Slagelse Boligselskabs Afd.20 ansøger af renoveringsprojekt og lånoptagelse med pant (B)

Sagsfremstilling

Kompetence
Byrådet

Beslutningstema
Byrådet skal på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget tage stilling til Slagelse Boligselskabs ansøgning
om godkendelse af optagelse af realkreditlån og tilhørende pantsætning til finansiering af et
renoveringsprojekt (minihelhedsplan) i afdeling 20, Rosenlunden, Kirke Stillinge.
Byrådet orienteres om de huslejemæssige konsekvenser af projektet.

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller,
1. at Byrådet godkender, at Slagelse Boligselskab optager et 30-årigt fastforrentet
realkreditlån hos Nykredit med et provenu på 2.042.839 kr. til finansiering af
renoveringsprojektet (minihelhedsplanen) i afdeling 20, Rosenlunden, jf.
almenboliglovens § 29, stk. 1.
2. at Byrådet godkender, at der udstedes og tinglyses et pantebrev i afdelingens ejendom,
Rosenlunden 6-30, matr.nr. 9 o, Kirke Stillinge By, som sikkerhed for realkreditlånet, jf.
almenboliglovens § 29, stk. 1.
3. at Byrådet orienteres om de huslejemæssige konsekvenser af projektet, herunder en
renoveringsbetinget huslejestigning på 4,76 %, svarende til ca. 303 kr. pr. måned pr.
bolig.

Sagens indhold
Slagelse Boligselskab har ansøgt Slagelse Kommune om godkendelse af et renoveringsprojekt
i afdeling 20, Rosenlunden, beliggende på Rosenlunden 6-30 i Kirke Stillinge.
Afdelingen består af 13 almene ældreboliger med et samlet boligareal på 859 m². Projektet
indgår som en minihelhedsplan og har til formål at fremtidssikre bebyggelsen gennem
nødvendige bygningsmæssige renoveringer, energiforbedringer og tilgængelighedstiltag.
Baggrunden for projektet er, at bygningens vindues- og dørpartier samt dele af
facadebeklædningen er præget af betydelig nedslidning og rådskader. Samtidig har afdelingen
et energimæssigt forbedringspotentiale, som ønskes realiseret gennem en samlet
renoveringsindsats.
Projektet omfatter blandt andet:
efterisolering af loftrum,
etablering af nye vindspærreplader og gangbro,
udskiftning af vinduer og døre til energirigtige løsninger,
renovering af facade- og gavlpartier,
udskiftning af træbeklædning på gavle og skure til vedligeholdelsesvenlige materialer,
reparation af sokkelpartier,
etablering af niveaufri adgang ved indgangsdøre.
Projektet forventes igangsat i efteråret 2026 og afsluttet i første kvartal 2027.
Økonomi og Finansiering

Den samlede anlægssum udgør 2.720.839 kr.
Projektet finansieres ved anvendelse af afdelingens opsparede midler, ansøgt trækningsret fra
Landsbyggefonden samt optagelse af realkreditlån. Finansieringsplanen er sammensat således:

Finansieringskilde

Type

Beløb (kr.)

Andel (%)

Afdelingens egne
henlæggelser (PPV)

Opsparede midler

Landsbyggefonden

Engangstilskud (ordinær
trækningsret)

Nykredit (Realkreditlån) 30-årigt fastforrentet
kontantlån (rente 3,78 %)

Samlet anlægssum

I alt

Slagelse Boligselskab har oplyst, at lånet optages som et realkreditlån med pant i afdelingens ejendom. Det
endelige lånetilbud fra Nykredit forventes at foreligge efter gennemført ejendomsvurdering.

