Bevaring i villaområder (Beslutning)

Indstilling

Forvaltningen foreslår, at forvaltningen følger eventuelle lovændringer og pilotprojekter om emnet og indhenter erfaringer fra andre kommuner om nye indsatser i planlægning og byggesagsbehandling med henblik på at begrænse nedrivninger i villaområder.
Beslutningskompetence
Byplanudvalget beslutter.

Problemstilling

Udvalget drøftede på deres møde den 26. november 2025 de indsatser, der allerede anvendes/eventuelle nye tiltag for at kunne bevare villaer, og altså sætte en stopper for "riv ned og byg nyt". Udvalget besluttede, at arbejde videre med emnet.
Der bør overordnet skelnes mellem, om kommunens ønske om bevaring af bygningsmasse sker af hensyn til grøn omstilling, eller om det sker af hensyn til kulturarven, da værktøjerne hertil er forskellige.
I artikel om "Klimaet og parcelhusets fremtid"(bilag 1), fremgår, at nedrivning af parcelhuse er stigende. Mange kommuner, men også borgere og foreninger, efterlyser flere værktøjer til at dæmme op for nedrivning med efterfølgende nybyggeri som følge.
Bevaringsværdige bygninger i lokalplaner:
Kommunen udarbejder i dag lokalplaner, som udpeger bevaringsværdige bygninger omfattet af nedrivningsforbud. Der er en række arkitektoniske, miljø- og kulturarvsmæssige kriterier en bygning skal opfylde, før den kan udpeges som bevaringsværdig. Udpegning som bevaringsværdig bygning betyder, at kommunen kan have en overtagelsespligt, hvis bygningens udnyttelsesgrad vurderes at være væsentligt forringet ud fra en sammenligning af områdets øvrige ikke-bevaringsværdige bygninger. Udpegning af bevaringsværdige bygninger i lokalplaner kan også indebære en øget administrativ opgave, idet der ikke må ske ændringer på det ydre af en udpeget bevaringsværdig bygning uden kommunens godkendelse. Det er på

den baggrund ikke et "quick fix" på problemet om nedrivning af villaer at udpege flere villaer som bevaringsværdige i nye lokalplaner.
Bevaring af hensyn til grøn omstilling:
Lokalplaner kan ikke umiddelbart hindre nedrivning af bebyggelse medmindre den udpeges som bevaringsværdig i lokalplan som beskrevet herover. Planloven giver dog mulighed for at regulere ny bebyggelses omfang, placering, udformning og udseende, såfremt der er en planlægningsmæssig begrundelse for dette. Som beskrevet i sag den 26. november 2025 har kommunen tilbage i 2011 af hensyn til et områdes grønne karakter og indkig til Dyrehaven bl.a. forsøgt at reducere bebyggelsesprocenten i et villakvarter, hvilket medførte betydelig modstand fra grundejerne.
Løsninger
Kommuneplan 2025 og bæredygtighed
Kommuneplan 2025´s generelle rammer "For alle områder" indeholder et afsnit om "Bæredygtighed". Afsnittet indeholder en række emner, der kan understøtte en biodivers og bæredygtig planlægning herunder tiltag, der indirekte kan påvirke nedrivninger med efterfølgende nybyggeri af villaer. I forbindelse med udarbejdelse af nye lokalplaner, vil det blive vurderet, om nogen af emnerne kan indarbejdes i lokalplanen. Et par af emnerne omfatter bl.a. at vurdere:
mulighed for at genbruge den eksisterende bygningsmasse og bygningsdele og udlæg af arealer til nedsivning, grønne rabatter samt udlæg af størst mulige arealer forbeholdt vild natur frem for faste belægninger.
Plan22+ og erfaringer fra andre kommuner
Forvaltningen har sammen med 24 andre kommuner taget del i projektet Kompakte grønne byer under Plan22+. Projektet har blandt andet undersøgt muligheder for implementering af rammer, der understøtter grøn omstilling i kommunernes villaområder. En udløber af projektet er følgende pilotprojekter under Plan22+ om klimahensyn i åben-lav boligområder:
Udvikling af kompakte og blandede boliger i det bynære boligkvarter (Aalborg) Klimavenlig byudvikling i eksisterende parcelhuskvarter - et model-projekt i Nyborg Strategi for fortætning af parcelhusområder under hensyntagen til stedets identitet. (Solrød) Fortætning i åben-lav områder (Halsnæs) Fortætning med omtanke - Fremtidens boligformer i Furesøs villakvarterer (Furesø) Planlægning, der fremhæver renovering og begrænser nedrivning (Gladsaxe)
Pilotprojekterne "udløber" efteråret 2026.

