Beslutning om kommunal støtte ved etablering af nye andelsboligforeninger

Indstilling

Et flertal i Klima-, Plan- og Boligudvalget
1. indstiller til Magistraten, at Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse ved køb af andele under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen, såfremt der afsættes midler i budget til den løbende drift ved køb af andele.
Et mindretal i Klima-, Plan- og Boligudvalget (Carina Høedt, Anders Storgaard og Nikolaj Bøgh) undlod at stemme.
Klima-, Plan- og Boligudvalget
2. indstiller til Magistraten, at Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse med kommunal garantistillelse for foreningens realkreditlån under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen, og
3. besluttede at oversende finansieringsforholdene i sagen til budgetdrøftelserne.
Udvalget anmodede forvaltningen om at undersøge mulighederne for at opsætte kriterier for åben venteliste på tværs af andelsboligforeninger.
Anledning
I forbindelse med behandling af forespørgsel om andelsboliger på møde den 11. maj 2026

I forbindelse med behandling af forespørgsel om andelsboliger på møde den 11. maj 2026 bestilte Klima-, Plan- og Boligudvalget en sag om konkrete kriterier for at yde støtte ved etablering af nye andelsboligforeninger med henblik på "at oversende sagen til budget".
Når en ejendom med lejeboliger skal sælges, er der pligt til at give nuværende beboere tilbud om at stifte en andelsforening og købe ejendommen – den såkaldte tilbudspligt som følge af lejelovens § 196. Tilbudspligten gælder, hvis ejendommen består af mindst 6 beboelseslejligheder. Er der også erhvervslejemål i ejendommen, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder. Beboerne har en såkaldt acceptfrist på mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Det betyder som oftest, at acceptfristen er 10 uger.
En kommune kan lovligt støtte stiftelsen af andelsboligforening med det boligpolitiske formål at fremme forskellige ejerformer. Kommunens støtte kan have betydning for, om beboerne kan overtage ejendommen. Hvis kommunalbestyrelsen beslutter, at kommunen gerne vil støtte stiftelsen af andelsforeninger, vil de konkrete sager, der opfylder vilkårene, blive forelagt til beslutning.
Det bemærkes, at som del af nyt boligforlig i regeringsgrundlaget arbejdes også for, at almene boligselskaber skal have mulighed for at købe de private udlejningsejendomme, der sættes til salg, hvis de eksisterende private lejere ikke gør brug af tilbudspligten.
Muligheder for støtte
Kommunen kan støtte etableringen af en ny andelsboligforening på to måder.
1. Ved at købe op til 40 % af andelene i forbindelse med etableringen af en ny andelsforening - og
2. Ved at stille garanti for en del af lånet til etablering af nyetablerede andelsboliger.
Når en kommune indtræder som andelshaver eller stiller garanti for en del af lånet til stiftelse af andelsboligforening, kan kommunen stille vilkår for sin støtte med henblik på at minimere risikoen. Derfor vil det være hensigtsmæssigt, at Frederiksberg Kommune opstiller nogle vilkår, som har til overordnet formål at sikre, at andelsforeningen har en god økonomi både i forhold til etableringen og driften af andelsboligforeningen samt en fornuftig vedligeholdelsesplan.
Hvis kommunen skal kunne købe andelsboliger, kræver det, at minimum 60 % af ejendommens lejere køber andele. Som ejer af en andelsbolig modtager kommunen leje, indtil lejeren flytter, hvorefter andelen ifølge lovgivningen skal sælges. Hvis den månedlig boligafgift er større end nuværende husleje, betaler kommunen differencen. Der vil være udgifter til at opkræve husleje, vedligeholde andele, sælge andele mm. samt afdrag på lån til køb af andele. Der er mulighed for, at salg af andele kan dække disse udgifter.
Forvaltningen anbefaler følgende vilkår for køb af andele:
At andelsforeningen har en sund økonomi
At andelsboligerne har en kvalitet og pris, der gør dem attraktive på markedet
Foreningen skal indgå aftale med en certificeret administrator for at sikre juridisk og

