BoligKorsør ansøger om godkendelse af projektet vedr. tagudskiftning afdeling 12 - Alléerne (B)

Sagsfremstilling

Kompetence
Byrådet

Beslutningstema
Byrådet kan på baggrund af indstilling fra Økonomiudvalget godkende projekt vedrørende
udskiftning af tage mv. i BoligKorsør afdeling 12, godkende låneoptagelse, huslejestigning og
kommunegaranti.

Indstilling

Kommunaldirektør indstiller,
1. at Byrådet godkender, at projektet vedrørende udskiftning af tage m.v. i BoligKorsør,
afdeling 12, Alleerne, med en samlet forventet anlægssum på ca. 45,0 mio. kr. inkl. moms.
2. at Byrådet godkender, at projektet finansieres ved anvendelse af 13,0 mio. kr. af afdelingens
henlæggelser og optagelse af et 30-årigt realkreditlån med en hovedstol på ca. 32,5 mio. kr.
3. at Byrådet godkender, at den forventede huslejestigning udgør ca. 17,35 pct., idet den endelige
huslejestigning afhænger af de endelige lånevilkår ved lånets hjemtagelse.

4. at Byrådet, at der meddeles kommunegaranti for det godkendte realkreditlån efter almenboliglovens §
98, jf. § 127, idet den endelige garantiforpligtelse opgøres efter gældende regler på baggrund af den
endelige låneoptagelse.

Sagens indhold
BoligKorsør har på vegne af afdeling 12, Alleerne, ansøgt Slagelse Kommune om godkendelse
af et projekt vedrørende udskiftning af afdelingens tage samt godkendelse af den nødvendige
låneoptagelse og den deraf følgende huslejestigning.

BoligKorsør har oplyst, at afdelingen består af:
Boligtype

Antal boliger

Boligareal

2-rums boliger

3-rums boliger

4-rums boliger

I alt

De 198 boliger blev opført i 1956. Projektet omfatter en samlet tagrenovering med tilhørende
følgearbejder. Formålet er at sikre bygningernes fortsatte funktion, begrænse risikoen for
følgeskader og forlænge bygningernes levetid.

Baggrund

I forbindelse med helhedsplanen i 2015 blev tagene identificeret som en kommende
renoveringsopgave. Arbejdet udgik imidlertid af helhedsplanen som følge af nødvendige
prioriteringer. BoligKorsør har siden gennemført løbende reparationer og akut vedligeholdelse.
Disse tiltag har ikke løst de grundlæggende problemer. Administrationen vurderer derfor, at
behovet for en samlet tagudskiftning er velbegrundet og har udviklet sig over en længere
årrække.
Beboergodkendelse og urafstemning

Projektet blev behandlet på ekstraordinært afdelingsmøde den 5. marts 2026. Som følge af en
forventet huslejestigning på mere end 15 pct. blev projektet sendt til urafstemning.
BoligKorsør har oplyst, at der ved urafstemningen var 396 mulige stemmer svarende til to stemmer pr.
lejemål.

BoligKorsør har oplyst, at projektet blev godkendt. Administrationen lægger derfor til grund, at
de beboerdemokratiske krav er opfyldt.
Teknisk vurdering af tagenes tilstand
Afdelingens tage er opført i forbindelse med bebyggelsens opførelse i 1956 og er således
omkring 70 år gamle. Tagkonstruktionerne er etableret uden undertag, hvilket var almindelig
byggeskik på opførelsestidspunktet.
BoligKorsør har gennem en længere årrække oplevet omfattende problemer med utætheder,
løstsiddende og nedblæste tagsten, skader på rygninger samt mangelfulde inddækninger. Der
har løbende været behov for reparationer og understrygning af tagfladerne.

