Renovering og ændret anvendelse af Sct. Pauls Kirke

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Handicaprådet
1. at rådet afgiver høringssvar

Sagsfremstilling

Randers Kommune har modtaget byggeansøgning omhandlende renovering og anvendelsesændring af
Sct. Pauls Kirke. I forbindelse med ansøgningen søges der om dispensation fra
tilgængelighedsbestemmelserne i bygningsreglementet. Ejendommen er beliggende Danmarksgade 2A,
8900 Randers C.

Generel sagsfremstilling

Sct. Pauls Kirken ønskes ændret til 4 boliglejemål og 2 erhvervslejemål i form af to byhuse, to lejligheder,
en cafe og et kontorlejemål.

Kirken er en bevaringsværdig ejendom, som kræver en respektfuld og gennemtænkt transformation og
restaurering. Bygningen har en bevaringsværdi på 2, som er den næst højeste værdi en bygning kan
have.
De væsentligste bevaringsværdier knytter sig til:
Bygningens volumen, silhuet og tagform.
Facadernes proportioner, murværk og detaljering.
Eksisterende vindues- og døråbningers placering og rytme.

Samspillet mellem bygningen og omgivelserne.
Danmarksgade 2A er beliggende på en trekantet grund i krydset mellem Danmarksgade og Hobrovej.
Grunden har en stor terrænforskel både fra syd til nord og fra øst til vest. Grunden falder fra øst til vest
med 1,5 m over en 42 m længde, hvilket er en hældning på 1:28. Fra syd (Hobrovej) til nord
(Danmarksgade) falder grunden med en større hældning længere mod vest. På stedet beliggende i
kirkens vestlige gavl, er den højeste terrænforskel fra matriklens nordlige skel til det sydliglige skel. Her
falder grunden med 3 m over en 22 m længde, hvilket er en hældning på 1:7,2.

Bygningens gulvkote i stueetagen er beliggende i kote 32.750 for byhuse og kontorlejemål og kote 33.11
i caféen Bygningens 1.sal er beliggende i kote 35.9 (se snit a-a). På grund af den store terrænforskel fra
Hobrovej og Danmarksgade, er bygningens 1. sal i niveau med Hobrovej, særligt ved bygningens
vestlige gavl (se facade vest + øst).
Arealet foran bygningen mod øst vil blive gravet ud, og der vil blive opført en støttemur langs hele
matriklens længde mod Hobrovej. Pladsen foran kirken vil blive den nye hovedindgang til kontorlejemålet
og arealet mellem kirken og Hobrovej vil blive baggård til byhuse og Caféen. Bygningen er opbygget med
en høj sokkel mod Danmarksgade, og bliver højere langs Danmarksgade fra øst mod vest (se facade
nord + syd).
Bygningen er undtaget for krav om elevator, idet ingen opgang giver adgang til mere end 2 etager, jf.
BR18, § 244. (Se snit a-a og facade nord + syd).
Flere af bygningens nye anvendelser kræver dispensation fra tilgængelighedsbestemmelserne.
Underneden er anvendelserne beskrevet, samt en redegørelse for de dispensationer som ønskes og
begrundelsen herfor for hver anvendelse.

Cafe (stue og kælder mod vest)

Under de to lejligheder etableres der en cafe, hvor der installeres trappelift i trappen op til cafeens
indgang, og en lift inde i bygningen for at sikre adgang til cafeens etager. Caféen har et adgangsareal
hvor der er 2 trin op til den indendørs café lokale og køkken, samt en kælder med toilet- og
depotfaciliteter. Der er yderligere bagindgange til bygningens køkken med 2 trin op og kælder via trappe
med 10 trin ned (se situationsplan, stueplan og kælderplan)
Kræver dispensation fra

For grundens adgangsarealer skal følgende være opfyldt:
Niveauforskelle i adgangsarealet skal udlignes i terræn eller ved
rampe, der kan suppleres med trin med en stigning på højst 0,15 m og en
grund på mindst 0,3 m. For hver ende af rampen skal der være en vandret
plads på mindst 1,3 x 1,3 m.
Fordi: Terrænforskellen op til caféens indgang udlignes i trapper med 5
trin og en trappelift.

