Forslag til Lokalplan 131 - Storetoft 11

Sagsfremstilling

Planmæssige forhold
Planområdet er beliggende i landzone og fastholdes i landzone (jf. Bilag 4 - Zoneforhold).
Området er omfattet af kommuneplanramme 5.L.2 (jf. Bilag 3 - Rammer i kommuneplanen).
Kommuneplanrammen er udlagt til jordbrugs- og turisterhvervsformål. Det fremgår af
rammebestemmelsen, at der kan etableres turistrelaterede aktiviteter såsom campingpladser,
mindre butikker, liberale erhverv og lignende aktiviteter, der kan indpasses i området uden
væsentlige genevirkninger for omgivelserne.
Begrebet "genevirkninger" er ikke nærmere defineret i kommuneplanen. Det er derfor
nødvendigt at skelne mellem forskellige typer af gener og den lovgivning, som regulerer de
enkelte forhold. Forvaltningen kan i den forbindelse oplyse, at forhold som skygge- og
indbliksgener reguleres efter byggelovgivningen, mens støjforhold og overholdelse af
gældende vejledende grænseværdier reguleres efter miljøbeskyttelsesloven.
Da kommuneplanrammen ikke præciserer, hvilke former for gener der sigtes til, kan
bestemmelsen om aktiviteter uden genevirkninger ikke håndhæves direkte som et selvstændigt
planretligt kriterium. Bestemmelsen må derfor forstås som et udtryk for, at der inden for

rammen kan planlægges for forskellige turistrelaterede aktiviteter, forudsat at gældende
lovgivning på de enkelte område, samt lokalt fastsatte regler som følge heraf, overholdes.
Eksisterende lokalplan
Planområdet er i dag omfattet af Lokalplan nr. 48 (jf. Bilag 2 - Lokalplan for området).
Lokalplanens formål er at fastlægge områdets anvendelse til turisterhvervsformål, rekreative
formål og jordbrugsformål, herunder blandt andet campingpladser, turistrelaterede aktiviteter
og badeland.
Det fremgår endvidere af lokalplanen, at området kan anvendes til aktiviteter, som efter
byrådets vurdering naturligt kan indpasses i området, herunder eksempelvis campingplads,
badeland, butikker rettet mod turister, restaurationsvirksomhed, glaspusteri, fiskerøgeri,
hestesport, diskotek, legepladser, park med musikpavillon og naturcenter.
Lokalplan nr. 48 skal således ses som en konkret udmøntning af den overordnede
planlægningsmæssige intention for området, hvor der gennem en længere årrække har været
mulighed for forskellige former for turistrelaterede aktiviteter.
Forslag til Lokalplan nr. 131
Formålet med Lokalplan nr. 131 er at skabe det planmæssige grundlag for en videreudvikling
af ejendommen Storetoft 11.
Lokalplanen giver mulighed for at udvide den eksisterende gård med en ny længe samt for at
anvende ejendommen til kontorformål, indendørs spillested og udlejning af værelser i form af
ferielejligheder eller Bed & Breakfast.
Lokalplanen fastlægger rammerne for områdets fremtidige anvendelse og bebyggelse.
Anvendelsen viderefører i væsentligt omfang de turistrelaterede aktiviteter, som allerede er
forudsat i Lokalplan nr. 48, og er samtidig tilpasset den gældende kommuneplanramme.
Konkret ønskes opført en tilbygning på ca. 80 m² til det eksisterende hovedhus. Tilbygningen
skal rumme funktioner som foyer, garderobe og toiletfaciliteter. Byggeriet skal tilpasses det
bevaringsværdige hovedhus med hensyn til materialevalg, bygningshøjde og arkitektonisk
udformning.
Lokalplanen giver endvidere mulighed for, at der på sigt kan opføres yderligere
overnatningsfaciliteter inden for det udpegede byggefelt i form af ferielejligheder eller værelser.
Disse bygninger skal udføres med reference til hovedhusets materialitet og karakter, men kan
samtidig gives et nutidigt arkitektonisk udtryk, der respekterer de eksisterende
bevaringsværdige bygninger.
Den eksisterende lade kan ombygges til koncertsal. Ved ombygningen skal bygningens
overordnede arkitektoniske karakter fastholdes, samtidig med at der åbnes mulighed for
etablering af portåbninger og lignende nødvendige bygningsmæssige tilpasninger.
Koncertsalen skal lydisoleres, således at gældende miljømæssige krav til støj kan overholdes.
Der kan endvidere afholdes enkelte udendørs musikarrangementer af kortere varighed inden