Pantekrav og det retlige grundlag for Byrådets godkendelse
Nykredit har meddelt boligselskabet, at der ikke kræves en kommunal garanti for
låneoptagelsen. Eftersom der ikke ydes kommunal garanti, udgør ejendommens fysiske og
økonomiske værdi realkreditinstituttets primære sikkerhed.
Dette udløser et ufravigeligt krav om tinglyst pantebrev med sikkerhed i afdelingens faste
ejendom (Rosenlunden 6-30, matr. nr. 9 o, Kirke Stillinge By). Udstedelse og tinglysning af
sådanne pantebreve i almene boligafdelinger kræver efter almenboliglovens § 29, stk. 1,
kommunalbestyrelsens udtrykkelige godkendelse. Byrådets godkendelse af nærværende punkt
er således en ufravigelig juridisk forudsætning for, at Tinglysningsretten kan registrere pantet,
og at lånet efterfølgende kan udbetales af Nykredit.
Driftstilskud jf. almenboliglovens § 20
For at holde beboernes huslejestigning nede, bidrager Slagelse Boligselskabs dispositionsfond
med et årligt tilskud til realkreditydelsen på 75.000,00 kr. i hele lånets 30-årige løbetid. Dette
tilskud er formelt godkendt af boligselskabets organisationsbestyrelse den 10. juni 2026 (pkt.
1.d) og er dermed juridisk bindende for boligorganisationen.
Beboerdemokrati og organisationsgodkendelse
Projektet samt de fulde økonomiske konsekvenser og huslejestigninger blev præsenteret og
sat til afstemning på et ekstraordinært afdelingsmøde i afdeling 20 den 29. juni 2026.
Ud af afdelingens 13 husstande var 7 stemmeberettigede husstande mødt frem (hvilket i
overensstemmelse med reglerne gav 14 stemmer i alt). Afstemningen resulterede i 14 jastemmer og 0 nej-stemmer. Projektet er dermed enstemmigt vedtaget i overensstemmelse
med de beboerdemokratiske regler i bekendtgørelse om drift af almene boliger.
Beboerne er skriftligt gjort opmærksomme på, at de selv skal forestå op- og nedtagning af
gardiner, samt at genanvendelse af eksisterende gardiner i de nye vinduesrammer ikke kan
garanteres. Der er nedsat et byggeudvalg bestående af tre navngivne beboere fra afdelingen.
Huslejekonsekvenser
Det nuværende huslejeniveau i afdeling 20 udgør 1.159 kr. pr. m² pr. år. Optagelsen af det nye realkreditlån
samt gennemførelsen af minihelhedsplanen medfører en projektrelateret huslejeforhøjelse på 4,76 %

Efter gennemførelsen vil det nye huslejeniveau udgøre 1.214 kr. pr. m² pr. år.
Afdelingen består af 13 ældreboliger på 67 m². Slagelse Boligselskab har over for kommunen oplyst, at 67 m²
er det areal, der anvendes ved beregning af huslejen i afdelingens budgetter og i nærværende
renoveringsprojekt.
Huslejekonsekvensen for en bolig fremgår af boligorganisationens beregninger:

Boligtype

Areal

Husleje før
renovering

Huslejestigning

Husleje efter
renovering

Ældrebolig, 2
rum

303 kr./md.

Den samlede årlige husleje i afdelingen stiger fra 994.344 kr. til 1.041.612 kr., svarende til en samlet årlig
huslejestigning på 47.268 kr.

Tallene svarer til de beregninger, der ligger til grund for ansøgningen og er bekræftet af
boligorganisationen.
Adskillelse af projektstigning og budgetstigning
Den projektrelaterede huslejestigning på 4,76 % er opgjort særskilt og vedrører alene finansieringen af
nærværende renoveringsprojekt.
Herudover forventes en ordinær, driftsbetinget huslejestigning pr. 1. januar 2027 på 3,02 %, svarende til 35
kr. pr. m² pr. år, som indgår i afdelingens almindelige budgetlægning.
Den ordinære budgetstigning er således uafhængig af renoveringsprojektet og behandles særskilt i
forbindelse med afdelingens budget for 2027. Vurderingen efter § 10, stk. 3, i lov om leje af almene boliger
vedrører derfor alene den projektrelaterede huslejestigning på 4,76 %.
Energi- og driftsmæssige gevinster

