Orientering om muligheden for ophævelse af lokalplan 687 for Valsemøllen

Indstilling

Forvaltningen indstiller til erhvervs- og planudvalget,
1. at forvaltningens orientering tages til efterretning.

Sagsfremstilling

Erhvervs- og planudvalget besluttede på møde den 4. marts 2026, at forvaltningen skulle
udarbejde et orienteringspunkt vedrørende muligheden for ophævelse af den bevarende
Lokalplan 687- Valsemøllen, herunder indgå dialog med ejer og nabo. Se beslutningsprotokol i
bilag 1.
Mulighed for ophævelse jf. planloven

Planlovens udgangspunkt er, at en gældende lokalplan kun kan ophæves ved tilvejebringelse
af en ny lokalplan. Efter planlovens § 33, stk. 2, kan en lokalplan dog undtagelsesvist ophæves
uden erstatning, hvis udviklingen i området har medført, at planen ikke længere kan
administreres hensigtsmæssigt, hvilket ikke gør sig gældende i denne sag.
Der foreligger aktuelt ikke et konkret projekt for Valsemøllen, som nødvendiggør ny
planlægning eller ændret anvendelse af ejendommen.

Lokalplan 687 indeholder desuden ikke et absolut forbud mod nedrivning. Efter lokalplanens §
4, stk. 1, kan byrådet i særlige tilfælde godkende nedrivning af bevaringsværdige bygninger.
En eventuel ansøgning om nedrivning kan derfor vurderes konkret, og evt. tillades, inden for
rammerne af den gældende lokalplan.
Bevaringshensyn

Lokalplan 687 blev vedtaget endeligt i april 2020 med det formål at sikre bevarelsen af
Valsemøllen, som er registreret som bevaringsværdig bygning. Lokalplanen understøtter
kommuneplanens mål om at bevare og synliggøre bygningers arkitektoniske, kulturhistoriske
og miljømæssige værdier.
Ved SAVE-registreringen af bygningen i 2015 blev der konstateret sætningsskader og
manglende vedligeholdelse, og bygningens tilstand er siden forværret. Forvaltningen vurderer
imidlertid, at bevaringshensynet fortsat er til stede, da bygningens værdi ikke alene knytter sig
til dens fysiske stand, men også til dens arkitektur, kulturhistoriske betydning og rolle i det
samlede industrimiljø. Se SAVE-registrering fra 2015 i bilag 2.
Lokalplaner medfører ikke en generel vedligeholdelsespligt. Manglende vedligeholdelse kan
derfor ikke i sig selv resultere i, at lokalplanens formål bortfalder eller gør lokalplanen forældet.
Planmæssig baggrund for Lokalplan 687

Den bevarende Lokalplan 687 blev vedtaget efter en længere proces mellem kommunen og
ejeren, som strakte sig fra 2015 til 2020. Som led i processen blev der indledningsvist
udarbejdet en ekstern vurdering af bygningens bevaringsværdi, der blev optaget i
kommuneplanen.
Dialogen omhandlede i en årrække forskellige forslag til renovering og omdannelse af
Valsemøllen, blandt andet med forventning om støtte fra byfornyelsesmidler. Ejeren vurderede
imidlertid, at det ikke var økonomisk rentabelt at renovere bygningen, og indsendte derfor i
efteråret 2018 en ansøgning om nedrivning. I samme periode fremsatte ejeren ønske om, at
kommunen overtog bygningen.
Miljø- og teknikudvalget besluttede herefter at nedlægge et forbud mod nedrivning efter
planlovens § 14. Bestemmelsen giver kommunen mulighed for at forhindre forhold, som vil
kunne hindres gennem en kommende lokalplan. Forbuddet blev efterfølgende fulgt op af et
lokalplanforslag med nedrivningsforbud, som blev vedtaget endeligt i april 2020. Se lokalplan i
bilag 3.
Efter lokalplanens vedtagelse blev ejendommen sat til salg. Da der fortsat var udfordringer med
at tiltrække investorer, udarbejdede Randers Kommune et skitseprojekt med tilhørende
økonomisk model for omdannelse af bygningen til boliger.
I 2023 indsendte ejeren på ny en ansøgning om nedrivning og dispensation fra lokalplanens
nedrivningsbestemmelse mod efterfølgende opførelse af en bygning med et facadeudtryk
svarende til den eksisterende Valsemølle. Ansøgningen blev senere trukket tilbage, da ejeren
ikke kunne opnå den nødvendige fuldmagt fra moderejendommens ejer. På matriklen er der to

