Ansøgning om renoveringsprojekt, låneoptagelse, lejestigning og kommunal lånegaranti for RKE Ørbyvang

Indstilling

Staben for Politik, Strategi og Digitalisering indstiller,
1. at projekt med udskiftning af vinduespartier i RKE afdeling Ørbyvang godkendes,
2. at RKE afdeling Ørbyvangs optagelse af 30-årigt realkreditlån på indtil 11.720.005 kr. godkendes,
3. at Rødovre Kommune stiller 100% garanti (kaution) for realkreditlånet på indtil 11.720.005 kr., og
4. at lejestigning på indtil 9,25% godkendes.

Sagsfremstilling

På vegne af den almene boligorganisation RKE, afdeling Ørbyvang, søger administrator KAB med vedlagte bilag 'Ansøgning' om Rødovre Kommunes godkendelse af renoveringsprojekt, optagelse af realkreditlån til delvis finansiering heraf samt afledt lejestigning. Endvidere søger KAB om Rødovre Kommunes garanti over for långiver for boligafdelingens tilbagebetaling af det ønskede realkreditlån. Projekt Ørbyvang er ibrugtaget i 1999 og består af 65 familieboliger og 12 ungdomsboliger. Tilstandsvurdering af store faste vinduespartier ved familieboligerne har vist, at disse er i kritisk tilstand, eftersom der er konstateret svigtende fastholdelse pga. råd, opfugtning og vandindtrængen i karme og omliggende konstruktioner.
Der er risiko for, at vinduespartier eller dele heraf kan falde ud og ramme personer eller

genstande. Derfor er etableret midlertidige afværgeforanstaltninger med krydsfinér, der dog har begrænset holdbarhed, ligesom denne fastholdelse giver spændinger, der indebærer risiko for glasspring mv.
Bygningsmæssigt må der som følge af råd og vandindtrængen forventes følgeskader på indvendige konstruktioner med risiko for skimmelvækst, indeklimaproblemer og væsentlige afledte renoveringsudgifter.
Boligorganisationens tekniske rådgiver anbefaler, at vinduespartierne udskiftes, og vurderer, at den samlede økonomiske og tekniske byrde forøges, jo længere tid der går, før dette foretages. Endvidere anbefaler rådgiveren forbedrede tiltag til midlertidig sikring af vinduespartierne. Se bilagene vedr. teknisk notat nr. 1 og 2 fra AI Arkitekter og Ingeniører A/S.
Det ansøgte projekt følger rådgivers anbefalinger og omfatter udskiftning af alle vinduespartier ved familieboligerne. Uafhængigt heraf etableres straks forbedret midlertidig sikring.
Anlægsøkonomi, finansiering og lejekonsekvens Ansøger budgetterer en samlet anskaffelsessum på 12.120.005 kr. Dette finansieres med 400.000 kr. fra boligafdelingens henlagte midler, mens restbeløbet på forventeligt 11.720.005 kr. ønskes finansieret ved optagelse af 30-årigt realkreditlån.
Den budgetterede låneydelse vil medføre lejestigning på 9,25% og forøge årslejen i ungdomsboliger til 1.301 kr. pr. m2 og årslejen i familieboliger til niveauet 1.381-1.431 kr. pr. m2, jvf. bilaget 'KAB-oversigt over lejekonsekvens i boligtyper'.
Godkendelser Projektet er forelagt, men forkastet af beboerne på afdelingsmøder både den 23. februar og den 7. maj 2026. Organisationsbestyrelsen har vurderet det påkrævet at udskifte vinduespartierne snarest muligt og har indbragt projektet for RKE's repræsentantskab, der som boligorganisationens øverste myndighed den 2. juni 2026 har besluttet projektet gennemført og godkendt den tilhørende finansiering og lejeforhøjelse.
Iværksættelse kræver kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse, idet Rødovre Kommune er godkendende myndighed. Det omfatter stillingtagen dels til principgodkendelse af projekt, eftersom dette lånefinansieres, dels til pantsætning af boligafdelingen ved optagelse af realkreditlån, og dels til lejestigning, eftersom denne overstiger 5%.
Det er en ekstraordinær situation for både boligorganisation og kommune, når der ikke kan opnås godkendelse i boligafdelingen af renoveringsarbejder, der af både boligorganisationens administration og af ekstern sagkyndig rådgiver vurderes nødvendige og påtrængende at gennemføre af såvel sikkerhedsmæssige som bygningsmæssige grunde. Derfor fremlægges sagen i sin helhed til kommunalbestyrelsens afgørelse.
Forvaltningens bemærkninger På baggrund af de bilagte notater fra den sagkyndige rådgiver finder forvaltningen det nødvendigt, at boligorganisationen gennemfører opretning af forholdene mhp. at undgå risiko

for skader på personer og bygninger.
Henset til at beboerne to gange har forkastet projekt og lejestigning, har forvaltningen henstillet til KAB at undersøge muligheder for en mindre byrdefuld lejestigning. Sammen med boligorganisation og afdelingsbestyrelse vil KAB derfor genoverveje projektets finansiering og lejekonsekvens, når resultat af udbud foreligger. Dette vil i givet fald også kunne reducere omfang og risiko på Rødovre Kommunes lånegaranti.
Lov- og plangrundlag Lov om almene boliger §28 stk. 1, §29 stk. 1, §37 stk. 4, 5 og 7 samt §98 stk. 1 og Lov om leje af almene boliger §10 stk. 3.
Økonomiske konsekvenser Det ansøgte har ikke bevillingsmæssige konsekvenser og påvirker ikke direkte Rødovre Kommunes økonomi.
Kommunal garanti Der søges om 100% kommunal garanti på realkreditlån på 11.720.005 kr., idet långiver Jyske Realkredit A/S har betinget sig dette for at yde lån til boligafdelingen.
Rødovre Kommune har alene hjemmel til at stille kommunal garanti for lån til finansiering af ekstraordinære renoveringsarbejder. Som følge af sagens karakter finder forvaltningen dette krav opfyldt, og Rødovre Kommune vil derfor lovligt kunne stille lånegaranti.
Risikovurdering Forvaltningen deler vurdering fra ansøger om, at projekt og lejestigning ikke vil føre til udlejningsvanskeligheder i boligafdelingen. Dels fordi boligerne forbedres, dels fordi der er lange ventelister. Eventuelle større lejetab på beboere, der ikke kan betale den forøgede leje, skal delvis dækkes af boligorganisationens dispositionsfond. Forvaltningen vurderer derfor stor sikkerhed for boligafdelingens indtægter og betalingsevne på låneydelser. Rødovre Kommunes risiko ved at påtage sig garantiforpligtelsen vurderes derfor meget lav.
Tidsplan Såfremt det ansøgte godkendes, iværksætter KAB projektering og udbud. De forventer, at arbejderne kan færdiggøres i 3. kvartal 2027. Under alle omstændigheder forbedres straks de midlertidige afværgeforanstaltninger, der sikrer mod udfaldende vinduer i den mellemliggende periode.
Forvaltningen sikrer lovpligtig indberetning til Børne-, Ældre- og Boligministeriet om renoveringsarbejdernes art og baggrunden for, at boligorganisationens øverste myndighed har fundet det nødvendigt at træffe afgørelse om deres gennemførelse uden boligafdelingens samtykke.

Beslutning

Indstilles godkendt.