Renoveringsprojektet omfatter efterisolering af loftsrum, udskiftning af vinduer og døre til
energiklasse A-elementer samt udskiftning af nedslidte facade- og beklædningsmaterialer.
Tiltagene forventes at reducere bygningernes varmetab og forbedre afdelingens
energimæssige standard.
Samtidig forventes projektet at medføre lavere fremtidige vedligeholdelsesudgifter som følge af
udskiftning af nedslidte bygningsdele og anvendelse af mere vedligeholdelsesvenlige
materialer. Renoveringen bidrager dermed både til at fremtidssikre bebyggelsen og til at
begrænse de langsigtede driftsudgifter.
Andre bemærkninger
Slagelse Boligselskab har oplyst, at der søges om trækningsretstilskud fra Landsbyggefonden
på 500.000 kr. som led i projektets finansiering.
Projektet skal gennemføres i overensstemmelse med gældende byggelovgivning, og

eventuelle nødvendige tilladelser skal indhentes forud for arbejdets udførelse.
Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at det ansøgte renoveringsprojekt udgør en hensigtsmæssig og
fremadrettet investering i afdeling 20, Rosenlunden.
Projektet omfatter nødvendige bygningsmæssige renoveringer af blandt andet vinduer, døre,
facadebeklædning og loftisolering. Arbejderne forventes at forbedre bygningernes
energimæssige standard, reducere det fremtidige vedligeholdelsesbehov og bidrage til at sikre
bebyggelsens fortsatte anvendelighed som tidssvarende ældreboliger.
Administrationen vurderer endvidere, at projektets finansiering er velunderbygget.
Finansieringen består af afdelingens egne henlæggelser, et ansøgt tilskud fra
Landsbyggefonden samt optagelse af realkreditlån. Hertil kommer et årligt bidrag fra
boligorganisationens dispositionsfond på 75.000 kr., som er godkendt af
organisationsbestyrelsen og indgår som en væsentlig forudsætning for projektets økonomi.
Projektet er godkendt på et ekstraordinært afdelingsmøde den 29. juni 2026 uden afgivelse af
nej-stemmer, og administrationen vurderer derfor, at der foreligger den nødvendige
beboerdemokratiske opbakning til gennemførelsen.
Den renoveringsbetingede huslejestigning er oplyst til 4,76 %, svarende til ca. 303 kr. pr.
måned pr. bolig. Samtidig forventes energiforbedringerne at medføre et reduceret
varmeforbrug og lavere fremtidige vedligeholdelsesomkostninger.
Da projektets finansiering forudsætter optagelse af realkreditlån med pant i ejendommen,
anbefaler administrationen, at Byrådet godkender låneoptagelsen og den tilhørende
pantsætning i medfør af almenboliglovens § 29, stk. 1

Retligt grundlag
Almenboliglovens § 29, stk. 1: Udstedelse af pantebreve i ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer kræver kommunalbestyrelsens godkendelse. Da finansieringen af projektet
forudsætter optagelse af et realkreditlån med pant i afdelingens ejendom, skal Byrådet tage
stilling til såvel låneoptagelsen som udstedelsen og tinglysningen af det tilhørende pantebrev.
Dispositionsfondens bidrag: Slagelse Boligselskab har oplyst, at dispositionsfonden yder et
årligt tilskud på 75.000 kr. til realkreditydelsen i hele lånets løbetid. Organisationsbestyrelsen
har den 10. juni 2026 godkendt tilskuddet, og beslutningen indgår som en del af projektets
økonomiske grundlag.
Lov om leje af almene boliger § 10, stk. 3: Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder
skal som udgangspunkt godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden
for et regnskabsår ikke 5 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden
kommunalbestyrelsens godkendelse.
Den oplyste huslejestigning som følge af renoveringsprojektet udgør 4,76 pct. Da
lejeforhøjelsen ikke overstiger 5 pct., vurderes der ikke at være krav om særskilt kommunal

godkendelse af huslejestigningen efter almenlejelovens § 10, stk. 3.
Huslejekonsekvenserne indgår derfor alene som en del af Byrådets samlede vurdering af
projektets økonomiske konsekvenser og tages til efterretning.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser
Sagen har ingen direkte økonomiske eller personalemæssige konsekvenser for Slagelse
Kommune.
Låneoptagelsen forudsætter ikke kommunal garanti.

Tværgående konsekvenser
Ingen bemærkninger.

Sagens videre forløb
Ingen bemærkninger.

Sagens forløb
21/09/2026 Økonomiudvalget
At 1-2: Indstilles til Byrådets godkendelse.
At 3: Orientering givet.

Beslutning

At 1-2: Godkendt.
At 3: Orientering givet

Afbud: Søren Lund Hansen, Unnie L. B. Oldenburg (Stedfortræder: Annia Brogaard),
Marlene Bilenberg
Fraværende: Anders Koefoed