For grundens adgangsarealer skal følgende være opfyldt:
Ramper må højst have en hældning på 1:20 (5 cm pr. m.) Ramper med en
hældning på mere end 1:25 (4 cm pr. m.) skal have reposer for hver 12 m.
Fordi: Rampe op til trappe mod Hobrovej har en hældning på 1:19, og om bag
bygningen langs vest gavlen er en rampe på 1:15

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Ved alle yderdøre skal der være niveaufri adgang til bygningen. Eventuelle
niveauforskelle skal reguleres i adgangsarealet uden for bygningen, herunder
til elevatorer i bygningens adgangsetage. Der kan anvendes ramper.
Fordi: der fra terræn til udeservering og adgangsgivende areal foran caféen
mod Danmarksgade er 5 trin op, der ved bagdør til caféens køkken er 2 trin
op og adgangen til kælderen har en trappe med 10 trin ned. Hvilket, ved den
primære adgang, løses med en lift der giver adgang til café-, udeservering- og
kælderniveau.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Uden for yderdøre skal der være et vandret, fast og plant areal på 1,5 m x 1,5
m målt fra dørens hængselside. Hvor døren åbner udad, skal der i
adgangsvejen være yderligere 20 cm langs bygningsfacaden
Fordi: trapperne til caféens køkkendør (bagdør) føre direkte op til døren uden
plant areal på 1,5 x 1,5 m.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Arealet ud for yderdøre skal være i samme niveau som det indvendige gulv.
Fordi: bagdøren til caféens køkken er i niveau med indvendige gulv, men er
ikke i niveau med arealet ude foran yderdøren.

Begrundelse for dispensation
Dispensationen for forholdende ved caféen begrundes med, at det for ejendommen ikke er muligt at lave
ramper som overholder kravene, på en grund som på sit bredeste sted, falder med 3 m på 22 m (1:7,3).
På grund af den eksisterende bygnings placering og størrelse i forhold til matriklens størrelse og
udformning, er det ikke muligt at finde areal som sikrer den tilstrækkelige hældning på ramperne.
Det vil blive stillet vilkår om handicap venlig adgang til alle Caféens
faciliteter, i form af en trappelift til platform med niveaufri adgang til
caféens hovedindgang, hvor der stilles vilkår om installation af personlift til
alle caféens etager.

Kontor (alle etager mod øst)

For kontorlejemål i 2 etager med udnyttet tagetage, hems, og kælder, etableres der niveaufri adgang til
stueetagen fra Danmarksgade via den nye plads foran øst gavlen og den nye hoveddør i øst gavlen. I
stueetagen er der reception, tekøkken, møde/kontor, samt toilet- og garderobefaciliteter. Udover

hovedindgangen bevares der en sekundær indgang i facaden mod Danmarksgade. Denne indgang har 2
trappetrin på til etagedækket.
Kræver dispensation fra

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Ved alle yderdøre skal der være niveaufri adgang til bygningen. Eventuelle
niveauforskelle skal reguleres i adgangsarealet uden for bygningen, herunder
til elevatorer i bygningens adgangsetage. Der kan anvendes ramper.
Fordi: døren i facade mod Danmarksgade har 2 trin til etagedækket.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Uden for yderdøre skal der være et vandret, fast og plant areal på 1,5 m x 1,5
m målt fra dørens hængselside. Hvor døren åbner udad, skal der i
adgangsvejen være yderligere 20 cm langs bygningsfacaden
Fordi: trappen til døren i facade mod Danmarksgade føre direkte op til døren
uden plant areal på 1,5 x 1,5 m.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Arealet ud for yderdøre skal være i samme niveau som det indvendige gulv.
Fordi: døren i facade mod Danmarksgade er i niveau med indvendige gulv,
men er ikke i niveau med arealet ude foran yderdøren.

Begrundelse for dispensation
Bygningen er opført med høj sokkel, som vurderes at være et væsentligt element for bygningens silhuet
og facadens proportioner. Det er ud for døren ikke muligt at etablere rampe, idet trappens 2 trin udføres
så de rammer skel mod vej, ca. 50 cm. Der er ligeledes ikke plads til et plant areal på 1,5 m x 1,5 m foran
døren inden trappen.
Der vil blive stillet vilkår om at den niveaufrie adgang op til og ind
ad hoveddøren til kontorlejemålet etableres som vist på
situationsplanen.

2 Byhuse (alle etager midtfor)

De to byhuse, beliggende i midten af bygningen, indrettes som bolig i 2 plan, udnyttelig tagetage med
hems og kælder, hvoraf stueetagen indrettes med entre, et soveværelse og badeværelse, 1. sal med
ophold og køkken, tagetage med sove- og badeværelse og adgang til hems og kælder som depot og
vaskerum. På grund af det faldende terræn fra øst mod vest langs Danmarksgade, er der op til
byhusenes hovedindgang trapper. Byhuset mod vest har 4 trin på til hovedindgangen og byhus mod øst
har 3 trin til hovedindgangen. Fra dør til baggården er der niveaufri adgang, men rampen om til
baggården har en hældning på 1:15, se afsnit om Caféen.

