Stillingtagen til planlægning for friplejehjem og boligområde i Skals

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø foreslår, at Teknisk Udvalg tager stilling til og indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget,
1. om planlægningen og idéfase for et friplejehjem på Højskolebakken i Skals sættes i gang som beskrevet i bilag 3,
2. om planlægningen i så fald også skal omfatte boliger efter principperne i enten scenarie A eller B i bilag 3, og
3. at der i så fald ikke afholdes borgermøde i forbindelse med idéfasen.

Sagsfremstilling

Historik
Byrådet besluttede den 6. oktober 2021 at godkende helhedsplanen for Skals. Med helhedsplanen ønsker man at placere offentlige funktioner i Skals midtby samt omdanne Skalmagrunden i det centrale Skals til et nyt boligområde (link til sag nr. 14 på byrådets møde d. 6. oktober 2021).
Ansøgning om hhv. et friplejehjem og et boligområde i Skals blev fremsendt som høringssvar til forslag til Kommuneplan 2025-2036. Byrådet besluttede ved behandling af høringssvar, at forvaltningen skulle gå i dialog om udvidelse af boligområdet ved Højskolebakken og et areal til

friplejehjem i Skals med henblik på videre planlægning (link til sag nr. 9 på byrådets møde den 18. marts 2025).
Teknisk Udvalg besluttede den 17. september 2025 at udsætte igangsætningen af planlægning for et friplejehjem og boligområde på Højskolebakken med henblik på at undersøge alternativ placering, der giver mere synergi med helhedsplanen for Skals (link til sag nr. 2 på Teknisk Udvalgs møde d. 17. september 2025).
Inddragelse og høring
Intet.
Beskrivelse
Bestyrelsen for Skals Friplejehjem og ejeren af ejendommen Højskolebakken 1 har ansøgt om planlægning for et friplejehjem og et boligområde ved Højskolebakken i Skals.
Området ligger i den sydlige del af Skals på markarealet øst for Højskolen for design og håndarbejde.
Oversigtskort er i bilag 1.
Bestyrelsen har efter Teknisk Udvalgs udsættelse af sagen fået udarbejdet en redegørelse, der belyser alternative placeringsmuligheder for et friplejehjem i Skals.
Redegørelsen er i bilag 2.
Redegørelsen har undersøgt fem placeringer i Skals for et friplejehjem: Øst for Højskolebakken Skalmagrunden Sydvest for Skalmagrunden Syd for Vesterled Nord for Tjørnevej
Redegørelsen beskriver de faktiske forhold og peger på fordele og ulemper ved de mulige placeringer - bl.a. plan-, terræn- og trafikforhold, sammenhæng med Skals’ bystruktur, grundkøb og ejerforhold samt bestyrelsens bemærkninger.
Forvaltningen vurderer, at en placering på enten Højskolebakken, Skalmagrunden eller syd for Vesterled vil give den bedste synergi med Skals’ bystruktur samt resultere i færrest udfordringer med terræn og trafik.

