Udvidelse af garanti til den fysiske helhedsplan for Abigaelsvej, Odense C, afd. 1 - Socialt Boligbyggeri i Odense

Indstilling

By- og Kulturforvaltningen indstiller til udvalget, at byrådet godkender:
1. Der ydes kommunal garanti for forøgelsen af realkreditlån ud over 60 % af ejendommens værdi på 12,7 mio. kr., så den samlede garanti for det støttede lån i alt udgør 47,5 mio. kr.

2. Der ydes kommunal garanti for det ustøttede lån på 6,80 %, som herefter udgør 2,7 mio. kr.
3. Den samlede anlægsramme for den fysiske helhedsplan reguleres op med 23 mio. kr. fra 87,4 mio. kr. til 110,4 mio. kr.
4. By- og Kulturforvaltningen bemyndiges til at godkende Skema C på baggrund af en samlet anlægsramme på 110,4 mio. kr.
5. Anvendelse af midler fra afdelingens reguleringskonto til finansiering af ustøttede arbejder.
By- og Kulturudvalget anbefaler indstillingen.
Udvalgsmedlem Niclas Turan Kandemir (A) deltog ikke i mødet.
Borgmesterforvaltningen har ingen bemærkninger.
Økonomiudvalget anbefaler By- og Kulturudvalgets indstilling.

Sagsfremstilling

Fysisk helhedsplan for afdeling 1, Abigaelsvej
Ultimo 2021 vedtog Odense Byråd, Landsbyggefonden samt Socialt Boligbyggeri i Odense en fysisk helhedsplan for den almene afdeling 1, Abigaelsvej. Socialt Boligbyggeri i Odense, som administreres af Civica.
Boligerne er opført i 1938-1939 og består af 60 familieboliger. Boligerne er beliggende på Abigaelsvej 16-34 i Åløkkekvarteret, Odense C.
Ved helhedsplanens opstart viste den byggetekniske gennemgang af bebyggelsen alvorlige kuldebroer i facader og gavle. Facaderne er opført uden eller med meget lidt hulmursisolering, hvilket medfører et stort energiforbrug og dårligt indeklima. Der blev endvidere påvist asbestfibre i rørisolering.
Overskridelsen af budgetrammen skyldes primært udfordringer med etageadskillelser, lofter med limfarvemaling samt genhusningsomkostninger på grund af forlænget byggetid. Merforbruget på de ustøttede arbejder vedrører primært asbestsanering af tage, tagrum og kældre.
Renoveringen er nu afsluttet, og der mangler derfor kun at få den endelige belåning og godkendelse af Skema C.