Forvaltningen følger pilotprojekterne og vil løbende vurdere mulighederne for at indarbejde egnede bestemmelser i lokalplaner og mulige kommuneplantillæg.
Gladsaxe Kommunes regulering mod nedrivninger i villaområder
Gladsaxe Kommune har i deres Kommuneplan 2025 fastsat varierede bebyggelsesprocenter i forhold til grundstørrelse, så meget store ejendomme ikke kan bebygges med tilsvarende meget store huse. Husets "fodaftryk" på grunden begrænses desuden til maks. 2/3 af det oprindeligt tilladte ift. byggeretten, hvilket giver bedre mulighed for bl.a. nedsivning af regnvand. Og sluttelig kan boligejere af huse ældre end 10 år, der vælger at renovere eller bygge til fremfor at nedrive, få højere bebyggelsesprocent end de, som ikke vælger dette (bilag 2). Det er blandt andet disse forhold, der danner baggrund for Gladsaxe Kommunens deltagelse i pilotprojektet under Plan 22+.
Ændring af Bygningsreglementet til fordel for grøn omstilling og bevaring
Social- og Byggestyrelsen sendte udkast til ændring af Bygningsreglementet i høring inden folketingsvalget. Den forventede implementering var sat til maj 2026, men blev udskudt. Ændringerne, som havde en bred politisk opbakning, går i hovedpunkter ud på:
Lempelse af krav, der i dag laver benspænd for renovering og transformation af eksisterende bygningsmasse.
For at undgå uhensigtsmæssige nedrivninger undersøges mulighederne for at etablere en nedrivningsafgift. Derudover analyseres mulighederne for at etablere en ordning, hvor kommuner helt kan afvise nedrivning af bygninger.
Alle nye bygninger skal på sigt opføres som nulemissionsbygninger. Det betyder, at bygningernes energibehov skal være ekstremt lavt, og den energi, der trods alt bruges, skal så vidt muligt komme fra vedvarende energi produceret på eller tæt ved bygningen.
Initiativer i regeringsgrundlaget
Transformation og bevaring indgår nu i regeringsgrundlaget under regeringens initiativer ved emnet "Flere boliger i Danmark", pkt. 5. Følgende er noteret: "Det gøres mere attraktivt at renovere og omdanne eksisterende bygninger ved at justere regler og incitamenter. Endvidere undersøges muligheden for ved boliger over en vis værdi at indføre a) et ”bevar eller forklar”princip, som skal understøtte, at nedrivning er den sidste udvej, b) en afgift for nedrivning, der svarer til den miljø- og klimamæssige påvirkning, c) strammere krav til recirkulation, og d) skærpede krav til dokumentation, før nedrivningstilladelse gives. Forvaltningen forventer, at der kommer til at ske noget inden for ½ - 1 år i forhold til lovpakken.
Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen forudser, at implementering af ovennævnte ændringer fra regeringen, enten nogen eller samtlige af dem, vil give bedre muligheder for at dæmme op for nedrivninger i kommunerne. Før kommunen får værktøjerne til at hindre nedrivninger med målrettet

lovhjemmel, kan problemstillingen om nedrivninger i villaområder fx beskrives på kommunens hjemmeside med opfordring til mere bæredygtige løsninger.
Parcelhusdilemmaet
Sideløbende med de øvrige tiltag har Akademisk Arkitektforening et projekt om udviklingsmuligheder i parcelhusområdet. Projektet kaldes Parcelhusdilemmaet og løber frem til efteråret 2026.
Parcelhusdilemmaet er en del af initiativet Agenda Earth, der omhandler fremtidens byggede miljø og landskaber og de lovgivningsmæssige rammer, der skal muliggøre dem. Initiativet udvikles løbende i samarbejde med Dreyers Fond.
Overskrifterne på tre udvalgte projekter ud af 41 lyder:
Varieret boligudbud og økonomisk tilgængelighed (Hvidovre) Demografisk forskydning og velfærd (Vesthimmerland) Naboskab og ny boligkultur (Billund)
Forvaltningen følger ovenstående initiativer og indhenter erfaringer om nye indsatser i planlægning og byggesagsbehandling med henblik på evt. at begrænse nedrivninger i villaområder. Forvaltningen vurderer, at der ultimo 2026/primo 2027 vil være flere bud på forskellige redskaber, der kan indgå i Lyngby-Taarbæk Kommunes overvejelser om, hvordan bevaring i villaområderne kan reguleres fremadrettet.
Strategisk ramme
Planstrategien Byudvikling i balance 2023 siger: "Kommunalbestyrelsen ønsker desuden at opnå, at ejendomsejere foretager renovering af eksisterende byggeri frem for nedrivning og nybyggeri – særligt i kommunens villaområder. Det forventes, at der sker en revision af bygningsreglementet (BR18), der giver mulighed for CO2-grænseværdi for alt nybyggeri fra 2025".
Et af Arkitekturpolitikkens mål er: "Renovering af eksisterende byggeri fremfor nedrivning og nybyggeri – særligt i kommunens villaområder."

Videre proces

Hvis Byplanudvalget tilslutter sig forvaltningens indstilling, vil forvaltningen opsamle erfaringer fra andre kommuner og pilotprojekter og arbejde videre med emnet i relevante strategiske processer samt vende tilbage med opsamling i første halvår 2027.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Punkt 4: Lokalplan 305 for DTU Campus og Kommuneplantillæg endelig vedtagelse (Beslutning) (Genforelæggelse)
Fraværende: Troels Bennike (I)

Beslutning

Udsat.