Klampenborgvej 203-205 - Principper for udvikling (Beslutning)

Indstilling

Forvaltningen foreslår, at
1. Skitseforslag til nyt byområde med blandet bolig og erhverv samt hotel danner grundlag for det videre arbejde med plangrundlag for ejendommen, med de i sagen anførte bemærkninger.
2. Projektet indgår i forvaltningens arbejde omkring borgerdialog om kommende byudviklingsprojekter i Kongens Lyngby Centrum.

Problemstilling

Jyske Bank er fraflytte ejendommen Klampenborgvej 203-205, som nu istandsættes til flerbrugerkontorer. PFA, der ejer ejendommen, ønsker desuden at udvikle det grundareal, der ligger mellem eksisterende kontorbygning og lokalbanen til et nyt blandet byområde. I dag benyttes området overvejende til parkering.
Området er omfattet af forslag til rammelokalplan for Firskovvej. PFA ønsker at udarbejde udkast til en projektlokalplan for ejendommen parallelt med den offentlige høring af rammelokalplanen.
Løsninger
Baggrund
Ejendommen Klampenborgvej 203-205 fremstår i dag med et større kontorbyggeri på i alt ca. 20.000 m2 i 3-4 etager. Bebyggelsen er opført i rød blank tegl som en randbebyggelse langs Nørgaardsvej, Kanalvej og Klampenborgvej. Parkering afvikles primært på terræn mellem bebyggelsen og baneterrænet. Bebyggelsesprocenten er 80.
Ejendommen ligger i et område, der er omfattet af både Vision og Udviklingsplan for Kongens

Lyngby Centrum og Helhedsplanen for Firskovvej. Begge planer sætter retning for Kongens Lyngbys fremtidige udvikling og peger på muligheder og udfordringer, - herunder ejendommen Klampenborgvej 203-205's placering i krydsfeltet mellem Kongens Lyngby Centrum og Firskovvej. Ejendommen skaber i dag en fysisk og visuel mur mellem Kongens Lyngby Centrum og Firskovvej, og det er ikke muligt at komme på tværs af området.
Vision og Udviklingsplan for Kongens Lyngby Centrum og Helhedsplanen for Firskovvej peger begge på, at ejendommen bør åbnes for bløde trafikanter, fortættes, inkluderes i byen og blive et bindeled mellem Kongens Lyngby Centrum og Firskovvej.
Skitseprojektet
Det er med afsæt i ovennævnte planer, at PFA har bedt Kilden & Hindby samt Arkitektfirmaet Werk om at udarbejde et skitseforslag til det nye byområde. Det foreløbige skitseprojekt af 27. april 2026 er vedlagt (bilag).
Projektet tager udgangspunkt i de foreløbige rammer, som fremgår af forslaget til rammelokalplan for Firskovvej.
Projektet indeholder forslag til ca. 16.400 m2 boligareal, ca. 11.700 m2 hotel samt bibeholdelse af eksisterende 16.400 m2 kontorbyggeri. I alt ca. 44.500 m2. Der nedrives ca. 3.520 m2 eksisterende kontorbyggeri mod Klampenborgvej. Bebyggelsesprocenten for projektforslaget er ca. 175.
Situationsplanen
PFA ønsker at skabe et nyt grønt og inkluderende byområde i et "village-koncept". Kontorbygningerne mod Kanalvej bibeholdes og suppleres med fritstående boligbygninger mellem kontorbyggeriet og lokalbanen. Der opføres nyt hotel mod Klampenborgvej. Det nye byområde skal fremstå med grønne offentlige tilgængelige byrum og stiforbindelse på tværs af området til lokalbanens trinbræt og Nørgaardsvej. Byområdets forskellige funktioner foreslås benyttet på tværs af deres primære funktion og målgruppe. Kilden og Hindby har gode erfaringer med at skabe synergi mellem et byområdes funktioner til gavn for området beboere, men også byens borgere og besøgende.
Ankomstpladsen
Den primære ankomstplads til hotellet mod Klampenborgvej, eksisterende kontorbygninger langs Kanalvej samt adgang til det offentlige stisystemet gennem områdets grønne gårdrum, er skabt ved en pladsdannelsen ved krydset Klampenborgvej/Kanalvej. Hotellets facader gives en begrønning mod ankomstpladsen og skaber dermed et nyt visuelt fixpunkt på Klampenborgvej.
Hotellet
Eksisterende bebyggelse mod Klampenborgvej nedrives og giver plads for et nyt hotel med ca. 200 værelser - delvist i 8 etager (35 meters højde). Hotellets morgenmadsrestaurant -