ejerlejligheder, hvor den ene er Valsemøllen og den anden er kontorbygningen Niels Brocks
Gade 2, som er moderejendom.
Siden har der ikke været indsendt konkrete ansøgninger vedrørende Valsemøllen, men
kommunen har modtaget en række forespørgsler om bygningens fremtidige muligheder, samt
eventuelle støttemuligheder gennem byfornyelsesmidler eller lignende aftaler.
Muligheder for anvendelse

Lokalplanens § 3, stk. 1, giver mulighed for en bred vifte af anvendelser, herunder boliger,
kontorer, serviceerhverv, liberale erhverv, offentlige formål, elektronikvirksomheder,
laboratorier, lager, servicevirksomheder, håndværksprægede virksomheder og lignende.
Begrebet serviceerhverv omfatter typisk virksomheder, der leverer tjenesteydelser, f.eks.
banker, forsikringsselskaber, rådgivningsvirksomheder, klinikker, hoteller, restauranter og
caféer. Kommunen har fx tidligere vurderet, at hotellejligheder kan anses som serviceerhverv i
den konkrete lokalplans forstand.
Offentlige formål kan blandt andet omfatte administrationsbygninger, skoler, daginstitutioner,
kulturhuse, biblioteker, sygehuse, plejehjem og idrætsanlæg.
Dialog med ejer og naboer

På baggrund af erhvervs- og planudvalgets beslutning den 4. marts 2026 har forvaltningen
været i dialog om mulig ophævelse af Lokalplan 687 med ejer af Valsemøllen og naboejere
inden for lokalplanens afgrænsning.
Forvaltningen har modtaget bemærkninger fra repræsentanter for Ejendomsselskabet
Dampmøllen ApS, som ejer Valsemøllen, Rosenørnsgade 8. Kommentarer kan ses i bilag 4 i
sin helhed.
Der har været løbende interesse for ejendommen med fremvisninger og dialog med
potentielle investorer om forskellige anvendelsesmuligheder. Ejer vurderer, at mulighed
for dispensation til bygningsændringer og nedrivning er afgørende for at fastholde
investorinteressen.
Efter dialog med kommunen vurderer ejer, at lokalplanen rummer flere muligheder end
først antaget, herunder mulighed for dispensation. Lokalplanens nuværende ordlyd
opleves dog som begrænsende og kan afholde investorer fra at afsøge
projektmuligheder.
En ny lokalplan kan skabe større klarhed, men en lang planproces kan samtidig forsinke
salg og investeringer. Ejer efterlyser derfor en fleksibel og positiv administration af den
gældende lokalplan.
Alternative anvendelser, herunder nedrivning til parkering med mulighed for senere
nybyggeri, bør fortsat kunne indgå i overvejelserne. Ejer ønsker afklaring af mulighederne
for kommunal støtte til nedrivning, da de stigende omkostninger kan udfordre
projekternes rentabilitet.

