Fortætning på Stationsvej

Sagsfremstilling

AD/TM - TU
Udvalget har på mødet den 8. september 2026 behandlet et fortætningsprojekt på Stationsvej
24, hvor administrationen blev bedt om at gå i dialog med udvikleren om at tilpasse projektet
med henblik på bedre tilpasning af omfang og indretning. Udvikleren har på baggrund af
dialogen tilpasset det ansøgte projekt, og administrationen har sendt det i fornyet nabohøring i
perioden fra den 15. september til den 29. september 2026.
Udvikleren har revideret projektet ved at fjerne 1 tæt/lav bolig fra projektet og rykket den ene
række boliger 1 meter længere mod vest samt flyttet orangeriet, så der skabes mere luft og
rum mod naboer i den østlige del af matriklen.
Den tilpassede projekterede bebyggelse giver en samlet bebyggelse på 651 m² beboelse + 75
m² sekundær bebyggelse. Projektets samlede bebyggelsesprocent bliver på knap 42 %.
Hvis den tætte lave bebyggelsen i baggården betragtes som et enkeltstående projekt, vil der
være en bebyggelsesprocent på ca. 32 %.
De 5 rækkehuse på den bagerste del af grunden indebærer en fortætning ift. den tidligere
erhvervsbebyggelse samt en ny og anderledes karakter og anvendelse, end det der tidligere
var på grunden. Men den nye anvendelse med det tilpassede projekt er i overensstemmelse
med den udlagte planlægningsmæssige ramme til boligformål iht. kommuneplanen.
Projektet er fortsat udenfor byggeretten i Bygningsreglementet. Når dette gør sig gældende,
skal projektet helhedsvurderes ift. bebyggelsens omfang, placering, lys- og skyggeforhold på
egen og nabos grund, fri- og opholdsarealer, parkering samt tilstødende områders benyttelse.
Helhedsvurderingen tager både udgangspunkt i kommuneplan, faktiske forhold og
Bygningsreglementets hensyn.
Med udgangspunkt i det tilpassede projekt vurderer administrationen, at udformning og
materialevalg for byggeriet er tilpasset området og de fastlagte rammer i kommuneplanen. Det
reducerede antal af boliger, og den nye placering af fællesrummet giver en hensigtsmæssig
fordeling mellem plads og rum til naboer, både internt mellem boligerne på grunden og eksternt
til naboerne omkring grunden. Fri- og opholdsarealer af passende kvalitet er sikret via små
terrasser på terræn, ophold på altangang for etagebebyggelsen og et fælles orangeri på
grunden. Arealerne til individuelt ophold er ikke store, men vurderes at være kompenseret ved
et fælles orangeri.
Der er indkommet høringssvar fra én nabo, som primært handler om, at den reviderede
fortætning - med de 5 rækkehuse bagerst på grunden – fortsat er for voldsom. Naboen synes
ikke, projektet tager hensyn til naboer og kvarteret som helhed.
Naboen frygter for støj- og indbliksgener og desuden findes der nogle store træer i naboens
have, som naboen er bekymret for kan tage skade i rodnettet i forbindelse med byggeriet.

Naboen beregner i sit høringssvar en bebyggelsesprocent, som er højere end ovenfor anført.
Det skyldes, at naboen beregner bebyggelsesprocenten, som om grunden deles i 2, og at der
bygges enfamiliehuse jf. BR 18. Grunden forbliver imidlertid én matrikel, og det vurderes, at
bebyggelsens tæthed opfylder kommuneplanens rammer for både den vestlige og den østlige
del af grunden.
Denne vurdering begrundes i, at kommuneplanrammen fastlægger, at tæt-lav boligbebyggelse
efter en nærmere planlægningsmæssig vurdering kan gives en bebyggelsesprocent på op til
40. Denne vurdering sker i forbindelse med den gennemførte helhedsvurdering efter
Bygningsreglementet, idet projektet ikke er vurderet lokalplanpligtigt.
Der er ved projektets helhedsvurdering af tætheden lagt særlig vægt på ejendommens
beliggenhed i et fuldt udbygget område, den eksisterende bygningsmasses karakter og
områdets bymæssige karakter. Det vurderes endvidere, at øget tæthed kan føre til mere støj
fra ophold og brug af nabogrunden, men der er ikke grundlag for at vurdere, at det er mere,
end hvad kommuneplanrammen til tæt lav boligbebyggelse vurderes at rammesætte.
Ift. naboens indsigelse omkring indbliksgener vurderes denne belastning at være inden for
rammerne af, hvad byggeloven stiller krav om. Denne vurdering baseres på, at der ikke er
vinduer i rækkehusenes gavl, og orangeriet er placeret på den vestlige side af fortætningen.
Dermed udsættes naboen ikke for særlige indbliksgener, ud over hvad der er forventeligt og
almindeligt iht. kommuneplanens ramme for åben/lav og tæt/lav bebyggelse.
De større træer i naboens have kan ikke rent byggelovsmæssigt være en hindring for et
byggeri på en nabos matrikel. Træets betydning for projektet kan jf. byggeloven kun ske i
forbindelse med vurderingen af lys- og skyggeforhold i helhedsvurderingen. Dette er ikke
vurderet at være problematisk for projektet. Naboens bemærkninger om mulige fremtidige
konflikter på grund af træerne i hans have og afledte skyggeforhold, nedfald af grene og skade
som følge af dette, er ikke et byggeretligt forhold, men en hegnsretligt forhold, som vil skulle
håndteres, såfremt der opstår sådanne fremtidige konflikter.

Indstilling

Det indstilles, at Teknisk Udvalg beslutter:
at projektet i den reviderede form godkendes

Beslutning

Godkendt som indstillet.