Kuben Management A/S udarbejdede i 2021 en granskningsrapport i samarbejde med
Landsbyggefonden. Rapporten vurderede tagenes restlevetid til 0 år. Tagene er ca. 70 år
gamle, etableret uden undertag og præget af omfattende slid. Der er registreret
vandindtrængning, fugtskader, stormskader og nedfaldende tagsten.
BoligKorsør har oplyst, at der fortsat opstår vandindtrængning og følgeskader i de øverst
beliggende boliger, og at der ved blæsevejr jævnligt registreres løse eller nedfaldne tagsten.
Udover risikoen for bygningsskader kan dette udgøre en sikkerhedsmæssig risiko for beboere
og øvrige personer, der færdes i området.
Administrationen vurderer på den baggrund, at der foreligger en dokumenteret og væsentlig
nedslidning af tagkonstruktionerne, og at fortsatte lokale reparationer ikke udgør en
driftsmæssig eller økonomisk forsvarlig løsning.
Ekstraordinært renoveringsarbejde
Projektet omfatter byggepladsindretning, stilladsering, miljøsanering, opretning af spær,
efterisolering, nye loftlemme, fast undertag, lægter, vingetegl, rygninger, tagrender, skotrender
og inddækninger.
Arbejdets omfang og karakter ligger væsentligt ud over almindelig løbende vedligeholdelse og vurderes
derfor at udgøre et ekstraordinært renoveringsarbejde.

Økonomi og Finansiering
Den samlede projektøkonomi er oplyst således:
Aktivitet

Udgift inkl. moms

Tilbud fra entreprenør

Honorar arkitekt/rådgiver

Ca. 15 % til uforudsete udgifter

Administration, revisor, forsikring m.v.

I alt

Finansiering fra afdelingens henlæggelser

Finansieringsbehov

Den del af projektet, der skal lånefinansieres, udgør således ca. 32 mio. kr.
BoligKorsør har oplyst, at der nu foreligger en realkreditberegning af 20.08.2026. Lånet er et
30-årigt kontantlån med annuitetsafvikling og fire årlige terminer.
Lånetilbuddet er opgjort således:
Låneoplysninger

Beløb/procent

Hovedstol

Obligationsrestgæld 33.711.539 kr.
Kurs

Kursværdi

Omkostninger

Provenu af nyt lån

1. års ydelse

Rente

Effektiv rente

Løbetid

30 år

Afdragsform

Annuitet

Terminer pr. år

Huslejestigningen er beregnet på baggrund af den seneste realkreditberegning af 20. august 2026. Da lånet
endnu ikke er endeligt hjemtaget, er beregningen behæftet med den usikkerhed, der følger af fremtidige
ændringer i rente, kurs og øvrige lånevilkår. Den endelige huslejestigning og garantiberegning kan derfor
afvige fra de foreliggende beregninger.

Vurdering af ekstraordinært renoveringsarbejde:

Efter almenboliglovens § 98 kan kommunalbestyrelsen meddele garanti for lån til ekstraordinære
renoveringsarbejder. Det forudsætter, jf. Vejledning nr. 9706 af 11. september 2023, at kommunen konkret
vurderer, om det ansøgte projekt har karakter af et ekstraordinært renoveringsarbejde.