På baggrund af redegørelsen ansøger bestyrelsen fortsat om mulighed for et friplejehjem på Højskolebakken, mens ejeren af ejendommen Højskolebakken 1 fortsat ansøger om mulighed for et boligområde ved Højskolebakken.
Projektforslaget
Forvaltningen har været i indledende dialog med ansøgerne om disponering af området. Ansøgerne har på den baggrund udarbejdet skitseforslag - scenarie A og B – for området.
Skitseforslagene er i bilag 3.
Der ønskes i begge scenarier opført et friplejehjem med ca. 30 pladser. Begge scenarier har vejadgang fra Højskolebakken.
Scenarie A placerer friplejehjemmet centralt i området på et fladt terræn, mens der nord for friplejehjemmet placeres et boligområde med 17 tæt-lav boliger på fladt terræn. Syd for friplejehjemmet placeres en række med 7 åben-lav boliger på skrånende terræn med udsigt til ådalen.
Scenarie B placerer friplejehjemmet i den sydlige del af området på et fladt terræn med udsigt over ådalen, mens boligområdet med 17 tæt-lav boliger placeres nord for friplejehjemmet på et fladt terræn.
Grundejer ønsker, at der arbejdes videre med Scenarie A med både tæt-lav og åben-lav boliger i en samlet lokalplan med friplejehjemmet.
På den baggrund har bestyrelsen indsendt et orienteringsbrev samt en uddybelse af forhold fra orienteringsbrevet, som er i bilag 4 og 5.
Eksisterende planforhold
Lokalplan Området er ikke omfattet af en lokalplan og ligger i landzone.
Kommuneplan
Dele af området er i Kommuneplan 2025-2036 udlagt til boligområde (SKAL.B4.06) med mulighed for åben-lav, tæt-lav og etageboliger. Planlægning for området til boliger er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Den øvrige del af det ansøgte område er ikke udlagt i kommuneplanen.
Rækkefølgebestemmelser har til hensigt at sikre, at byudvikling sker indefra og ud. Rammeområder tildeles derfor et nummer, der angiver rækkefølgen for udnyttelse. I Viborg og Bjerringbro kan der ske byudvikling i flere rammeområder samtidig, mens der i kommunens øvrige bysamfund kan ske byudvikling i et rammeområde ad gangen, indtil bebyggelse er påbegyndt på halvdelen af det forrige rammeområde.

Ved Scenarie A skal der udlægges en ny ramme til almen service, der delvist inddrager det nuværende rammeområde til boliger. Boligområdet udvides til at omfatte et område mod syd til åben-lav, og tæt-lav boligerne ligger i det nuværende rammeområde. Det samlede areal til boliger forøges ikke væsentligt.
Ved Scenarie B udlægges en ny ramme til almen service, der delvist inddrager det nuværende boligområde, mens tæt-lav området ligger i det nuværende rammeområde til boliger.
Principper for evt. nye kommuneplanrammer er vist i bilag 6.
Realisering af begge scenarier forudsætter lokalplanlægning og et kommuneplantillæg.
Boligbehov
Der udlægges ikke væsentligt mere areal til fremtidigt boligområde i nogle af scenarierne end det nuværende rammeområde i kommuneplanen. Der er således ikke behov for at udtage andre områder fra kommuneplanen.
Scenarie A medfører attraktive parcelhusgrunde med udsigt og en ny entydig afgrænsning mellem by og land, hvorfor forvaltningen vurderer, at der med fordel kan planlægges for scenarie A. Forvaltningen bemærker dog, at der ikke umiddelbart er behov for yderligere grunde til åben-lav i Skals, ligesom der er muligheder for tæt-lav som fortætning mere centralt i byen.
Lokal udviklingsplan
Der er udarbejdet en lokal udviklingsplan for Skals, som beskriver, at offentlige funktioner placeres i centrum af Skals, samt at der etableres stiforbindelser på tværs af byen. Arealet nord for det ansøgte område er udpeget til fremtidig byvækst.
Kystnærhedszone
Skals ligger inden for kystnærhedszonen, hvor der er skærpede krav til udlæg af nye arealer til byvækst. Der ligger dog by mellem kysten og området, hvorfor det forventes at kunne inddrages til ny byudvikling.
Opmærksomhedspunkter
Følgende emner skal afklares nærmere, hvis planlægningen igangsættes:
Terrænforhold: Den sydlige del af området er kuperet, hvor der i området til åben-lav er mellem 1 og 2,5 meters forskel inden for den enkelte grund. Terrænforskellene kan vanskeliggøre byggeri i 1 etage, regnvandshåndtering på egen grund, vejadgang og resultere i store terrænreguleringer og skæmmende terrasseringer i landskabet ved indkørslen til Skals fra syd. Det skal afklares hvordan terrænforskellene håndteres, og der bør stilles krav om, at bebyggelse tilpasses det skrånende terræn, så terrænregulering

