Lokalplanlægning for SAK grunden i Ballen - revideret projektoplæg

Problemstilling

Projektudvikleren har revideret sit oprindelige projektoplæg, så SAK grunden skal udvikles til
både boligformål og rekreative, fritids / ferie formål. Projektanmodningen fremstilles på den
baggrund til fornyet godkendelse.

Løsningsmuligheder og indstilling
1. Anmodningen imødekommes og planlægningen fortsætter.
2. Anmodningen imødekommes og planlægningen fortsætter, med specifikke
bemærkninger eller vilkår.
3. Anmodningen afslås, begrundet i at den nuværende anvendelse ønskes fastholdt.
4. Sagen returneres til fornyet behandling.
Chefen for Teknisk Forvaltning indstiller, at anmodningen imødekommes og planlægningen
fortsætter (Løsningsmulighed 1).

Sagsfremstilling

SAK grunden i Ballen (matr.nr. 20l, Brundby By, Tranebjerg) anvendes i dag til erhvervsformål
(XL-Byg og SAK). En privat udvikler har henvendt sig til kommunen med et ønske om at
mindske det område hvor byggemarkedet ligger, og på den måde skabe plads til at udvikle
området.
Teknik- og Miljøudvalget godkendte 18. marts 2026, at der skulle igangsættes
lokalplanlægning for området ud fra udviklerens visionsoplæg, der omhandlede et boligområde
med plads til 41 nye boligenheder.
Projektudvikleren har sidenhen ønsket, at dreje projektet i en anden retning, så der ikke kun er
fokus på boligformål, men også på fritids / ferie formål, i form af hotel, ferielejligheder og
glamping.
Forvaltningen fremhæver disse justeringer i forhold til det første visionsoplæg:
Det er ikke længere et rent bolig område. Omtrent 40% af det areal, der før var udlagt til
bolig af forskellig art, er nu udlagt til enten "ferielejlighed", eller "ferielejlighed/bolig".
SAK-siloen er medtaget som en del af udviklings-/omdannelsesarealet.
Mindre af den oprindelige bygningsmasse bevares. Det skyldes dog sandsynligvis, at det
ved nærmere undersøgelser viste sig urentabelt. Det fremgår af visualiseringerne, at
nogle af de oprindelige stålrammer bevares, men det er fortsat tvivlsomt hvor meget der
reelt kan genanvendes.
Vejadgangen er flyttet mod vest.
Der er udlagt flere mindre fælleshuse, som er rettet delvist mod bolig og delvist mod
ferieudlejning.
Forvaltningen vurderer, at projektet fortsat er i overensstemmelse med den brede
anvendelsesmulighed kommuneplanrammen giver mulighed for. Hvis ferie / fritidsformål bliver

det primære / væsentligste formål med at udvikle området, skal det i den videre planlægning
dog afklares om der er behov for at justere planrammen i overensstemmelse hermed.
Forvaltningen peger fortsat på følgende opmærksomhedspunkter og temaer, som vigtige i den
videre planlægning:
Parkeringsforhold og vejadgange.
Støjforhold.
Klimaforhold.
Kompakthed.
Bygningstekniske forhold.
Fællesarealer og stiforbindelser.
Som bilag til sagen vedlægges:
Revideret visionsoplæg fra udvikler
Notat - planmæssige bestemmelser

Økonomi og personale
Løsningsmulighederne har ikke budgetmæssige konsekvenser.
Planlægningen varetages indenfor rammerne af Teknik- og Miljøs budget.

Tidligere beslutninger
18.03.2026, TU-sag nr. 39: Anmodning om lokalplanlægning - SAK grunden i Ballen - TU

Dialog og høringer
Der har været en løbende dialog med den private udvikler, der ønsker at omdanne området.
Lokalplanen udarbejdes af Teknisk Forvaltning i tæt dialog med den private udvikler, der skal
levere det for planen nødvendige materiale, redegørelser og kortskitser mv.
Teknik- og Miljøudvalget har besluttet, at der skal afholdes et borgermøde om projektet i den
indledende fase, før der sendes et lokalplanforslag i offentlig høring. Mødet afholdes sammen
med projektet på nabogrunden (Landsbyfællesskab) den 24. august 2026 på
Energiakademiet.
Når der foreligger et godkendt planforslag skal det i offentlig høring forud for den endelige
vedtagelse. Forvaltningen vurderer, at 8 ugers høring er passende, når der er tale om en
væsentlig ændret anvendelse som her.

Beslutning

Udvalget beslutter, at anmodningen afslås, begrundet i at den nuværende anvendelse ønskes
fastholdt (Løsningsmulighed 3).
Der ønskes ikke et sommerhusområde i byen.
Der er bekymring omkring adgangsvejen.
Feriecenter og glampingområde ønskes ikke i området.
Der er bekymring omkring, at 40% af område til bolig konverteres om til "ferielejlighed/bolig".
Der er fortsat opbakning til det tidligere projektoplæg.