Kræver dispensation fra

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Ved alle yderdøre skal der være niveaufri adgang til bygningen. Eventuelle
niveauforskelle skal reguleres i adgangsarealet uden for bygningen, herunder
til elevatorer i bygningens adgangsetage. Der kan anvendes ramper.
Fordi: der laves trapper op til byhusenes etagedæk. For byhus mod vest laves
der 4 trin og i byhus til øst laves der 3 trin.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Uden for yderdøre skal der være et vandret, fast og plant areal på 1,5 m x 1,5
m målt fra dørens hængselside. Hvor døren åbner udad, skal der i
adgangsvejen være yderligere 20 cm langs bygningsfacaden
Fordi: trapperne føre direkte op til hoveddøren uden plant areal på 1,5 x 1,5
m.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Arealet ud for yderdøre skal være i samme niveau som det indvendige gulv.
Fordi: fordøren til byhusene er i niveau med indvendige gulv, men er ikke i
niveau med arealet ude foran yderdøren.

Begrundelse for dispensation
Der kan ikke anlægges ramper op til byhusenes på grund af det smalle areal foran disse. En rampe foran
byhusene vil få en hældning på 1:3 og 1:2. Laver man et fælles adgangsgivende areal vil rampen få en
hældning på 1:4, ingen af ramperne overholder hældningen på 1:20, og der er tale om en væsentlig
overskridelse af § 49, stk. 2, nr. 4. Derudover vil rampe, repos og trappe vil fjerne en væsentlig del af
friarealet tilhørende byhusene, samt en dækning af kirkens sokkel på hele længen af kirkens facade mod
Danmarksgade, vil væsentligt nedsætte bygningens bevaringsværdier i form af ændringen af bygningens
silhuet og facadens proportioner. Det samme gør sig gældende hvis der opføres 1,5m x 1,5m platform
imellem hoveddør og trappe. Yderligere er det ikke muligt at lave denne indgang ved dør til kontor fra
Danmarksgade, hvilket også vil få væsentlig negativ betydning for bygningens bevaringsværdi.

2 lejligheder (1.sal mod vest)

Lejlighederne overholder bygningsreglementets bestemmelser om tilgængelighed.

Opsummering (indstilling til dagsorden)

Sct. Pauls Kirken ønskes ændret til 4 boliglejemål og 2 erhvervslejemål i form af to byhuse, to lejligheder,
en cafe og et kontorlejemål.
Bygningen har en bevaringsværdi på 2, og er beliggende på en trækantet matrikel i skæringen mellem

Hobrovej (nord for) og Danmarksgade (syd for), med stor terrænhældning fra nord til syd og øst til vest.
Bygningen indeholder Kælder, stueetage, 1. sal, udnyttet tagetage med hemse, og bygningens
planløsning er meget afhængig af indvendige trapper. Caféen er placeret i bygningens vestlige ende, i
bygningens stue- og kælderetage, med lodret skel mod byhus mod øst og vandret skel mod lejlighederne
ovenpå. Cafeen har et serveringsområde udenfor hvor der er trappelift og en personlift til alle Cafeens
etager. Kontorlejemålet er placeret i bygningens østlige ende, i alle bygningens etager, altså der er lodret
skel mod byhus mod vest. Kontorets stueetage er der adgang til reception, tekøkken,
møde/personalerum, samt toilet- og garderobefaciliteter. Byhuse er placeret i midten af bygningen, i alle
bygningens etage, og har lodret skel mod hinanden og de øvrige enheder. I stueetage er der adgang til
entre, badeværelse og soveværelse.
Bygningen er undtaget for krav om elevator, idet ingen opgang giver adgang til mere end 2 etager, jf.
BR18, § 244. (Se snit a-a og facade nord + syd).
Kræver dispensation fra

For grundens adgangsarealer skal følgende være opfyldt:
Niveauforskelle i adgangsarealet skal udlignes i terræn eller ved
rampe, der kan suppleres med trin med en stigning på højst 0,15 m og en
grund på mindst 0,3 m. For hver ende af rampen skal der være en vandret
plads på mindst 1,3 x 1,3 m.
Fordi: Terrænforskellen op til caféens indgang udlignes i trapper med 5
trin og en trappelift.

