Budget for almen boligafdeling Græse Bakkeby, Vores Bolig

Indstilling

Administrationen indstiller til Økonomiudvalget at:

• Godkende organisationsbestyrelsens forelagte budget for 2026/2027, som indebærer en huslejestigning på 3,3 %.

Sagsfremstilling

Vores Bolig har anmodet Frederikssund Kommune som tilsynsmyndighed om at afgøre en tvist mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen/afdelingsmødet i afd. Græse Bakkeby vedrørende afdelingens budget for 2026/27.
Kommunen er efter almenboliglovens § 42 forpligtet til at træffe den endelige afgørelse i budgettvistigheder mellem en boligorganisations bestyrelse og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet. Kommunen kan således efter parthøring godkende budgettet helt eller delvist, og der kan til en godkendelse knyttes betingelser eller bemærkninger.
Afdeling Græse Bakkeby består af 392 familieboliger og 10 ungdomsboliger. Der pågår i afdelingen igangværende arbejder i forbindelse med en af Byrådet godkendt, omfattende helhedsplan for renovering, forbedringer og opretning.
Boligorganisationen har oplyst, at der på det årlige regnskabs- og budgetmøde med afdelingsbestyrelsen i afd. Græse Bakkeby blev opnået enighed om et budgetforslag med en huslejestigning på 3,3 % for budgetåret 2026/27.
Efterfølgende har afdelingsbestyrelsen ønsket at ændre i budgetforslaget og har uafhængigt af boligorganisationen udarbejdet et andet budgetforslag med en huslejestigning på 2,0 %. Afdelingsbestyrelsen har som opfølgning på dette haft forelagt det tilrettede budgetforslag for afdelingsmødet, som har godkendt det.
I det af afdelingsbestyrelsens fremlagte budgetforslag er der i forhold til det oprindelige budgetforslag:
1. Reduceret på konto 114 i udgifter til renholdelse, herunder grønne og blå mænd.
2. Tilføjet udgift på konto 119 til indgåelse af aftale med foreningen Danske Lejere samt hævet afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb.
Organisationsbestyrelsen har på et efterfølgende møde forholdt sig til de af afdelingsbestyrelsen indsatte ændringer og besluttet at fastholde et budget med en huslejestigning på 3,3 %. Der foreligger herefter en budgettvist.
Boligorganisationen har indbragt sagen for kommunen til afgørelse. Sagen har været sendt i høring hos afdelingsbestyrelsen og afdelingens beboere.
Konto 114
På konto 114 har boligorganisationen afsat samlet 2,790.000 kr. til renholdelse, herunder trappevask/vinduespolering, grønne timer, servicetimer og bidrag til fælles drift. Kontoen indebærer en stigning på 28 % i forhold til budget 2025/26, men ligger ifølge boligorganisationen i nogenlunde overensstemmelse med det faktiske forbrug i regnskabet for 2024/2025 og det forventede forbrug i det kommende regnskab for 2025/2026.
Boligorganisationen har oplyst, at der på kontoen bl.a. er medtaget beløb, der svarer til to grønne medarbejdere (arbejder uden for boligerne) og én blå medarbejder (arbejder inde i boligerne). Det er desuden oplyst, at en del af stigningen skyldes flere udgifter til mandskab i forbindelse med helhedsplanens udførelse.
Afdelingsbestyrelsen har i deres budgetforslag nedsat beløbet på kontoen som helhed med 504.150 kr. Boligorganisationen har oplyst, at dette svarer til, at antallet af grønne medarbejdere så reduceres fra to til én.
Det er boligorganisationens vurdering, at en afdeling med over 400 boliger ikke kan drives med kun én grøn medarbejder tilknyttet området, og specielt ikke i en periode, hvor der også er en helhedsplan.
I forbindelse med høringen af afdelingsbestyrelsen og beboerne er der blevet stillet spørgsmål til, om udgifterne, der er relateret til helhedsplanen, kan finansieres over helhedsplanens regnskab i stedet for afdelingens drift.
Boligorganisationen har hertil forklaret, at udgifterne på konto 114 som følge af helhedsplanen skyldes, at organisationsbestyrelsen og byggeudvalget har været enige om, at medarbejderne skal hjælpe beboerne med at udbedre mindre fejl og mangler, der relaterer sig til helhedsplanen, men som ikke er anerkendt af entreprenøren. Alternativt skulle udbedring af den type fejl og mangler afvente en senere mægling eller afgørelse af tvist mellem entreprenør, bygherrerådgiver og bygherre, hvilket typisk har lange udsigter. Det kan derfor ikke forventes, at denne merudgift er støtteberettiget og kan indgå som en omkostning i helhedsplanen.
Konto 119
På konto 119 har afdelingsbestyrelsen indsat en ekstra udgift på 72.000 kr. til kollektivt medlemskab af/aftaleindgåelse med foreningen Danske Lejere og derudover hævet afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb. Afdelingsbestyrelsen har ønsket et rådighedsbeløb på 132.360 kr., hvor organisationsbestyrelsen har besluttet at afsætte 70.000 kr. til denne post.
Organisationsbestyrelsen har besluttet, at Vores Bolig udelukkende er kollektivt medlem af Boligorganisationernes Landsforening (BL). Boligorganisationen anerkender derfor ikke, at en kollektiv tilmelding til Danske Lejere skal betales af afdelingen.
Boligorganisationen har oplyst, at det er organisationsbestyrelsens holdning, at rådighedsbeløbet for afdelingsbestyrelsen ikke bør stige udover de 70.000 kr., idet afdelingsbestyrelsen i seneste regnskabsår samlet har brugt 57.008 kr.
Afdelingsbestyrelsen har i forbindelse med høringen oplyst, at der er et klart ønske om en kollektiv aftale med Danske Lejere.
Administrationens bemærkninger
Det er boligorganisationens bestyrelse, der har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger og dermed det juridiske og økonomiske ansvar - også for afdelingernes drift. Organisationsbestyrelsen har således ansvaret for, at driften i en afdeling er forsvarlig og tilrettelægges efter rationelle administrationsmetoder, herunder at der afsættes passende til både drift og bygningsvedligeholdelse.
For at tilsidesætte organisationsbestyrelsens vurdering vil det derfor kræve saglige grunde, herunder tungtvejende indsigelser fra afdelingsbestyrelsen og/eller fra lejerne i afdelingen.
Administrationen finder overordnet ikke, at der foreligger sådanne saglige grunde, som gør det muligt at forkaste det af boligorganisationens bestyrelse godkendte budgetforslag.
I forhold til afdelingsbestyrelsens ønske om at afsætte midler til indgåelse af en kollektiv aftale med Danske Lejere skal det oplyses, at det kun er organisationsbestyrelsen, som kan indgå aftaler. Det er således organisationsbestyrelsen, der har kompetencen og beføjelserne til at beslutte, hvorvidt en afdeling som helhed skal være medlem af/indgå aftale med en lejerforening. Afdelingsbestyrelsen har derfor ikke kompetence til at indgå en aftale om medlemskab af Danske Lejere eller anden lejerforening. Dette forhindrer dog ikke de enkelte lejere i at blive medlem af en lejerorganisation.
Administrationen anbefaler som følge af ovenstående, at det af organisationsbestyrelsen godkendte budget med en samlet huslejestigning på 3,3 % godkendes.

Inddragelse

Afdelingsbestyrelsen og lejerne i afdelingen er blevet hørt i sagen.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Udsat.