Forslag til Lokalplan 161 - Hvidovrevej nordøst

Indstilling

Teknisk Forvaltning indstiller, 1. at Forslag til Lokalplan 161 - Hvidovrevej nordøst fremlægges i offentlig høring i 8
uger, samt 2. at Forslag til Lokalplan 161 ikke miljøvurderes.
Beslutning fra By- og Teknikudvalget, 11. august 2026, pkt. 62: Anbefales.
Beslutning fra Økonomiudvalget, 19. august 2026, pkt. 169: Indstilles godkendt.

Sagsfremstilling

Lokalplanens baggrund Med Kommuneplan 2026, som forventes endelig vedtaget på samme møde som nærværende sag, er der fastlagt nye rammebestemmelser, som indsnævrer anvendelsen og omfanget af de otte matrikler, der udgør lokalplanområdet i forhold til den gældende Lokalplan 129 – Hendriksholmskvarteret. I Lokalplan 129 er de otte matrikler udlagt til blandet bolig og erhverv

med en maksimal bebyggelsesprocent på 60 for den enkelte grund og bebyggelse i minimum 2 og maksimum 3 etager, placeret i en byggelinje 2 m fra vejskel.
Lokalplanens formål Lokalplan 161 – Hvidovrevej nordøst har til formål at udmønte Kommuneplan 2026’s retningslinjer og rammebestemmelser for rammeområde 7F05, så den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelsesmuligheder sker i overensstemmelse med kommunalbestyrelsens beslutning om at begrænse boligfortætning uden for kommunens byudviklingsområder. Lokalplanforslaget skal desuden sikre bebyggelsens arkitektoniske kvalitet og ejendommenes grønne udtryk.
Lokalplanens indhold Planforslaget udlægger lokalplanområdet til blandet bolig og erhverv, mens følgende specifikke anvendelser fastlægges for de enkelte matrikler således:
Den nordligste matrikel (3ag) udgør som den eneste matrikel lokalplanforslagets delområde A, som kun må anvendes til erhverv.
Alle øvrige matrikler - herunder også Hvidovrevej 9-11 - udgør lokalplanforslagets delområde B, som kun må anvendes til åben-lav boligbebyggelse.
Delområde A fastholdes til erhverv, da trafikstøjniveauet på matriklen er op til 73 dB, hvilket gør området uegnet til boliganvendelse. Derudover har matriklen en ganske smal form, som vanskeliggør overholdelse af byggelinjer og krav til en boligs udeopholdsarealer.
I delområde B anvendes ejendommene i dag primært til boliger, bortset fra garageanlægget til en ambulancetjeneste på matrikel 3g. Vurderingen af den eksisterende erhvervsanvendelses bygning er, at der ikke er oplagte alternative erhverv – ud over eksempelvis lager – som egner sig til garageanlægget. Da det er vanskeligt at pege på andre relevante og sandsynlige erhvervstyper til den pågældende placering, og med udgangspunkt i den eksisterende boligtypologi (villabebyggelse) i området, er vurderingen, at den fremtidige anvendelse af garageanlægget bør fastsættes til åben-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med rammebestemmelserne 7F05 i Kommuneplan 2026.
Delområde B omfatter også Hvidovrevej 15-17, hvor By- og Teknikudvalget den 12. maj 2026 besluttede at trække et § 14-forbud tilbage og dermed muliggøre et mindre etagebyggeri. Det viste sig efter juridisk granskning og korrespondance at en tidligere meddelt byggetilladelse fortsat var gældende, og at Rødovre Kommune dermed ikke kunne forhindre byggeriet med et § 14-forbud. Men idet byggeriet på nuværende tidspunkt ikke er realiseret, finder forvaltningen det mest hensigtsmæssigt at udlægge ejendommen til åben-lav bebyggelse sammen med de øvrige ejendomme i delområde B.
For begge de to delområder gælder desuden følgende for anvendelse og omfang:
Delområde A (erhverv) Ejendommen i delområde A udlægges til kontor- og serviceerhverv, herunder