for lokalplanområdet. Sådanne arrangementer vurderes ikke i sig selv at være lokalplanpligtige.
Planlægningsmæssige og funktionel redegørelse for byggeri inden
for kystnærhedszonen
Planområdets fremtidige anvendelse er i overensstemmelse med kommuneplanens
rammebestemmelser, som udlægger området til blandt andet turistrelaterede formål. Den
planlagte anvendelse og funktion fremstår således som en direkte realisering af
kommuneplanens intentioner for området.
I henhold til planloven skal der udarbejdes en redegørelse for byggeriets visuelle påvirkning af
kystlandskabet, når der inden for kystnærhedszonen planlægges byggeri med en højde over
8,5 meter. I Lokalplan 131 fastsættes den maksimale bygningshøjde til 7 meter, hvilket ligger
under denne tærskelværdi. Det bemærkes samtidig, at kommuneplanrammen fastsætter en
maksimal bygningshøjde på 8,5 meter.
Forvaltningen vurderer, at den planlagte bebyggelse ikke vil medføre en væsentlig eller negativ
påvirkning af kystlandskabet. Vurderingen baseres blandt andet på, at bebyggelsen opføres
med facade- og tagmaterialer i afdæmpede farver og med lavt glanstal, hvilket reducerer den
visuelle eksponering i landskabet. Endvidere vurderes byggeriets skala og højde at være
tilpasset områdets karakter og de eksisterende bebyggelsesforhold.
Den planlagte anvendelse understøtter områdets turistmæssige funktion og bidrager til
udviklingen af de rekreative tilbud uden at tilsidesætte de landskabelige interesser, der knytter
sig til kystnærhedszonen.
Støj og lokalplanpligt
Forvaltningen vurderer, at det er relevant for sagen, at redegøre for forhold omkring støj, da
der i forslaget illustreres, at der kan være udendørs musikarrangementer. Forholdet omkring
støj har tidligere været et centralt punkt i den politiske behandling af arrangementer indenfor
planområdet.
Forvaltningen kan oplyse, at man tidligere har været i dialog med en partsrepræsentant for
Fanø Rideskole, som har anmodet om en redegørelse for forholdet mellem støjregulering og
planlægning (jf. Bilag 7 - Vurdering af spørgsmål om lokalplanpligt m.m. vedr. Storetoft 11). Det
samlede svar er vedhæftet denne sagsfremstilling, og bidrager i udstrakt grad til en forståelse
for samspillet mellem forskellige relevante lovområder, og skal derfor ses som et væsentligt
baggrundnotat.
I Bilag 7 redegør forvaltningen nærmere for håndteringen af støj efter planloven med afsæt i
bestemmelserne i Lokalplan nr. 48 og de konkrete forhold på Storetoft 11. Notatet indeholder
imidlertid også en mere generel gennemgang af samspillet mellem planlovgivningen og
miljølovgivningen i relation til støjregulering. På den baggrund vurderer forvaltningen, at notatet
er relevant for en bredere forståelse af, hvordan støjforhold håndteres inden for de to regelsæt,
og hvilke muligheder og begrænsninger kommunen har i henholdsvis planlægningen og den
efterfølgende miljømæssige regulering.
Forvaltningen kan oplyse, at hverken kommuneplaner eller lokalplaner kan indeholde

bestemmelser, der direkte regulerer, hvor meget støj en konkret aktivitet eller støjkilde må
udsende. Sådanne bestemmelser er ikke omfattet af planlovens reguleringsmuligheder, jf.
planlovens §§ 11 a og 15.
Planlovens bestemmelser giver således alene mulighed for i planlægningen at sikre, at der ikke
etableres støjfølsomme funktioner i områder, hvor særlige støjhensyn ikke kan tilgodeses, og
ikke regulering af støjkilder.
Planloven indeholder en række regler, som skal sikre, at eksisterende støjforhold belyses, når
der planlægges for ændret arealanvendelse. Formålet er blandt andet at undgå, at
støjbelastede arealer udlægges til boliger, institutioner eller andre støjfølsomme formål uden
de nødvendige afværgeforanstaltninger.
Der er ikke hjemmel i planloven til at fastsætte konkrete støjgrænser i en lokalplan. Regulering
af støj sker i stedet efter miljøbeskyttelsesloven.
Selvom støjforhold ikke reguleres direkte gennem lokalplanbestemmelser, kan der være
konkrete anvendelser eller aktiviteter, som efter en samlet vurdering vil udløse krav om enten
landzonetilladelse eller udarbejdelse af en ny lokalplan.
Forvaltningen har derfor i Bilag 7, side 6, opstillet tre illustrative eksempler på mulige aktiviteter
på ejendommen Storetoft 11. For hvert eksempel er det vurderet, om aktiviteten vil kunne
realiseres inden for de eksisterende planmæssige rammer, eller om den vil kræve
landzonetilladelse eller ny lokalplanlægning.

Lovgrundlag, planer og politikker
Planloven
Miljøloven
Kommuneplan 2025
Lokalplan 48

Økonomiske konsekvenser

Indstilling

Direktionen indstiller, at forslag til lokalplan 131 med dertil hørende screening af
miljøvurderingspligt og sagens bilag lægges ud i offentlig høring i 8 uger.

Beslutning

Et flertal i udvalget (B og V) indstiller, at lokalplanforslaget lægges ud i offentlig høring.
Et mindretal (C) stemte imod med henvisning til, at man ikke ønskede bopælspligten ophævet,
samt at man var bekymret for muligheden for gentagne udendørskoncerter.
Et andet mindretal (Ø) undlod at stemme.