For grundens adgangsarealer skal følgende være opfyldt:
Ramper må højst have en hældning på 1:20 (5 cm pr. m.) Ramper med en
hældning på mere end 1:25 (4 cm pr. m.) skal have reposer for hver 12 m.
Fordi: Rampe op til trappe mod Hobrovej har en hældning på 1:19, og om bag
bygningen langs vest gavlen er en rampe på 1:15.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Ved alle yderdøre skal der være niveaufri adgang til bygningen. Eventuelle
niveauforskelle skal reguleres i adgangsarealet uden for bygningen, herunder
til elevatorer i bygningens adgangsetage. Der kan anvendes ramper.
Cafe: fordi der fra terræn til udeservering og adgangsgivende areal foran
caféen mod Danmarksgade er 5 trin op, der ved bagdør til caféens køkken er
2 trin op og adgangen til kælderen har en trappe med 10 trin ned. Hvilket, ved
den primære adgang, løses med en lift der giver adgang til café-,
udeservering- og kælderniveau.
Kontor: fordi der fra døren i facade mod Danmarksgade er en trappe med 2
trin til etagedækket.
Byhuse: fordi der ved hoveddørene mod Danmarksgade laves trapper op til
byhusenes etagedæk. For byhus mod vest laves der 4 trin og i byhus til øst
laves der 3 trin.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Uden for yderdøre skal der være et vandret, fast og plant areal på 1,5 m x 1,5
m målt fra dørens hængselside. Hvor døren åbner udad, skal der i
adgangsvejen være yderligere 20 cm langs bygningsfacaden
Fordi: trapperne til caféens køkkendør (bagdør), byhusenes hoveddøre og
kontorets sidedør i facaden mod Danmarksgade føre direkte op til døren uden
et plant areal på 1,5 x 1,5 m.

For bygningens adgangsforhold skal følgende være opfyldt:
Arealet ud for yderdøre skal være i samme niveau som det indvendige gulv.
Fordi: bagdøren til caféens køkken, hoveddøre til byhusenes entré og døren i
facade mod Danmarksgade er i niveau med indvendige gulv, men er ikke i
niveau med arealet ude foran yderdøren.

Begrundelse for dispensation
Cafe
Dispensationen for forholdende ved caféen begrundes med, at det for ejendommen ikke er muligt at lave
ramper som overholder kravene, på en grund som på sit bredeste sted, falder med 3 m på 22 m (1:7,3).
På grund af den eksisterende bygnings placering og størrelse i forhold til matriklens størrelse og
udformning, er det ikke muligt at finde areal som sikrer den tilstrækkelige hældning på ramperne. Det er
af samme grund ikke muligt at finde plads på grunden til at lave en rampe med passende hældning til
caféens udeareal eller indvendige etagedæk. For at sikker adgang for alle til caféen, er der indrettet en
trappelidt op til udeserveringsområdet og den niveaufrie adgang ind i bygningen, samt en personlift som
sikre adgang til alle cafeens etager.
Det vil blive stillet vilkår om handicap venlig adgang til alle Caféens faciliteter, i form af en trappelift til
platform med niveaufri adgang til caféens hovedindgang, hvor der stilles vilkår om installation af personlift
til alle caféens etager.
Kontor
Det er ud for døren ikke muligt at etablere rampe, idet trappens 2 trin udføres så de rammer skel mod
vej, ca. 50 cm. Der er ligeledes ikke plads til et plant areal på 1,5 m x 1,5 m foran døren inden trappen.
Der sikres niveaufri adgang til stueetagen via hoveddøren i gavlen, hvilet der vil blive stillet vilkår om i
forbindelse med en dispensation.
Byhuse
Der kan ikke anlægges ramper op til byhusenes på grund af det smalle areal foran disse. En rampe foran
byhusene vil få en hældning på 1:3 og 1:2. Laver man et fælles adgangsgivende areal vil rampen få en
hældning på 1:4, ingen af ramperne overholder hældningen på 1:20, og der er tale om en væsentlig
overskridelse af § 49, stk. 2, nr. 4.
Derudover vil rampe, repos og trappe vil fjerne en væsentlig del af friarealet tilhørende byhusene, samt
det ville dække bygningens sokkel på hele længen af facade mod Danmarksgade, vil væsentligt
nedsætte bygningens bevaringsværdier i form af ændringen af bygningens silhuet og facadens
proportioner. Det samme gør sig gældende hvis der opføres 1,5m x 1,5m platform imellem hoveddør og
trappe. Yderligere er det ikke muligt at lave denne indgang ved dør til kontor fra Danmarksgade, hvilket
også vil få væsentlig negativ betydning for bygningens bevaringsværdi.

Frist for bemærkninger
Såfremt Handicaprådet ønsker at afgive høringssvar til dispensationsansøgningen, skal disse være
Randers Kommune i hænde senest 14 dage fra d. 21. oktober 2026. Hvis ikke færdiggøres
sagsbehandlingen uden Handicaprådets eventuelle høringssvar.

Økonomi

Der er ingen økonomiske konsekvenser ved beslutningen.