Dispensation til færre fællesfaciliteter i ejendom på Søndre Havn

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller til Plan-, Grøn- og Landdistriktsudvalget, at
udvalget godkender, at der meddeles dispensation fra Lokalplan 1087 til en ændret
fordeling mellem kommercielle funktioner og fælles boligfaciliteter i en endnu ikke
ibrugtaget bebyggelse på Søndre Molevej 9, samt at der i den forbindelse dispenseres fra
afledte krav om supplerende parkeringspladser.

Baggrund og vurdering
Lokalplan 1087 for etape SH4 på Søndre Havn omfatter ca. 500 etageboliger, som opføres
som et samlet byfællesskab på tværs af fem boligkarréer. For at fremme et levende bymiljø
med fællesskab og aktive stueetager stiller lokalplanen relativt skrappe krav til andelen af
butikker, publikumsorienterede serviceerhverv samt fællesfaciliteter til boligerne.
PensionDanmark, som udvikler området, har arbejdet målrettet med at realisere visionen, og
de fem karréer, som snart er færdigbyggede, rummer både bager, apotek, take-away og
restaurant samt en lang række fælleslokaler i form af sportsfaciliteter, børne- og ungelokaler,
hjemmearbejdspladser, gæsteværelser samt storkøkken og opholdsfaciliteter. Der er desuden
etableret et bofællesskab med egne fællesfaciliteter og yderligere to bofællesskaber er
planlagt. Det har imidlertid vist sig vanskeligt at afsætte boligerne i alle de planlagte
bofællesskaber, ligesom der for byfællesskabet som helhed er betydelig driftsøkonomi
forbundet med de mange fællesfaciliteter.
PensionDanmark ønsker derfor at ændre nogle af de planlagte anvendelser i ejendommen på
Søndre Molevej 9. Det drejer sig dels om konvertering af det ene af de planlagte
bofællesskaber til almindelige boliger, hvor de projekterede fælleslokaler i stueetagen mod
Søndre Molevej samtidig konverteres til 186,7 m² publikumsorienteret serviceerhverv i form af
ejendomsmægler. Og dels om konvertering af nogle af de projekterede hobby- og
værkstedsfaciliteter til det samlede byfællesskab, som etableres på tværs af de fem karréer.
Herudover ønskes 123,6 m² af disse fællesarealer konverteret til detailhandel i form af en
købmand.
Købmanden vil indgå som et element i en lille torvedannelse på Søndre Molevej med bl.a.
bager og apotek. Der er fremsendt en dispensationsansøgning med disse ønsker.
Den foreslåede konvertering udløser principielt behov for seks ekstra parkeringspladser i
henhold til lokalplanens § 5.12, men det er ikke teknisk muligt at tilvejebringe disse
parkeringspladser. Derudover kræves, jf. lokalplanens § 6.3, dispensation fra lokalplanens krav
om minimum 2.000 m² fællesfunktioner til boligerne. Hvis ønskerne imødekommes, vil der
være 1.530 m² fællesfunktioner i lokalplanområdet, hvoraf 1.186 m² vil være til rådighed for det
tværgående byfællesskab. Idet arealerne konverteres til butik og publikumsorienteret service vil
der til gengæld være flere af denne type bylivsfremmende funktioner end påkrævet i
lokalplanen.

Dispensationsansøgningen har været sendt i naboorientering i hele lokalplanområdet, idet
reducerede fællesfaciliteter i byfællesskabet, principielt berører alle beboere. Forvaltningen har
modtaget tre høringssvar fra individuelle beboere samt et fælles høringssvar fra en
ejerforening. Bemærkningerne fordeler sig nogenlunde ligeligt på bekymringer vedrørende
parkering og utilfredshed med forringelser af de lovede fællesfaciliteter, hvor særligt
mulighederne for hobby- og værkstedsarbejde forringes. Det bemærkes også, at en
ejendomsmægler – og potentielt tomme erhvervslokaler - ikke vil gavne bymiljøet. Høringsnotat
om indsigelserne er vedlagt.
Forvaltningen vurderer, at PensionDanmark i den samlede projektudvikling har vægtet
udviklingen af en levende og engagerende bydel med aktive stueetager meget højt, og at det
er lykkedes at indfri lokalplanens ambitioner om et aktivt bymiljø med et mix af udadvendte
kommercielle funktioner og mere indadvendte fællesfaciliteter.
Niveauet for byliv og fællesfaciliteter vurderes fortsat at være højere end i øvrige dele af
Søndre Havn – også efter konverteringen – og det vil være et positivt bidrag, hvis der etableres
en lokal købmand.
Vedrørende parkering er det væsentligt, at der ikke etableres færre parkeringspladser end hidtil
forudsat, og at det ikke er teknisk muligt at etablere yderligere pladser. Forvaltningen vurderer,
at der vil være tale om en begrænset merbelastning, som kan håndteres i det nærliggende
offentlige parkeringshus, der er opført med en kapacitet, der overstiger lokalplanens krav.
Med hensyn til reduktionen af hobby- og værkstedsfaciliteter vil der inden for lokalplanens
rammer være mulighed for løbende at tilpasse indretningen af de øvrige fællesfaciliteter i
byfællesskabet, hvilket i et vist omfang kan kompensere for de bortfaldne funktioner.

Kommunikation
Parter der har indsendt bemærkninger til naboorienteringen, vil modtage besked om
beslutningen.

Økonomi

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Køge Kommune.

Beslutning

Godkendt.