Nedrivning af 49 boliger på Guldblommevej og Lavendelvej i Viborg

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø indstiller til Teknisk Udvalg,
1. at der gives nedrivningstilladelse og samtykke til bolignedlæggelse med vilkår som beskrevet i sagen.

Sagsfremstilling

Historik
Intet.
Inddragelse og høring
Nedrivningen af boliger på Guldblommevej og Lavendelvej har været i partshøring fra den 10. september 2026 til den 25. september 2026.
Oversigtskort er i bilag 1.
Der er modtaget høringssvar fra Danske Lejere, som efterlyser en stærkere beskyttelse af lejerne i forbindelse med den planlagte nedrivning. Danske Lejere mener, at kommunen bør anvende reglerne i lov om boligforhold og overveje kondemnering eller vilkår, der sikrer lejernes rettigheder.
Forvaltningens vurdering er, at der aktuelt ikke er grundlag for kondemnering, da der ikke er konstateret sundheds- eller brandfare, og at nedrivningssagen derfor kan behandles efter Byggeloven og Lov om boligforhold.
Høringssvar er i bilag 2.
Beskrivelse
Heimstaden, som ejer og administrerer 49 boliger på Guldblommevej 27-115 og Lavendelvej 915 i Viborg, har ansøgt Viborg Kommune om tilladelse til nedrivning af 49 boliger. Oversigtskort

er i bilag 1.
Ansøgningen er indsendt på baggrund af en teknisk gennemgang udført af Rambøll, som konkluderer, at bebyggelsen enten skal gennemgå omfattende renoveringer for op til 140 millioner eller nedrives. Rapporten peger på et betydeligt investeringsbehov, mens der ikke er konstateret kritiske og akutte forhold i bygningerne.
Forud fra dette har forvaltningen over en periode modtaget henvendelser fra beboere om boligernes tilstand, herunder mistanke om skimmelsvamp og konstruktive skader. Forvaltningen har derfor besigtiget de boliger, hvor der er rejst bekymringer om indeklima eller bygningernes tilstand. Forvaltningen har besigtiget tre boliger og har ved disse besigtigelser ikke konstateret skimmelsvamp eller konstruktive svigt, der vurderes at udgøre en sundhedseller sikkerhedsmæssig risiko for beboerne. Dette gælder også i de tilfælde, hvor der har været adgang til gulvkonstruktioner, og hvor der er udtaget mikrobiologiske prøver.
Forvaltningen har efterfølgende anmodet udlejer om at foretage en ekstern teknisk vurdering af bebyggelsen, hvor udlejer har antaget Rambøll. Rambølls undersøgelse omfattede blandt andet stikprøver i flere boliger og danner grundlag for den indsendte nedrivningsansøgning.
På baggrund af forvaltningens egne besigtigelser samt de gennemførte undersøgelser fra Rambøll vurderer forvaltningen ikke, at der er et tilstrækkeligt sagligt grundlag for at indlede en kondemneringssag. Der er således ikke konstateret forhold, som aktuelt begrunder kondemnering efter reglerne om sundheds- eller brandfare.
Ansøgningen om nedrivningen behandles efter byggelovens regler om nedrivning samt reglerne i lov om boligforhold om nedlæggelse af boliger, hvor det fremgår, at kommunen i forbindelse med behandlingen af ansøgningen om nedrivning skal tage stilling til, om der kan meddeles samtykke til nedlæggelse af boliger.
Efter lov om boligforhold kan kommunen alene fastsætte saglige og lovlige vilkår for et samtykke til bolignedlæggelse. Kommunen kan derimod ikke stille vilkår, som går videre end de rettigheder og forpligtelser, der følger af lejelovgivningen.
Forvaltningen vurderer, at hensynet til en lovlig og ordentlig afvikling af lejemålene samt hensynet til, at udlejer overholder lejelovens bestemmelser, er saglige hensyn, som kan indgå i kommunens afgørelse om bolignedlæggelse.
Forvaltningen foreslår derfor, at et samtykke til bolignedlæggelse meddeles på vilkår om, at nedrivning og fysisk nedlæggelse først kan påbegyndes, når samtlige lejemål er ophørt i overensstemmelse med lejelovens regler. Udlejer skal forud for nedrivningen fremsende dokumentation for de meddelte opsigelser, herunder at opsigelserne er begrundet i nedrivning og opfylder lejelovens formkrav og varsler.
Vilkårene er med til at sikre lejernes retsstilling efter lejeloven, og sikrer, at kommunen ikke medvirker til en bolignedlæggelse, før lejemålene er afviklet på et lovligt grundlag.

Alternativer
Teknisk Udvalg kan alternativt beslutte at afvise nedrivningen af bygningen. I så fald skal der nedlægges forbud mod nedrivning (§ 14 forbud efter planloven), og der skal inden for 1 år udarbejdes en ny lokalplan, hvor det præciseres, at de konkrete bygninger ikke kan nedrives.
Tidsperspektiv
Rambøll har vurderet, at boligerne bør fraflyttes inden for 6 måneder. Herefter vurderes der at være en stigende usikkerhed om bygningernes tilstand, særligt i forhold til konstruktiv stabilitet og indeklima, hvilket kan medføre en øget risiko for beboerne.
Økonomiske forhold og konsekvenser
Hvis der nedlægges et forbud mod nedrivningen, kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, f.eks. hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse uden nedrivningsforbud. Det kan heri indgå, om der vil være meget store udgifter til istandsættelse.
Juridiske og planmæssige forhold
Ejendommen af omfattet af lokalplan nr. 412 for et bolig- og institutionsområde ved Stokrosevej i Viborg. Lokalplanen udlægger området til tæt-lav boligbebyggelse. Det afhænger af omfang og placering af nye boliger, om de kan realiseres inden for lokalplanen eller forudsætter ny planlægning.