publikumsrelateret serviceerhverv i miljøklasse 1-2, dvs. virksomheder uden væsentlig miljøpåvirkning af naboer og omgivelser.
Den eksisterende bebyggelsesprocent i delområde A er høj og matriklen er meget smal. Ved nybyggeri nedsættes bebyggelsesprocenten til maks. 50. På grund af byggelinje min. 2m fra vejskel og byggelinje min. 8m til Harrestrup Å kant, vil ny bebyggelse reelt kun kunne placeres i den sydlige del af grunden og forudsætter helt eller delvis nedrivning af eksisterende bygninger. Bebyggelse må opføres i maksimalt én etage med udnyttet tagetage, og en facadehøjde på op til 3,5 m og op til 8,5 m til kip ved tag med hældning.
Delområde B (åben-lav bolig) De bebyggelsesregulerende bestemmelser for delområde B skal sikre grønne og åbne boligmatrikler i delområde B. Bestemmelserne for omfang og ubebyggede arealer, svarer til de fremherskende bestemmelser for kommunens øvrige villaområder (Lokalplan 148A). Bebyggelsesprocenten fastsættes til maks. 25 %, og bebyggelse må opføres i én etage med mulighed for udnyttet tagetage. Facadehøjden må være maks. 3,5 m og op til 8,5 m til kip ved vinkel- eller sadeltag. Hældningen på tag skal være mindst 25o. Der stilles krav om, at forarealer skal beplantes. Byggelinjen fastlægges til min. 2,5 m fra vejskel og min. 8 m fra Harrestrup Å, dog med en reduceret byggelinjeafstand på 2 m fra vej for den sydligste, smalle matrikel.
Bebyggelsens ydre fremtræden For både delområde A og B gælder følgende i forhold til bygningsmaterialer: Tage skal udføres med matte tegl, cementtagsten, skifer, fibercementskifer, tagpap eller som grønne tage. Bygningsoverflader skal være i naturlige og/eller genanvendte materialer som tegl, natursten og træ.
Ubebyggede arealer Lokalplanen fastsætter bestemmelser for ubebyggede arealer med henblik på at sikre, at grundene fremstår grønne. Dette omfatter byggelinjer samt krav om, at mindst 50 % af arealet mellem byggelinje og vej beplantes, og at hegn mod vej som udgangspunkt etableres som levende hæk. Der kan dog etableres begrønnede hegn op til 1,8 m af hensyn til støjafskærmning.
Lokalplanen sikrer desuden bevaring af værdifuld beplantning gennem udpegning af enkeltstående bevaringsværdige træer og sammenhængende beplantning. Der er udpeget fire træer fordelt på tre boligmatrikler samt en sammenhængende række af bøgetræer på den sydligste matrikel. Disse må ikke fældes eller væsentligt beskæres uden tilladelse. Ved eventuel fældning eller skade stilles der krav om genplantning.
Både for de udpegede bevaringsværdige træer og beplantning i lokalplanområdet, og for byggelinjearealet langs Harrestrup Å (byggelinjen 8m fra å kant og matrikelskel), er der fastsat bestemmelser så beplantning langs Harrestup Å ikke ødelægges ved byggearbejder.
Parkering Parkeringskravene i delområde A er fastsat på baggrund af en konkret vurdering af områdets

størrelse, nuværende lovlige anvendelse (butik) samt mulige fremtidige anvendelser. Kravet er differentieret, så administration/kontor og publikumsorienterede serviceerhverv skal etablere 1 p-plads pr. 50 m² etageareal, mens øvrige serviceerhverv skal etablere 1 p-plads pr. 100 m².
I delområde B skal der som minimum reserveres areal til to parkeringspladser, hvoraf én skal anlægges. Der må maksimalt anlægges tre parkeringspladser.
Trafikstøj Lokalplanområdet er påvirket af støj med niveauer på op til 73 dB i delområde A og op til 68 dB i delområde B. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser, som skal sikre, at støjniveauet i boliger og kontorer overholder Bygningsreglementets krav, inden bygninger tages i brug. For boliger gælder desuden Miljøstyrelsens grænseværdi for indendørs støj på 46 dB ved delvist åbne vinduer.
Miljøscreening Der er gennemført en miljøscreening af planens indvirkning på miljøet i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Rødovre Kommune har vurderet, at planforslaget ikke skal miljøvurderes. Miljøscreeningen er vedlagt sagen som bilag 2.
Lov- og plangrundlag Lov om Planlægning Lov om Miljøvurdering af planer og programmer Kommuneplan 2026
Økonomiske konsekvenser Ingen.
Tidsplan Vedtagelse af planforslag: august 2026 Offentlig høring: september - oktober 2026 Endelig vedtagelse: januar 2027

Punkt 156: Ansøgning om renoveringsprojekt, låneoptagelse, lejestigning og kommunal lånegaranti for RKE Ørbyvang
Fraværende: Jan Kongebro (A), Martin Rosenkrantz (F), Jette Louise Larsen (C)

Beslutning

Godkendt.