Samlet økonomi
Projektøkonomien i helhedsplanen udgør efter forhøjelsen 110,4 mio. kr., hvilket er en overskridelse på 23,0 mio. kr. Overskridelsen finansieres med en forhøjelse af både det støttede og ustøttede lån. Projektet har tidligere fået tilskud fra dispositionsfonden samt kapitaltilførsel.
Garanti på støttet lån
Den kommunale garanti for det støttede lån vil stige fra 34,8 mio. kr. til 47,5 mio. kr., svarende til 12,7 mio. kr. For det støttede lån, hvor Odense Kommune indestår for 100 %, yder Landsbyggefonden 50 % regaranti.
Det er en betingelse for helhedsplanen, at kommunen stiller garanti for realkreditlånet.
Garanti på ustøttet lån samt reguleringskontomidler
Det ustøttede lån vil stige fra 34,2 mio. kr. til 39,9 mio. kr. I sagen fra 2021 skulle Odense Kommune ikke stille garanti for det ustøttede lån. Overskridelsen af det støttede lån har imidlertid medført, at Odense Kommune også skal stille garanti for det ustøttede lån beregnet til 6,80 % af 39,9 mio. kr., som alene dækkes af Odense Kommune.
Garantibehov på det ustøttede lån udgør 2,7 mio. kr.
Ud over optagelsen af det ustøttede lån finansieres overskridelsen ved frigivelse af midler fra reguleringskontoen.
Reguleringskontomidler opstår som følge af tidsmæssige forskelle mellem bevilligede og faktisk afholdte udgifter. Midlerne administreres af Landsbyggefonden og kan alene anvendes af boligorganisationen til de formål, der er beskrevet i den godkendte helhedsplan.
Husleje
Den gennemsnitlige husleje blev i 2021 efter renoveringen beregnet til 867 kr. pr. m2 pr. år. Den samlede huslejeudvikling fra opstart af helhedsplanen og frem til 2025 er imidlertid påvirket af den efterfølgende lejeudvikling, herunder løbende indeksregulering på 2 % pr. år samt ændringer i driftsomkostninger. Det svarer til en husleje på 974 kr. pr. m2 pr. år i 2025 priser (ved helhedsplanens afslutning). Som eksempel vil en bolig på 60 m2 stige i husleje med ca. 535 kr. pr. måned.
By- og Kulturforvaltningens vurdering
Forvaltningen vurderer, at de øgede projektomkostninger i væsentlig grad skyldes forhold, som ikke har kunnet forudses i forbindelse med Skema B.
Forvaltningen bemærker, at forhøjelsen af den kommunale garanti indebærer en potentiel

økonomisk risiko for kommunen. Risikoen vurderes dog begrænset, idet Landsbyggefonden yder garanti for halvdelen af garantien på de støttede lån. Dette reducerer kommunens eksponering. Derudover anses projektets karakter og finansieringsstruktur som solid og velunderbygget.
Forhøjelsen er nødvendig for at sikre projektets kvalitet, fremtidig driftssikkerhed samt helhedsplanens færdiggørelse. Godkendes låneforhøjelsen ikke, vil afdeling 1, Abigaelsvej formentlig blive erklæret insolvent, og der kan være risiko for, at de garantier, som Odense Kommune allerede har stillet på lån i afdelingen, forfalder til betaling.
Lovhjemmel
Det fremgår af Kommunalstyrelseslovens § 41, at optagelse af lån og garantiforpligtigelser skal træffes af byrådet.

Økonomi

Garanti for realkreditlån
Ansøgning om optagelse af støttet realkreditlån udgør samlet 47,5 mio. kr. Der er tidligere hjemtaget støttet lån på 34,8 mio. kr., hvilket medfører en forhøjelse af det støttede lån med 12,7 mio. kr. Det støttede lån er beregnet med 100 % garanti for Odense Kommune, hvor Landsbyggefonden dækker halvdelen af et eventuelt tab.
Ansøgning om optagelse af ustøttet realkreditlån udgør samlet 39,9 mio. kr., hvilket medfører en kommunal garanti på det ustøttede lån på 2,7 mio. kr. Det ustøttede lån er beregnet med 6,8 % garanti for Odense Kommune og dækkes kun af kommunen.
Det følger af lånebekendtgørelsens §3, stk. 2, at garantier for lån til almene familieboliger, almene ungdomsboliger, almene ældreboliger, skæve boliger og støttede eller ustøttede private andelsboliger i henhold til lov om almene boliger ikke skal henregnes til kommunens låneramme.
Denne garanti påvirker derfor ikke kommunens låneramme, men en godkendelse indebærer, at Odense Kommune påtager sig en økonomisk risiko, der betyder, at hvis garantien på et tidspunkt bliver udløst, skal det finansieres fra kommunens kassebeholdning.
Kommunal risiko
Garantien belaster ikke kommunens låneramme, men kommunen påtager sig en risiko ved at stille garanti for den del af realkreditlånet, der ikke har fuld sikkerhed i ejendommen. Risikoen for, at garantien udløses, vurderes lav, da der er tale om en økonomisk robust aktør, og der er tale om et efterspurgt boligområde.

Beslutning

Godkendt.