Beslutning om godkendelse af forslag til lokalplan 248 med kommuneplantillæg 6 for studieboliger og erhverv på Kronprinsesse Sofies Vej 35

Indstilling

Magistraten og Klima-, Plan- og Boligudvalget
1. indstiller til kommunalbestyrelsen, at forslag til Lokalplan 248 og tilhørende forslag til kommuneplantillæg 6 vedtages og offentliggøres i en periode på 8 uger,
2. indstiller til kommunalbestyrelsen, at der ikke udarbejdes miljøvurdering, 3. indstiller til kommunalbestyrelsen, at der afholdes åbent hus-arrangement i
høringsperioden - og 4. indstiller til kommunalbestyrelsen, at bygherre orienteres om, at Klima-, Plan- og
Boligudvalget ser positivt på muligheden for boligstøtte til boliger med fælleskøkkener, såfremt finanslovsinitiativet om boligstøtte til sådanne boliger vedtages.
Anledning
Klima-, Plan- og Boligudvalget vedtog den 2. februar 2026 en startredegørelse for udarbejdelse af lokalplanen, hvor udvalget anmodede forvaltningen om at sikre, at der arbejdes videre med studieboliger til par m.m.

Ejer imødekommer udvalgets anmodning om, at der arbejdes videre med studieboliger til par. I lokalplanen fastsættes der derfor bestemmelser om, at en mindre andel af boligerne skal være større end minimumsstørrelsen i kommuneplanen.
Studieboliger Lokalplanen udlægger området til boliger i form af studieboliger med krav om studieaktivitet og krav om 25 % almene boliger. Lokalplanen fastsætter en minimumsstørrelse for boligerne på 15 m2 jf. Kommuneplan 2025. Minimum 15 boliger skal have en minimumsstørrelse på 22 m2. Bygherre oplyser, at projektet indeholder omkring 165 boliger, hvoraf ca. 15 boliger indrettes til par og 3 med særlige krav til tilgængelighed. Den private del udgør ca. 125 boliger og den almene ca. 40 boliger. Der indrettes mindre opholdsrum på etagerne.
Ankomst og større fællesareal - fælles for de private og de almene boliger - placeres i bygningens parterre-etage med direkte udgang til det grønne gårdrum.
Erhverv Parterreetagen mod Mariendalsvej, det tidligere auditorium, tårnet, portnerboligen og den mellemliggende bygning udlægges til kontor og serviceerhverv samt kultur- og bevægelsesformål. I stueetagen i portnerboligen og den mellemliggende bygning mod Kronprinsesse Sofies Vej må der kun være særligt publikumsorienterede serviceerhverv og kultur- og bevægelsesformål og café/ restaurant. Der gives ikke mulighed for butikker (detailhandel).
Arkitektur og bevaring Lokalplanen muliggør, at den eksisterende ejendom, der er opført som trikotagefabrik og i de seneste 30 år har været anvendt som uddannelsesinstitution, nænsomt transformeres til studieboliger og erhverv. Transformationen balancerer mellem tilbageførelse og nyfortolkning. De eksisterende vinduer tilbageføres i udtryk og proportioner, der understøtter bygningens oprindelige karakter som fabriksbygning. Nye og større vindues- og døråbninger i stue- og parterreetage behandles med en mere nutidig tilgang, der afspejler den nye anvendelse. På den måde skabes en tydelig sondring mellem det historisk tilbageførte og de nye arkitektoniske greb. Ny elementer som franske altaner tilpasses facadens rytme og materialitet.
I dag er tårnet og portnerbygningen beliggende ud til Kronprinsesse Sofies Vej udpeget som bevaringsværdige med SAVE-værdi 3 i temalokalplan 238. Dette videreføres i nærværende lokalplan. Derudover udpeges muren og hovedbygningen i sin egenskab af industriminde. Der fastsættes en kompetencenorm, der betyder, at bygningerne ikke må nedrives, ombygges eller på nogen måde ændres i deres ydre udformning uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Undtaget er de ændringer, som er beskrevet i lokalplanen.
Lokalplanen muliggør, at den ikke-bevaringsværdige bygning mellem tårnet og portnerboligen nedrives og erstattes af en ny lettere bygning i træ, som refererer til tårnbygningens materiale. Der gives mulighed for en åbning i muren til vejen.
Opholdsareal og parkering Da projektet omhandler transformation af en eksisterende ejendom, er der et begrænset ubebygget areal til rådighed, som skal opfylde behov for opholdsareal, parkering for biler og