minimeres.
Regnvandshåndtering: Der skal etableres regnvandsbassiner til forsinkelse af tag- og overfladevand i hvert delområde samt en rensedam ved Højskolebakken. Det skrånende terræn i den sydlige del ved grundene til åben-lav kan vanskeliggøre regnvandshåndtering på egen grund. Der skal i så fald etableres grøfter i skel. Området ligger i indvindingsoplandet til Skals Vandværk, hvorfor der kan forventes restriktive krav, hvis der skal ske nedsivning. Dette kan være forbud mod brug af tag- og facadematerialer med tjærestoffer og tungmetaller, at veje og parkeringspladser etableres med fast belægning, at tagvand og overfladevand fra veje og parkeringsarealer opsamles, og krav til nedsivning. Trafik: Vejadgangen fra Højskolebakken skal tilpasses det eksisterende helleanlæg på Højskolebakken. Ansøger skal etablere fortov på Højskolebakken og frem til vejadgangen, hvilket ansøger er orienteret om. Det skal undersøges, om der er mulighed for at etablere en stiforbindelse langs læbæltet øst for området til Himmerlandsstien.
Arkæologi
Viborg Museum vurderer, at der er stor sandsynlighed for at støde på arkæologiske fund i området, da dele af området ikke er frigivet, og der tidligere er fundet væsentlige arkæologiske fund. Udgiften til større forundersøgelser og evt. nødvendige arkæologiske undersøgelser påhviler ansøger og bør foretages inden et planforslag behandles politisk.
Principper for planlægningen
Forvaltningen foreslår, at planlægningen tager udgangspunkt i følgende:
Området kan anvendes til offentlige formål som friplejehjem og boligområde Bebyggelse kan opføres i maks. 8,5 m og maks. 2 etager Bebyggelsesprocent på 30 % for åben-lav og friplejehjemmet og 40 % for tæt-lav Bebyggelse skal tilpasses skrånende terræn med 1 etage mod vej og 2 etager ved lavere liggende terræn og med lav grad af terrænregulering Vejadgang sker fra Højskolebakken via en stamvej, der kan forlænges til et evt. fremtidigt boligområde nord for området Der skal etableres stiforbindelser internt i området og undersøges mulighed for tilkobling til eksisterende stier i byen Der udlægges fælles opholdsarealer i tilknytning til hvert boligområde.
Idéfase
Lokalplanlægningen forudsætter, at der vedtages et tillæg til Kommuneplan 2025-2036. Da der

er tale om væsentlige ændringer i form af inddragelse af nye større arealer og ændret anvendelse ønsker byrådet at indkalde idéer og forslag mv. til planlægningsarbejdet.
Idéoplægget indeholder en beskrivelse af planområdet, det forventede indhold i planlægningen og hovedspørgsmål. Udkast til idéoplæg er i bilag 7. Idéoplægget skal tilpasses udvalgets beslutning ift. planlægningens indhold.
Idéfasen foreslås fastsat til 4 uger. Hvis der kommer idéer og forslag, der kan medføre, at planlægningen skal opgives eller ændres væsentligt i forhold til nedenstående principper, vil disse blive forelagt udvalget til beslutning, inden planforslagene udarbejdes. Alternativt vil idéer og forslag blive forelagt ved godkendelse af planforslagene.
Forvaltningen foreslår, at der ikke afholdes borgermøde i forbindelse med idéfasen, men først når der forelægger et konkret lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg.
Alternativer
Intet.
Tidsperspektiv
Udkast til tidsplan Forvaltningen forventer følgende tidsplan: Idéfase: Ultimo 2026 Planforslag til vedtagelse: primo 2027 Offentlig høring: primo 2027 Endelig vedtagelse: medio 2027
Økonomiske forhold og konsekvenser
Intet.
Juridiske og planmæssige forhold
Byrådet kan afslå, at der udarbejdes en lokalplan, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser jf. planlovens §12 stk. 2.
Hvis en ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, overføres til byzone, kan grundejeren inden fire år efter overførslen kræve ejendommen overtaget af kommunen. Grundejeren har skriftligt fraskrevet sig retten til, at kommunen overtager ejendommen.

Beslutning

Teknisk Udvalg besluttede, at der ikke arbejdes videre med planlægning for friplejehjem på Højskolebakken.
Peter Linde (I), Steffen Drejer (C), Henrik Karlsen (C) stemte imod beslutningen.