i Lejre Kommune. Derfor indstiller
administrationen, at Kommunalbestyrelsen tilkendegiver vilje til at ekspropriere, så lokalplanen kan virkeliggøres.

Økonomi og finansiering
Der skal sikres vejadgang til lokalplanområdet ind over Lejre Kommunes areal.

Administrationen vil undervejs i lokalplanprocessen aftale med Region Østdanmark, hvordan
etablering og finansiering planlægges mest hensigtsmæssigt.

Sagens forløb
14/04/2026 Udvalget for Trafik, Miljø & Byggeri - 2026-2029
Beslutning ikke frigivet

Beslutning

Ad. 1) Taget til efterretning.
Ad. 2) - ad. 3) Indstillingerne tiltrådt.