Regulering af huslejen på Teglværksvej 20B og 48 efter endt renovering - Orientering

Sagsfremstilling

Rudersdal Kommune ejer en række ejendomme, der fortrinsvis lejes ud til borgere, der har et
akut boligbehov. Udlejningen sker efter visitation fra Social Myndighed og Rådgivning. Borgere,
der har fået tilbudt en bolig, er ikke nødvendigvis omfattet af en social indsats, efter de er flyttet
ind i boligerne. Boligerne udlejes på permanente lejekontrakter. Ejendommene renoveres
løbende, og senest godkendte kommunalbestyrelsen den 31. maj 2023, pkt. 4, (link), at
ejendommene på Teglværksvej 20B og 48 blev renoveret med udskiftning af tag,
varmesystem, vinduer, døre og ekstra isolering.
Renoveringen af Teglværksvej 20B er afsluttet og Teglværksvej 48 forventes afsluttet i ultimo
2026. Renoveringen har været gennemgribende med henblik på at sikre et godt indeklima og
lavere udgifter til opvarmning. Lejemålene er blevet renoveret mere end oprindeligt planlagt, da
det i forbindelse med renoveringen var fordelagtigt at etablere nye køkkener og renovere
badeværelserne i lejlighederne, som fremstod nedslidte og utidssvarende. Lejemålene fremstår
nu i god og velvedligeholdt stand.

Regulering af huslejen
Hidtil er huslejen i lejemålene på Teglværksvej 20B og 48 alene blevet reguleret med
stigningen i skatter og afgifter årligt. Derudover er der i forbindelse med nye lejere sket en
regulering og istandsættelse af lejemålet, hvilket har medført en højere husleje. Huslejen er på
nuværende tidspunkt mellem 2.600 kr. og 4.400 kr. om måneden ekskl. elforbrug for mellem 60
og 73 m2. I forbindelse med starten af renoveringen blev lejerne varslet en lejeforhøjelse på
226 kr. pr. m2 årligt som følge af forbedringer af lejemålet, som skulle træde i kraft, når lejerne
flyttede tilbage til deres lejemål. Forhøjelse er ikke effektueret.
Hvad angår de lejemål, hvor lejerne ikke er fraflyttet, har der ikke har været varslet yderligere
lejeforhøjelser i en årrække, og lejen har derfor været på et meget lavt niveau. En årsag hertil
er, at lejemålene tidligere havde høje elregninger, da de blev opvarmet med elradiatorer og var
dårligt isolerede. Med etableringen af nyt varmesystem i alle lejemål forventes det, at der
opnås et bedre indeklima og lavere udgifter til opvarmning. Samtidig er lejlighederne nu
renoverede og fremstår derfor i en god stand med nye køkken og bad. Den forventede
besparelse på udgifter til varme udgør ca. 1.500 kr. om måneden, hvor beboerne efter
renoveringen opkræves 500 kr. i a conto månedligt.
Ifølge reglerne i lejeloven skal lejen på de ovennævnte lejemål fastsættes efter det lejedes
regulerede værdi, hvilket vurderes at være ca. 1.200 kr. pr. m2 i forhold til den stand som
boligerne har nu. Dermed er lejen selv med en forhøjelse på 226 kr. pr. m2 årligt fortsat
væsentligt lavere end det lejedes regulerede værdi , da lejemålene nu er forbedret med køkken
og bed. Det er derfor forvaltningens vurdering, at forhøjelsen på 226 kr. pr. m2 årligt skal
bortfalde og der i stedet varsles i henhold til reglerne om det lejedes regulerede værdi.
Beboerne har mulighed for at søge om boligsikring, eller opnå en højere boligsikring, hvis de
allerede modtager boligsikring, der vil dække en del af den øgede husleje.
Kommunalfuldmagtsreglerne fastslår, at kommunerne, hvis de har overskudkapacitet i egne
ejendomme, i udgangspunktet skal foretage udlejning på markedsvilkår. Årsagen er, at det
ellers vil være konkurrenceforvridende. Samtidig må kommunen indenfor reglerne heller ikke
støtte enkeltpersoner indirekte – i dette tilfælde ved en uforholdsmæssig lav husleje.
Ensretning af huslejen
Forvaltningen regulerer huslejen til 1.200 kr. pr. m2 ekskl. forbrug. Det vil indebære en
ensretning af huslejen i lejemålene, som er i ens og god stand, til mellem 6.000 og 7.300 kr.
om måneden. I forhold til lejemålenes stand er det forvaltningens vurdering, at 1.200 kr. pr. m2
fortsat er i den lave ende af det niveau, der kan opkræves i forhold til det lejedes regulerede
værdi, som Huslejenævnet vil godkende. Huslejenævnet har ikke mulighed for at give en
forhåndsafgørelse. En evt. afgørelse fra nævnet vil derfor bero på en konkret sag.
For kommunens lignende ca. 150 lejemål er huslejen omkostningsbaseret og reguleres efter
andre regler i lejeloven, så de påvirkes ikke af nærværende sag.
Forvaltningen vil forelægge anlægsregnskab, når renoveringen af Teglværksvej 20B og 48 er
endeligt afsluttet.

Socialfagligt hensyn
Forvaltningen vurderer at det vil være muligt for borgere, som søger bolig via akutboliglisten, at
bo i lejlighederne, såfremt der søges om boligsikring. Dette skal ses i sammenhæng med at
borgere tidligere har kunne bo i lejligheder, og nu trods en højere husleje også forventes, at
have lavere varmeudgifter på op til 1.500 kr. pr. måned.

Indstilling

Direktionen foreslår, at sagen forelægges til orientering.

Vedtagelse fra udvalg

Vedtagelse fra Arkitektur- og Byplanudvalget 2026-2029, den 9. september
ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.
Freja Lockenwitz (B) deltog ikke i sagens behandling.

Beslutning

SOCIAL- OG BESKÆFTIGELSESUDVALGET tiltrådte Direktionens forslag