Forvaltningen har modtaget følgende bemærkninger fra en repræsentant for den tilbyggede
kontorbygning ved Valsemøllen på Niels Brocks Gade 2 og Mediehuset på Niels Brocks Gade
8 til 18 samt Lene Bredahls Gade 10.
Har som udgangspunkt hverken et ønske om bevaring eller nedrivning af Valsemøllen,
men alene at den bliver flot igen enten som nybyg eller via bevaring, da den skæmmer
området i dag grundet dens stand.
Bygningen skal have en relevans og anvendes. Der er ikke krav til en bestemt
anvendelse, men mere håb om at den kommer til at se ordentlig ud, så den kan bidrage
positivt til området.
Skulle bygningen fjernes så er der nogle problematikker omkring den tilbyggede
kontorbygnings redningstrappe og toiletter, der ligger inde i Valsemøllen. Disse
problematikker skal være løst for at nedrivning kan være en løsning.
Ønsker at lokalplan 687 bevaringsbestemmelser giver bedre mulighed for
anvendelsesændring. F.eks. ved bedre mulighed for altaner, end lokalplanen muliggør i
dag. Er dog indstillet på at disse muligheder fortsat skal tilpasse sig bygningens
arkitektur.
Forvaltningen har modtaget følgende bemærkninger fra en direktøren for Hestia Ejendomme,
der ejer og har administration i Rosenørnsgade 6, der er bygget sammen med Valsemøllen.
Ønsker som udgangspunkt, at Valsemøllen består, da den kunne komme til at stå flot og
bakker op om områdets historie.
Ser derudover også gerne at Valsemøllens ydermure bliver stående, da nybyggeri
muligvis kan have konstruktiv betydning for de sammenbyggede bygninger og resten af
området i forbindelse med pilotering.
Men pointerer at det vigtigste er at der sker noget på stedet, da der ofte er materialenedfald fra bygningen.
Bygningen fortjener at blive anvendt til eventsted, kulturhus eller koncertsted eller andet
der er velegnet til bygningsdybden.
Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at Lokalplan 687 fortsat varetager et aktuelt bevaringshensyn i
overensstemmelse med kommuneplanens mål for bevaringsværdige bygninger. Der foreligger
ikke et konkret projekt, som nødvendiggør ny planlægning, og lokalplanen giver allerede
mulighed for en konkret vurdering af en eventuel nedrivning.
De modtagne ejer- og nabobemærkninger peger generelt på et ønske om at bevare bygningen,
forudsat at den bringes i anvendelse og vedligeholdes. Forvaltningen bemærker samtidig, at
lokalplanen allerede giver mulighed for en bred vifte af anvendelser, mens eventuelle ønsker
om bygningsmæssige ændringer eller en evt. nedrivning vil skulle vurderes inden for
lokalplanens rammer eller på baggrund af et konkret projekt.
På den baggrund vurderer forvaltningen ikke, at der på nuværende tidspunkt er planmæssige

hensyn, som taler for at ophæve Lokalplan 687. Såfremt der måtte være ønske om at ophæve
lokalplanen, skal der udarbejdes et nyt lokalplansforslag. Dette vil forudsætte, at der ligger et
konkret forslag på alternativ anvendelse af området.

Økonomi

Når en bygning er udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan, skal en ansøgning om
tilladelse til nedrivning behandles efter lokalplanen. Lokalplanens bestemmelser om, at
bygninger ikke må nedrives, skal behandles som en ansøgning om dispensation efter
reglerne i planlovens §§ 19 og 20.
Et afslag på dispensation om nedrivning kan i yderste konsekvens medføre en
overtagelsespligt for kommunen, hvis ejeren kan godtgøre, at der pga. bevaringsværdien
er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden
for ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et
nedrivningsforbud.
Manglende vedligehold og udgifter til istandsættelse medfører som udgangspunkt ikke
overtagelsespligt. Det medfører således ikke overtagelsespligt, at det bedre kan betale
sig at nedrive og opføre nyt end at bevare den eksisterende bygning.

Beslutning

Taget til efterretning.
Udvalget noterer, at den gældende lokalplan har videre rammer end hidtil antaget,
herunder i forhold til nedrivning.
Claus Berggren deltog ikke i sagens behandling.