økonomisk korrekt ejendomsdrift
At andelsforeningen kan redegøre for en god vedligeholdelsesstand for ejendommen og en fornuftig vedligeholdelsesplan udarbejdet af en sagkyndig, som er fastlagt ved foreningens stiftelse, samt at der henlægges til vedligeholdelse ud fra behovene i denne plan
At andelsforeningen har taget højde for det individuelle moderniseringsbehov ved værdifastsættelsen af andelene
Evt. tab ved tomgang bæres af foreningen
Køb af andele kan principielt gøres på to måder. Det kan være udgiftsneutralt, således at der ikke er et årligt lejetab, samt at andelsforeningens administrator uden beregning til kommunen varetager kommunens opkrævning af husleje, løbende driftsudgifter mm. Eller der kan afsættes et beløb på driftsbudgettet til at dække en månedlige difference mellem udgifter og indtægter.
Erfaringen fra nylige, konkrete sager om ansøgning om køb af andele viser en betydelig forskel mellem den husleje, som kommunen som andelshaver ville modtage, og den boligafgift kommunen ville skulle betale, som vil give en løbende udgift. En maksimal forskel mellem udgifter og indtægter kan overvejes. Til sammenligning er den maksimale boligstøtte i 2026 for en familie med 1-3 børn 4.201 kr./mdr.
Kommunen kan garantere for den del af lånet, der er ud over 60 % af ejendommens værdi, når lånet optages. Garantien skal bevilges inden, der indgås aftale om omdannelse til andelsforening. Der skal foreligge bindende købstilbud for mindst 75 % af andelene, før garantien kan træde i kraft.
Som betingelse for garantistillelse anbefales at stille følgende vilkår:
Minimum 75 % af andelsboligerne er solgt
Maksimalt 60 % i belåning uden garanti og kun kommunal garanti for 60-80 % af ejendomsværdi
Et 10-15-årigt budget, som udviser positiv drift (herunder i flere scenarier for robusthed eksempelvis ved rentestigning)
Særskilt lån for beløb dækket af den kommunale garanti med fast rente eller årligt rentetilpasning, begge uden afdragsfrihed og med en maksimal løbetid på 20 år (3. prioritet)
Andelsboligforeningen dækker selv risiko ved tomgang og driftsunderskud
Der godkendes ikke i garantiens løbetid konverteringer af lån, hvor lånetiden forlænges, eller garantibeløb forhøjes. Der kan dog sendes en ansøgning til kommunalbestyrelsen med ønske om konvertering af lån
Frederiksberg Kommune skal godkende eventuel ny lånoptagelse i garantiens løbetid
Frederiksberg Kommune skal godkende ændringer i andelsboligforeningens hæftelser

Frederiksberg Kommune skal godkende frasalg af væsentlige aktiver i garantiens løbetid
Ejendomsværdien fastsættes af uvildig valuar inden lånoptagelse
Krav om professionel administration og årlig revision af årsregnskab
Økonomi og økonomiske risici
Der er ikke afsat midler til køb af andele. Kommunen kan finansiere køb af andele ved lånoptag i Kommunekredit, og lånet trækker ikke på lånerammen. Kommunen får med overvejende sandsynlighed midlerne tilbage, herunder med evt. værdistigning, når lejerne flytter, og kommunen kan sælge andelene.
Kommunen vil med sandsynlighed få driftsudgifter, der knytter sig til andelsforeningens vedligeholdelse, idet der ofte ikke er nogen opsparing til vedligeholdelse, når andelsforeningen stiftes. Hvis der skal gennemføres mere omfattende vedligeholdelsesarbejder, kan kommunen få udgifter til midlertidig genhusning af lejerne i kommunens andele. Der er ikke afsat midler til den løbende drift, og der kan ikke optages lån hertil.
Der vil være udgifter til administration af huslejeopkrævninger samt løbende drift og indvendig vedligeholdelse af kommunens andele. Københavns Kommunes erfaringstal er, at det koster ca. 3.000 kr. om året pr. lejlighed til den grundlæggende administration. Dertil kommer løbende reparationer mm, hvortil forvaltningen vurderer, at der skal afsættes ca. 10.000 kr. pr. lejlighed om året.
Hvis kommunen køber lejligheder med en lav husleje, vil der være en risiko for, at kommunen kommer til at fortsætte som udlejer i en længere periode. Lejerne kan have incitament til at blive boende i en bolig med lav husleje, Det er ikke lovligt for kommunen at inddrage hensyn til de konkrete beboeres indkomstforhold i vurderingen af, hvorvidt en andelsbolig overtages af kommunen til fortsat udlejning. Lejere i kommunalt ejede andelsboliger kan ikke frit overdrage lejemålet til andre. Dog kan parter, der efter mindst to år fælles husstand ophæver samlivet (også ved dødsfald), aftale hvem af parterne, der skal have ret til at blive boende. Bestemmelsen kan i princippet også omfatte børn og søskende. Det er en betingelse, at der er tale om et gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold og ikke kun et husstandsfællesskab.
Garantistillelsen påvirker ikke kommunens låneramme. Risikoen ved garanti for lån til etablering af andelsboliger kan være større end ved garanti for lån til almene boligafdelinger, idet Staten også er garantistiller ved disse lån. Kommunen står dermed alene med garantien, hvis den kommer til udbetaling. Dog er der låneadgang til en indfriet garanti, således at likviditetstabet på kort sigt kan imødegås.
I værste fald kan andelsforeningen gå konkurs. I så fald mister Frederiksberg Kommune de indskudte midler og garantistillelsen træder i kraft. Der er enkelte frederiksbergske eksempler på, at andelsboligforeninger er gået konkurs grundet uhensigtsmæssig lånefinansiering.
Risikoen ved det enkelte køb af andele og den enkelte garanti vil altid bero på en konkret vurdering. Kommunens samlede risiko vil afhænge af, hvor mange andelsboliger som erhverves, og hvor mange garantier, der stilles.

