Godkendelse af udskydelse af byggepligt

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Økonomiudvalget at
godkende udskudt byggepligt, så fristen for påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder på
ejendommen udskydes til januar 2029

Sagsfremstilling

Ejeren af Havneparken 2 har anmodet Sønderborg Kommune om at udskyde fristen for byggepligten på
ejendommen til januar 2029. Byggepligten er tinglyst i forbindelse med salget, og Sønderborg Kommune har
overtaget påtaleretten fra det tidligere Havneselskab.

Det fremgår af servitutten at ”bygge- og anlægsarbejder skal være påbegyndt senest 12 måneder efter, at der
foreligger en endelig lokalplan på ejendommen, ellers kan Sønderborg Havneselskab A/S købe ejendommen
tilbage”.

Lokalplanen for ejendommen blev godkendt i 2021 og derpå skete der ejerskifte for ejendommen, som først endelig
blev konfirmeret i 2023. I 2023-4 pågik der et arbejde med at få overdraget forskellige tinglysningsmæssige
foranstaltninger herunder påtaleberettigelser fra Havneselskabet til Sønderborg Kommune. Arbejdet trak ud, da
selskabet i en periode, i retsmæssig forstand, skulle genåbnes af Skifteretten.

Ejeren anmodede Sønderborg Kommune den 13. februar 2025 om accept af, at byggepligten blev udskudt, så
bygge- og anlægningsarbejder på ejendommen kunne påbegyndes til januar 2027. Anmodningen blev begrundet
med de tidsmæssige udfordringer, som beskrevet ovenfor, samt at der udestod nødvendige beslutninger vedr. bl.a.
kvalitetsniveau, arkitektur og fremtidig ejerform. Forvaltningen vurderede, at anmodningen kunne imødekommes
administrativt bl.a. også med henvisning til, at det ikke ville være realistisk at opnå et bedre alternativ ved at
håndhæve påtaleretten, herunder tilbagekøb, genudbud og fornyet bebyggelsesplanlægning.

Den 31. oktober 2025 har ejeren af ejendommen fremsendt en ny anmodning om yderligere udskudt byggepligt. De
ønsker at udskyde byggepligten med yderligere 24 måneder, således at fristen for påbegyndelse af bygge- og
anlægsarbejder på ejendommen udskydes til januar 2029.

Anmodningen bliver begrundet i, at der fortsat pågår undersøgelser af hvilke boligtyper, der mest hensigtsmæssigt
bør udvikles på ejendommen under hensyntagen til den aktuelle og forventede efterspørgsel på boligmarkedet.
Ejeren vurderer, at med den attraktive beliggenhed vejer det tungere, at der bliver udarbejdet et fremtidssikret
projekt med høj kvalitet end at der opføres bebyggelse inden for den nuværende tidsramme og efter rammerne i
lokalplanen. Lokalplanen blev i sin tid udarbejdet af et rådgivningsbureau på vegne af ejeren af matriklen men
naturligvis med Sønderborg Kommune som godkendende myndighed.

Ejeren anfører endvidere, at den udarbejdede lokalplan, efter deres opfattelse, er af meget restriktiv karakter, idet
lokalplanens bestemmelser for flere dele af projektet er meget præcise. De vurderer, at disse løsninger ikke
nødvendigvis længere er de mest bæredygtige muligheder eller mest markedsrelevante, hvorfor de finder det
nødvendigt med yderligere afklaring for at undersøge eventuelle behov for dispensationer fra lokalplanen inden en
egentlig ansøgning om byggetilladelse. De vurderer konkluderende, at en forlængelse til 1. januar 2029 vil give et
forsvarligt tidsrum til at færdiggøre markeds- og projekttilpasning, få afklaret plangrundlaget og efterfølgende
tilrettelægge et solidt forløb for ansøgning om byggetilladelse og projektudførelse.

Som beskrevet i sagsresuméet understøtter anmodning ikke Byrådets 2030 plan og målsætningen om 2500 nye
boliger inden 2030. Det bemærkes dog, at målet i praksis opgøres som planlagte byggemuligheder. Da lokalplanen
er vedtaget, vil en udskydelse ikke ændre på opgørelsen af byggemuligheder.

Hvis anmodningen ikke godkendes, skal Sønderborg Kommune håndhæve påtaleretten. Ifølge servitutten skal
ejendommen da overdrages på markedsvilkår til en salgspris, der er 17,5 % lavere end markedsprisen.
Markedsprisen bestemmes som gennemsnittet af to uafhængige vurderinger fra statsautoriserede
ejendomsmæglere, udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Ejendommen er i en intern handel fra 2023 værdisat til knap 18 mio. kr. Hvis denne værdi, som eksempel, anslås
som markedspris vil ejendommen skulle overdrages 14,85 mio. Andelen af denne sum, som tilkommer Sønderborg
Kommune, vil bero på de daværende selskabskonstruktioner af Havneselskabet. For at få fastlagt det nedlagte
Havneselskabs forpligtelser og rettigheder, vurderer forvaltningen, at der vil skulle ske et betydeligt juridisk
udredningsarbejde. Ejerskabet af grunden vil, som udgangspunkt, efter overdragelsen, fortsat være i forening med

Havneselskabets øvrige ejere.

Ud fra de juridiske- og økonomiske usikkerheder, sammenholdt med det forventede tidsmæssige forløb i en
håndhævelse af påtaleretten og tilbagekøb af Havneselskabet vurderer forvaltningen, at Byens Havn og dermed
Sønderborg Kommune er bedst tjent med at acceptere udsættelsen. Sønderborg Kommune har ingen sikkerhed for
at processen med en evt. håndhævelse af påtaleretten, juridisk afklaring af rettigheder, nyt udbud og herefter
byggeri vil kunne ske før den ansøgte forlængelse og har heller ingen sikkerhed for, at det vil kunne ske uden
økonomiske tab.

Ansøger nævner i deres anmodning om udskudt byggepligt at ”udsættelsen vil give mulighed for at få udarbejdet et
fremtidssikret projekt af høj kvalitet”. Etableringen af bebyggelsen på området skal, jf. lokalplanen, etableres i et
grønt område, der også skal fungere som bypark. For at sikre fremdrift i den samlede projektplanlægning foreslår
forvaltningen, at systematisere dialogen med ejer, så der skabes vished for projektets udvikling hen mod den
ansøgte, udsatte byggefrist og at dette bliver et vilkår i godkendelsen.

Hvis Økonomiudvalget vælger at afvise anmodningen om udskudt byggepligt og påtaleretten i forhold til tilbagekøb,
vil økonomien herfor blive udredt i et selvstændigt dagsordenspunkt.

Bevillingsmæssige konsekvenser
Økonomi- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at sagen ikke har bevillingsmæssige konsekvenser.

Behandling i Økonomiudvalget 10. december 2025

Godkendt.