"Orangeriet" er en multifunktionel enhed placeret i stueetagen i tilknytning til foyeren. Orangeriet kan også anvendes til konferencer, events, koncerter og foredrag med op til ca. 360 gæster. Der etableres restaurant, skybar, møderum og selskabslokaler samt tagterrasse og fitnessfaciliteter på de øverste etager. Disse funktioner henvender sig også til den nye bebyggelses beboere og byens øvrige borgere og besøgende.
Boligbebyggelsen
Boligbebyggelsen udformes med fritliggende boligblokke med bygningshøjder på 5-9 etager ( max. 31 meter). De enkelte bygninger i boligbebyggelsen har sit eget arkitektoniske udtryk. Et fællestræk er dog, at de øverste etager rykkes ind og således skaber en lettere afslutning på det enkelte bygningsvolumen. Kilden og Hindby samt Werk har en solid erfaring med bæredygtigt byggeri, hvilket også tilstræbes afspejlet i dette projekt.
I projektet arbejdes der med forskellige boligtyper, som har til hensigt at tiltrække beboere, som får en tilknytning til området og byen, herunder eksempelvis familier og seniorer. Detaljerede lejlighedsplaner er endnu ikke udarbejdet. Alle boligblokke har elevator med direkte adgang til P-kælder.
Parkering
Der etableres P-kælder under hele boligbebyggelsen. P-kælderen udnytter terrænets bevægelse mod lokalbanen og ligger som en plint i 2 etager delvist nedgravet under boligbebyggelsen.
Da ejendommen er beliggende i det stationsnære kerneområde (600 meter) gælder følgende norm:
Kontor 1 p-plads/ 50 m2 etageareal med mulighed for reduktion op til 25% eller dobbeltudnyttelse
Etageboliger 1,5 plads/bolig, dog 1 p-plads for boliger på maksimalt 65 m2. Parkeringskrav kan efter en konkret vurdering reduceres med op til 10%
Ved ejendomme med en blanding af bolig og erhverv (kontor) kan parkering efter en konkret vurdering reduceres på baggrund af principper for dobbeltudnyttelse.
Den foreløbige parkeringsberegning er lavet ud fra principperne for dobbeltudnyttelse. Kælderen rummer på den baggrund ca. 540 pladser.
Trafik
Eksisterende adgangsveje til - og fra området fra henholdsvis Klampenborgvej og Nørgaardsvej for biltrafik fastholdes, idet der fortsat kun vil være mulighed for højresving ved Klampenborgvej-overkørslen.
Stisystemet på tværs af området tilgås fra ankomstpladsen ved Klampenborgvej/Kanalvej og fra Nørgaardsvej, og skaber en kobling til -og fra Nørgaardsvej/Firskovvej samt Nørgaardsvej

Station for gående trafikanter.
Planforhold
Ejendommen er for nuværende omfattet af lokalplan 50 for en kontorbebyggelse ved Klampenborgvej i Lyngby bydel. Bebyggelsen er i 3-4 etager og med en tilladt bebyggelsesprocent på 90. Ejendommen er endvidere en del af kommende rammelokalplan 301 for Firskovvejskvarteret. Rammelokalplan og tilhørende kommuneplantillæg forventes at åbne op for en bredere anvendelse af ejendommen, således at anvendelsen også vil omfatte boligformål og mulighed for hotel. Jævnfør udvalgets beslutning af 15. januar 2025 forventes bebyggelsesprocenten at blive max. 170.
Et mindre område af ejendommen mod Klampenborgvej og baneterrænet er omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinje fra Fæstningskanalen. Skitseforslaget respekterer fortidsmindebeskyttelseslinjen.
På Kommunalbestyrelsens møde den 25. juni 2026 besluttede man at sende forslag til rammelokalplan med tilhørende kommuneplantillæg og miljørapport i høring. Rammelokalplanen forventes fremlagt til endelig godkendelse ultimo 2026. PFA ønsker at udvikle deres projekt - med tilhørende projektlokalplan parallelt med de endelige arbejder og den politiske proces omkring rammelokalplanen, med den forståelse, at der kan ske justeringer i rammelokalplanens bestemmelser - og dermed også for en kommende lokalplan for Klampenborgvej 203-205.
Det nuværende projekt overskrider den forventede bebyggelsesprocent i rammelokalplanen med 5 %.
I det videre planarbejde anbefaler forvaltningen, at der fokuseres på:
fastholdelse af byggeriets kobling til den øvrige by og som bindeled mellem Firskovvej, Nærumbanen og Kongens Lyngby Centrum
anvendelse, således at de foreslåede udadvendte aktiviteter, der henvender sig til hele byen, understøttes
boligtyper, således at byggeriet giver mulighed for en divers beboersammensætning på tværs af generationerne
byggeriets formsprog og bæredygtighed
endelig fastlæggelse af bebyggelsesprocent
Strategisk ramme
PFA's projekt er i overensstemmelse med Vision og Udviklingsplan for Kongens Lyngby Centrum og Helhedsplanen for Firskovvej. Det foreløbige projekt giver et kvalitativt bud på løsninger på de udfordringer, som har kendetegnet ejendommen og koblingen til Kongens Lyngby Centrum.
Projektet henvender sig visuelt mod byens centrum, Kanalvej og Nørgaardsvej. Samtidig

kobler projektet Klampenborgvej og Firskovvejskvarteret tættere sammen gennem ankomstpladsen og stisystemet på tværs af området og åbner for en ny adgangsvej til lokalbanens trinbræt.

Videre proces

Projektet ligger inden for det område, der er omfattet af forslag til rammelokalplan for Firskovvej. Bygherre ønsker for egen risiko at arbejde videre med projektet, så et lokalplangrundlag kan lægges op til politisk godkendelse, når rammelokalplanen er vedtaget endeligt.
Derudover foreslås det, at udviklingen af området indgår i i forvaltningens arbejdet omkring borgerinvolvering i byudviklingsprojekter i Kongens Lyngby Centrum (se særskilt sag nærværende dagsorden). Ved at åbne mulighed for borgerdialog understøttes kommunens mål om åbenhed, tidlig inddragelse og styrkelse af lokalsamfundets engagement i udviklingen af Kongens Lyngby Centrum. Økonomi Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser. Beslutningskompetence Byplanudvalget beslutter.

Beslutning

Ad 1-2) Godkendt.