At igangsætte planlægning for ny boligbebyggelse ved Holbækvej, Kalundborg

Sagsfremstilling

Resume og sagens baggrund

Kommunen har modtaget anmodning fra ejer om at igangsætte planlægning for et projekt med
29 boliger ved Holbækvej 111-113 og Cypreshaven 11, Kalundborg. Området er udlagt til
boligformål i kommuneplanen. Projektet er ikke i fuld overensstemmelse med
rammebestemmelserne, hvorfor det fordrer et kommuneplantillæg. Sagen lægger op til
udvalgets beslutning om at igangsætte arbejdet med forslag til lokalplan inkl. tillæg til
kommuneplan for udvikling af området.
Indstillinger
Chefen for Plan, Byg og Miljø indstiller, at arbejde med forslag til lokalplan inkl.
kommuneplantillæg for en boligbebyggelse ved Holbækvej 111-113 og Cypreshaven 11 igangsættes
med udgangspunkt i vedlagte bebyggelsesplan og stedsanalyse, jf. bilag 2 og 3.
Behandling
Teknik-, Natur- og Miljøudvalget.

Projektet ligger i kommuneplanens rammeområde K04.B14, der udlægger området til
boligformål med tæt-lav bebyggelse, der kan opføres i én etage med udnyttet tagetage og en
bebyggelsesprocent på op til 30. Området er idag omfattet af lokalplan nr. 5.2-1 (vedtaget i
1998), der fastlægger områdets anvendelse til åben-lav boligbebyggelse og delvist til
erhvervsformål i form af kontorvirksomhed og havecenter.
Der lægges op til, at den gældende lokalplan aflyses indenfor den nye lokalplans område, og
der udarbejdes et kommuneplantillæg, der giver mulighed for tæt-lav bebyggelse i op til to plan
med udnyttet tagetage, max 10 m i total højde og en bebyggelsesprocent på op til 40. I
overensstemmelse med kommuneplanens intentioner om bedre udnyttelse af eksisterende
byområder, lægges der op til at fortætte dette ekstensivt udnyttede areal fra bl.a. den tidligere
planteskole.
Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens retningslinjer for potentielle økologiske

forbindelser. Det er væsentligt, at området styrkes som levested for planter og dyr, samt at
området skaber afsæt for ledelinjer til omgivelserne.
Projektområdet (jf. vedlagte bilag 1 med oversigtskort) er karakteriseret ved de mange levende
hegn og træer fra den tidligere planteskole. Dette karaktertræk ønskes fastholdt bedst muligt,
og træerne giver mulighed for, at der kan bygges lidt højere uden bygningerne skiller sig ud i
bybilledet. Igennem området løber den tidligere adgangsvej til Nyvangsgården, der markerer
sig ved en markant træplantning, der bibeholdes. Terrænet i området er forholdsvist jævnt.
Om projektet
Projektudviklers rådgiver har i dialog med administrationen udarbejdet stedsanalyse og skitser
med bebyggelsesplan (jf. bilag 1 og 2). Bebyggelsen indeholder 29 rækkehusboliger i
henholdsvis ét og to plan med udnyttet tagetage. De højeste boliger foreslås placeret centralt i
området og mod Holbækvej, hvor de sammen med den prætentiøse villa ved Holbækvej 109
kan styrke det bymæssige udtryk og bidrage til en mere harmonisk indkørsel til Kalundborg.
I områdes kanter, hvor bebyggelsen møder boligområde med lavere huse, nedtrappes de nye
bygninger i højden, så overgangen falder mere naturlig. Eksisterende parcelhuse ved
Holbækvej 111 og 113 forudsættes nedrevet. Husrækkerne udføres med forskydninger, så der
opnås mere levende facadeløb.
Husene tænkes udført i pudsede facader med listedækkede partier eller i træbeklædte facader,
som understøtter en samhørighed med områdets plantninger. Til hvert hus indrettes mindre
haver. Grundene er forholdsvis beskedne i størrelse, ca. 130 m2. Området disponeres med
fælles friarealer af forskellig karakter, inkl. regnvandssøer.
Trafikforhold
Der lægges op til, at den eksisterende overkørsel ved Holbækvej 113 bliver adgangsvej til
området. Adgangen til Cypreshaven 11 nedlægges, mens indkørslen til Holbækvej 109
bibeholdes og samtidig er adgang til stiforbindelsen gennem området til Klosterlunden mod
nord.
Til hver bolig indrettes parkeringspladser svarende til 1,25 P-plads pr. bolig. Parkering
disponeres med én plads ved boligen samt mindre grupper med fællesparkering.
Der skal udarbejdes et trafiknotat for områdets interne veje og udkørsler til Holbækvej, så de
mest trafiksikre løsninger kan identificeres.
Vandafledning
Håndtering af regnvand skal indtænkes i områdets disponering med fokus på lokal afledning af
regnvand med regnvandssøer (LAR-løsninger), placeret i de lavest liggende områder.
Området er delvist fælleskloakeret. Den fremtidige kloakering forudsætter, at der skal tages
stilling til, om der skal udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen/ vurdering af kloakforholdene
inkl. håndtering af regnvand.
Administrationens bemærkninger
Lokalplanen skal bl.a. sikre:

at der skabes et godt bomiljø og områdets grønne karakter fastholdes. Vigtigste træer og
hegn skal udpeges som bevaringsværdige
at der kan opføres op til 29 boliger, men bebyggelsens omfang skal tilpasses hensynet til
naturen i området og mulighederne for at indrette gode friarealer til forskellige
aldersgrupper.
at husene indrettes som rækkehuse i op til to plan med udnyttet tagetage uden at
tagplanet etableres eller opfattes som én etage.
at bebyggelsens højde tilpasses omgivelserne bekræftes gennem afbildninger/snit
gennem byprofilet
at trafikforholdene indrettes med sigte på at skabe trygge og sikre løsninger.
Økonomiske konsekvenser

Ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Godkendt, med bemærkning om at eksisterende træbevoksning indtænkes der hvor det
er muligt, samt at der tages hensyn til ind- og udkørselsforhold.