Anbefaling
Andelsboliger kan være et billigere alternativ til ejerboliger og dermed bidrage til en blandet by i form af forskellige ejerformer. Det sker ved at nedlægge lejeboliger, der kan være boliger til mennesker med lavere indkomster og manglende mulighed for at optage lån. Det vil være et forholdsvis beskedent antal andelsboliger, kommunen kan sikre. Andelshaverne har mulighed for at skabe gevinst på deres fremtidige andelsboligsalg, og kommunen kan ikke stille betingelser til andelenes værdistigning.
Hvis kommunalbestyrelsen beslutter at støtte andelsforeninger ved køb af andele og med kommunal garantistillelse, anbefaler forvaltningen, at der knyttes ovenstående vilkår for støtten, og at der afsættes budget til den løbende drift ved køb af andele.
Det anbefales, at kommunen betinger sig, at de løbende driftsudgifter i forbindelse med køb af andele er udgiftsneutralt for kommunen. Hvis dette ikke er et vilkår, skal der afsættes et budget til at dække løbende driftsudgifter.
Kommunalbestyrelsen vil få forelagt de konkrete sager til beslutning, hvis de opfylder ovenstående vilkår.
Bevillingsmæssige konsekvenser
Der er ingen bevillingsmæssige konsekvenser
Borgmesterpåtegning
Nej
Behandling
Klima-, Plan- og Boligudvalget, Magistraten og kommunalbestyrelsen
Historik
Indstilling, den 10. august 2026, punkt 82:
Forvaltningen indstiller, at Klima-, Plan- og Boligudvalget
1. indstiller til Magistraten, hvorvidt Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse ved køb af andele under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen, såfremt der afsættes midler i budget til den løbende drift ved køb af andele, og
2. indstiller til Magistraten, hvorvidt Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse med kommunal garantistillelse for foreningens realkreditlån under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen.
Beslutning fra Klima-, Plan- og Boligudvalget 2026-29, den 10. august 2026, punkt 82:
Et flertal i Klima-, Plan- og Boligudvalget

1. indstiller til Magistraten, at Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse ved køb af andele under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen, såfremt der afsættes midler i budget til den løbende drift ved køb af andele.
Et mindretal i Klima-, Plan- og Boligudvalget (Carina Høedt, Anders Storgaard og Nikolaj Bøgh) undlod at stemme.
Klima-, Plan- og Boligudvalget
2. indstiller til Magistraten, at Frederiksberg Kommune skal have mulighed for at støtte andelsboligforeninger under stiftelse med kommunal garantistillelse for foreningens realkreditlån under de forudsætninger og vilkår, der er beskrevet i sagsfremstillingen, og
3. besluttede at oversende finansieringsforholdene i sagen til budgetdrøftelserne.
Udvalget anmodede forvaltningen om at undersøge mulighederne for at opsætte kriterier for åben venteliste på tværs af andelsboligforeninger.

Beslutning

Magistraten udsatte sagen efter drøftelse. Forvaltningen blev anmodet om illustrative eksempler.