Startredegørelse for lokalplan 496 Posthusgrunden

Indstilling

Direktionen indstiller til Trafik og Mobilitetsudvalget at udtale sig om parkeringsforhold til
Plan og Byudviklingsudvalget.
Direktionen indstiller til Plan og Byudviklingsudvalget at indstille til Økonomiudvalget at:
1. igangsætte forslag til lokalplan 496 for Posthusgrunden med tilhørende
kommuneplantillæg under de forudsætninger, som er nævnt i startredegørelsens
afsnit ”forvaltningens vurdering og anbefalinger”
2. godkende at der skal etableres indendørs fællesarealer, svarende til pct. af det
samlede etageareal, for at understøtte fællesskaberne i bebyggelsen og at der er
plads til de boligfunktioner, der ikke kan rummes i de små boliger.

Sagsfremstilling

Projektet blev politisk behandlet i maj 2026 i to varianter: lille plint og stor plint. Plan og
Byudviklingsudvalget besluttede, at der skulle arbejdes videre med scenarier, der så nærmere
på forholdet mellem antallet af boligkvadratmeter og p-pladser. Økonomiudvalget sendte sagen
tilbage til Plan og Byudviklingsudvalget.
Formålet med sagen er at igangsætte lokalplan 496 for Posthusgrunden. Bygherre,
Domusnova Living, ønsker at transformere den tidligere posthusbygning til boliger og opfører
en ny bygning til boligformål mod Søndre Jernbanevej. Bygherre, rådgiver og arkitekt deltager
på mødet for Plan og Byudviklingsudvalget, inden de behandler sagen.

Bygherre og arkitekt deltager og præsenterer projektet på mødet.
Der er udarbejdet en ny startredegørelse for lokalplanen (jf. bilag 1). Startredegørelsen er
digital og kan ses på Hillerød Kommunes Lokalplanportal.
https://hillerod.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=406 (ligeledes vedlagt
som bilag i pdf).
Projektet omfatter en delvis bevaring og en overbygning af den eksisterende posthusbygning
(længe A og B), som forhøjes til fem etager med små boliger (se en situationsplan i
startredegørelsens afsnit ”Præsentation af projektet”). Mellem bygningerne etableres en
terrasseret og begrønnet plint, der både indeholder parkering i konstruktion og fungerer som et
centralt fælles opholdsareal. Plinten udgør samtidig hovedankomsten til bebyggelsen fra
sydøst og skaber en fysisk og funktionel forbindelse mellem posthusbygningen, bygning C og
det omkringliggende bymiljø ved Hammersholtvej. Kælderen indrettes med cykelparkering,
værkstedsfunktioner og depotfaciliteter. Den nye bygning C opføres som en femetagers
vinkelbygning orienteret mod nordøst og Søndre Jernbanevej. Projektets hovedstruktur består
af to L-formede bygningskroppe (posthuset og bygning C), der samlet danner et klart og
veldefineret gårdrum. Posthusbygningens funktionalistiske udtryk bevares i den nederste del,
mens de nye øvre etager markeres med en vandret not (tilbagetrækning) i facaden (se skitse i
afsnittet ”Præsentation af projektet”, ”Arkitektur”). De nye volumener brydes af tagterrasser, der
bidrager til variation og nedskalering af bygningsvolumenet. Bygning C udføres overvejende i
tegl med reliefvirkning og moderne mansardtag i metal, og indgangspartiet mod Søndre
Jernbanevej fremhæves med en tilbagetrækning af stueetagen. Den primære ankomst til
området sker fra Søndre Jernbanevej. Ankomstområdet fungerer som fordelingspunkt for
gående, cyklister og biler, og er koblet direkte til parkeringskælderen, opholdsarealerne og de
interne stiforbindelser. Projektet giver mulighed for nye stiforbindelser mellem Hammersholtvej,
Søndre Jernbanevej, Hillerød Station og Marie Mørk Skole. Parkeringskælderen indeholder 51
P-pladser og har en P-norm på 0,5 biler pr. 100 m2 boligareal. Projektet har 20 P-pladser mere
end det tidligere fremlagte projekt med ” lille plint”. Forvaltningen vurderer, at projektets
stationsnære placering i kombination med små boliger giver en særlig mulighed for at prioritere
grøn mobilitet og dermed reducere behovet for traditionelle parkeringsløsninger.
Der findes ikke en parkeringsnorm, der specifikt forholder sig til små boliger eller boliger der
henvender sig til unge mennesker og studerende, kommuneplanens parkeringsnorm forholder
sig kun til boliger i al almindelighed. Bygherre har udarbejdet et notat (bilag 4) der redegør for,
at 31 parkeringspladser er tilstrækkeligt, men at de nu etablerer 51 p-pladser. Forvaltningen
vurderer samtidig, at den eksisterende parkeringskapacitet ved Teglgårdsøen kan supplere
projektets behov, ved spidsbelastning. Der er ledig kapacitet både aften og nat, hvor behovet
for beboerparkering kan være størst.
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammen, hvad angår bebyggelsesprocent,
anvendelse, zonestatus og opholdsarealer. Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg, da
projektet ikke lever op til rammen for parkering, etageantal, og retningslinjerne for tage med
hældning og boligstørrelser. Projektet fraviger retningslinjen for tage med hældning på
posthusbygningen for at fastholde det originale arkitektoniske udtryk. Parkeringskravet er 97 ppladser jf. kommuneplanen, mens projektet indeholder 51 P-pladser. Kommuneplanen har en
ramme på 5 etager, men projektet har 6 etager mod gårdrummet. Den hævede Plint sikrer dog