cykler samt affaldshåndtering. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for anlæg af 675 m2 opholdsareal, 208 cykelparkeringspladser og 8 bilparkeringspladser for projektet som helhed. Yderligere fastholdes eksisterende 39 cykelparkeringspladser på vejarealet mod Kronprinsesse Sofies Vej. Se forslag til lokalplan i bilag 1.
Kravet til cykelparkeringspladser til erhverv er jf. Kommuneplan 2025 fastsat på baggrund af en konkret vurdering. Kravet er fastsat til 23 pladser inden for lokalplanområdet idet de 39 pladser langs muren uden for lokalplanområdet også har en hensigtsmæssig placering. Bilparkeringskravet er på baggrund af en konkret vurdering fastsat til 4 pladser.
Kommuneplan 2025 giver ved transformation ikke mulighed for konkrete vurderinger af opholdsareal og parkering til studieboliger. Der er derfor udarbejdet kommuneplantillæg for dette. Normen for bilparkering til studieboligerne er i forhold til kommuneplan 2025 nedsat med 75 %, svarende til en bilrådighed på 2 %. Normen for cykelparkering er nedsat, så der vil være én plads per studerende. Normen for opholdsareal er fastsat ud fra en vurdering af forholdet mellem ophold og nødvendige funktioner, adgangsveje og bilparkeringspladser, hvor opholdsareal er vægtet højere end parkering jf. Kommuneplan 2025.
Kommuneplantillæg Kommuneplantillægget udlægger området til blandede byfunktioner i form af kontor- og serviceerhverv under 1.500 m2, undervisningsformål, kultur- og bevægelsesformål samt bolig. Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes til 230 svarende til den eksisterende bebyggelse. Det maksimale etageantal fastsættes til 6. Kommuneplantillægget muliggør desuden, at der kan indrettes café/ restaurant langs Kronprinsesse Sofies Vej, der jf. Kommuneplan 2025 som udgangspunkt kun placeres langs udvalgte veje. For rammeområdet fastsættes krav til bilparkering til studieboliger til 4 pladser, krav til cykelparkering til studieboliger til 185 pladser og krav til opholdsareal for rammeområdet til 675 m2. Kommuneplantillægget kan ses i bilag 2.
Miljøscreening Der er foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Den viser, at forslaget til lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området, og der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering af planforslagene. Miljøscreeningen kan ses i bilag 3.
Borgerdialog Forvaltningen foreslår, at der afholdes et åbent hus-arrangement i høringsfasen.
Udbudsforpligtelsen for almene boliger Konvertering af eksisterende byggeri til almene boliger er efter almenboligloven ikke mulig at gennemføre i en ’delegeret’ model, hvor bygherrerollen uddelegeres fra den almene boligorganisation til en privat part, når der bygges almene- og private boliger i samme ejendom. Dette er udelukkende muligt for nybyggeri. Boligerne sælges i stedet til den almene boligorganisation som ’råhus’, hvor boligorganisationen efterfølgende varetager apteringen. Herved vurderer kommunen, at udbudsforpligtelsen i almenboligloven bliver opfyldt.

Anbefaling
Forvaltningen anbefaler, at forslag til Lokalplan 248 med kommuneplantillæg sendes i offentlig høring i en periode på 8 uger, idet forvaltningen vurderer, at lokalplanforslaget understøtter Frederiksberg som vidensby og blandet by ved at muliggøre erhverv, studieboliger og almene boliger.
Bevillingsmæssige konsekvenser
Der vil i forbindelse med en senere sag blive søgt om skema A-tilsagn til den del af byggeriet, der omdannes til almene boliger i henhold til almenboligloven. I den forbindelse vil den almene bygherre ansøge om grundkapitaltilskud for de almene boliger, der udgør minimum 25 % af det samlede nye boligareal.
Borgmesterpåtegning
Nej
Behandling
Klima-, Plan- og Boligudvalget, Magistraten, kommunalbestyrelsen
Historik
Indstilling, den 21. september 2026, punkt 92:
Forvaltningen indstiller, at Klima-, Plan- og Boligudvalget,
1. indstiller til Magistraten, at forslag til Lokalplan 248 og tilhørende forslag til kommuneplantillæg 6 vedtages og offentliggøres i en periode på 8 uger,
2. indstiller til Magistraten, at der ikke udarbejdes miljøvurdering, og 3. indstiller til Magistraten, at der afholdes åbent hus-arrangement i høringsperioden.
Indstilling, den 28. september 2026, punkt 211:
Klima-, Plan- og Boligudvalget
1. indstiller til Magistraten, at forslag til Lokalplan 248 og tilhørende forslag til kommuneplantillæg 6 vedtages og offentliggøres i en periode på 8 uger,
2. indstiller til Magistraten, at der ikke udarbejdes miljøvurdering, 3. indstiller til Magistraten, at der afholdes åbent hus-arrangement i høringsperioden - og 4. indstiller til Magistraten, at bygherre orienteres om, at Klima-, Plan- og Boligudvalget ser
positivt på muligheden for boligstøtte til boliger med fælleskøkkener, såfremt finanslovsinitiativet om boligstøtte til sådanne boliger vedtages.

Beslutning

Kommunalbestyrelsen tiltrådte indstillingen.