at projektet i høj grad opleves som 5 etager mod gårdrummet. De store terrænspring på
grunden medvirker til at, 5 etager mod gaden, på denne grund altid vil være 6 etager mod
gården jf. beregningsreglerne. Retningslinjerne for tage med hældning er ikke indarbejdet i
transformationen af posthuset, da det ikke vurderes at være i tråd med den oprindelige
arkitektur. Kravet om at 15 pct. af boligerne skal være over 100 m2 er heller ikke foreneligt
med projektet (se bilag 7, notat vedr. boligstørrelser).
Forvaltningen vurderer, at projektet på Posthusgrunden fortsat har for få indendørs
fællesarealer til at understøtte projektets ambitioner om “Micro Living” og stærke sociale
fællesskaber. Over halvdelen af boligerne er på 20 m², og boligerne rummer kun begrænsede
muligheder for ophold, opbevaring og sociale aktiviteter. Derfor vurderes der at være et særligt
behov for attraktive fællesfaciliteter, som kan kompensere for de små private boligarealer.
Projektet er siden den seneste politiske behandling blevet justeret fra 3 pct. til 5 pct.
fællesarealer, blandt andet med mindre fælleskøkkener. Forvaltningen vurderer, at dette er en
forbedring, men fortsat utilstrækkeligt. Særligt peges der på, at bygning C med 69 boliger alene
har ét fælleskøkken på 21 m². Der mangler desuden øvrige fællesfunktioner som
loungeområder, arbejdsfaciliteter og gæsteovernatning. På baggrund af projektets
boligkoncept, kommuneplanens retningslinjer samt sammenlignelige projekter anbefaler
forvaltningen, at der stilles krav om minimum 8 pct. indendørs fællesarealer. Forvaltningen
vurderer, at dette er et rimeligt og proportionalt krav for at sikre, at projektets ambitioner om
fællesskab, trivsel og social bæredygtighed kan realiseres. (se bilag 5, Notat_forvaltningens
vurdering af andel af indendørs fællesarealer i projektet for Posthusgrunden)
Arkitekturrådet har bidraget med en række bemærkninger, der er afspejlet i forvaltningens
anbefalinger til det videre arbejde. Rådet anbefaler blandt andet at bygning C trækkes tilbage
for at skabe en aktiv kantzone mod Søndre Jernbanevej. Forvaltningen anbefaler, at der skal
ske en større bearbejdning af de nye øvre etager på posthusbygningen, så funktionen til
boliger afspejles i facadens materialitet og den eksisterende arkitektur styrkes ved at der
indarbejdes dybde og reliefvirkning i den nye øvre facade, så der skabes slægtskab med de
oprindelige etagers facader.
Samlet set anbefaler forvaltningen, at der udarbejdes et lokalplanforslag på baggrund af det
fremlagte projekt, da der med projektet sikres gode byrumskvaliteter, et grønt udtryk, færre
barrierevirkninger og en mobilitetsstruktur i tråd med kommunens vedtagne
mobilitetsprincipper. Det skal dog ske under forudsætning af en indarbejdelse af
opmærksomhedspunkterne, oplistet i startredegørelsens afsnit ”forvaltningens vurdering og
anbefalinger”. Se særskilt notat vedrørende "forvaltningens vurdering af andel af indendørs
opholdsarealer i projektet på Posthusgrunden". Hvis der med projektet skal opnås en højere
P-norm anbefaler forvaltningen det sker igennem en reduktion af det samlede etageareal og
ikke ved etablering af flere P-pladser, da det vil påvirke projektets grønne gårdrum, de
rekreative kvaliteter og de vigtige stiforbindelser til byen.
Forud for udarbejdelse af forslag til lokalplan vil der blive holdt et borgermøde, på grundlag af
startredegørelsen. Derefter vil forslag til lokalplanen blive behandlet af Kommunalbestyrelsen
og sendt i offentlig høring i 8 uger, hvor der bliver holdt endnu et borgermøde. Først efter
høringen behandler Kommunalbestyrelsen borgernes høringssvar og beslutter om lokalplanen
kan vedtages endeligt.

Retsgrundlag
Planlovens kapitel 5.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Udvalget godkendte indstillingens punkt 1.
Vedr. indstillingens punkt 2 godkendte udvalget, at der skal etableres indendørs
fællesarealer på etagerne, svarende til 8 pct. af det samlede etageareal, for at
understøtte fællesskaberne i bebyggelsen og at der er plads til de boligfunktioner, der
ikke kan rummes i de små boliger.
Udvalget ønsker, at bygning C trækkes tilbage fra vejskel jf. anbefalingen i
startredegørelsen.
Stedfortræder: Ole Roed Jakobsen (I)
Fraværende:
Mathias Skarby (I)