Administrationen har ved vurderingen lagt vægt på, at der foreligger dokumenterede og
påtrængende byggetekniske problemer i afdelingen. Granskningsrapporten fra 2021 vurderer
tagenes restlevetid til 0 år, og BoligKorsør har dokumenteret tilbagevendende problemer med
vandindtrængning, fugtskader, stormskader og nedfældende tagsten. Administrationen
vurderer, at disse forhold indebærer en væsentlig risiko for yderligere følgeskader på
bygningerne, hvis renoveringen ikke gennemføres.
Administrationen har endvidere lagt vægt på, at projektet ikke alene omfatter almindelig
vedligeholdelse eller udskiftning af enkelte bygningsdele. Projektet omfatter en samlet og
helhedsorienteret renovering af tagkonstruktionerne, herunder etablering af nyt undertag,
opretning af spær, efterisolering samt øvrige nødvendige følgearbejder. Arbejdets omfang og
karakter går derfor væsentligt videre end almindelig løbende vedligeholdelse.
Det fremgår af vejledningens pkt. 4A, at kommunal garanti kan anvendes til finansiering af
arbejder foranlediget af påtrængende byggetekniske problemer. Administrationen vurderer, at
det ansøgte projekt falder inden for denne kategori, idet projektet har til formål at afhjælpe
dokumenterede bygningsmæssige problemer og samtidig sikre bygningernes fortsatte
anvendelse gennem en samlet renoveringsindsats.
Administrationen har desuden vurderet finansieringsgrundlaget, samt henlæggelser og
langsigtet økonomi. Projektets samlede anlægssum udgør 45,0 mio. kr., mens afdelingens
henlæggelsessaldo udgør 19,9 mio. kr. Afdelingen anvender 13,0 mio. kr. af egne
henlæggelser som egenfinansiering. Selv ved anvendelse af en væsentligt større del af de
opsparede midler ville der fortsat være behov for betydelig ekstern finansiering.
Administrationen vurderer derfor, at projektets omfang overstiger afdelingens egne finansielle
muligheder, hvilket er i overensstemmelse med de forudsætninger, der er beskrevet i
vejledningens pkt. 5.
På den baggrund vurderer administrationen samlet:
1. at der foreligger dokumenterede påtrængende byggetekniske problemer,
2. at projektet har karakter af et ekstraordinært renoveringsarbejde,
3. at projektet falder inden for vejledningens pkt. 4A om påtrængende byggetekniske
problemer,
4. at afdelingens egne midler ikke er tilstrækkelige til at finansiere projektet,
5. og at betingelserne for at meddele kommunegaranti efter almenboliglovens § 98 er
opfyldt.
Huslejekonsekvenser og udlejningsrisiko
Den seneste realkreditberegning viser en forventet huslejestigning på 17,35 pct. af den oplyste

husleje for 2026.
Efter driftsbekendtgørelsens § 81 skal lejeforhøjelser som følge af stigninger i afdelingens
driftsudgifter som udgangspunkt fordeles med samme procentsats på boligerne, således at den
indbyrdes lejefordeling efter brugsværdi opretholdes.
1. Sammenligning af nuværende og ny husleje
Nedenstående tabel viser BoligKorsørs beregning af de gennemsnitlige månedlige huslejer før og efter
projektets gennemførelse samt den konkrete ændring i kroner:

NY
husleje
pr.
måned

Månedlig
stigning (kr.)

Husleje pr. m²
pr. måned efter
projekt

Boligtype

Areal (m²)

Nuværende
leje pr.
måned

2-rums bolig

3-rums bolig

4-rums bolig

Beløbene er afrundet til nærmeste hele krone. Den endelige stigning afhænger af lånets
endelige vilkår. Stigningen er væsentlig, men skal ses i sammenhæng med projektets omfang
og nødvendighed.
2. Sammenligning af ny kvadratmeterpris med det lokale boligmarked
For at vurdere afdelingens konkurrenceevne har administrationen sammenlignet den nye m²pris med det generelle markedsniveau for tilsvarende boliger i både Korsør og Slagelse
Kommune:
Boligtype

2-rums
bolig

3-rums
bolig

4-rums
bolig

Areal

Ny leje pr.
m²/md.

i Korsør
(m²/md.)

i Slagelse
(m²/md.)

Konklusion

Yderst billig: Ligger
markant under
markedslejen i både
Korsør og Slagelse.

Stor m²-fordel: Prisen
holdes nede på trods af
boligens mange
kvadratmeter.

Konkurrencedygtig:
Ligger i den lave ende
for store,
moderniserede
familieboliger.

Vurdering af udlejningsrisiko
Selvom den procentuelle stigning er relativt stor, viser markedssammenligningen i tabel 2, at
afdelingens nye kvadratmeterpris på mellem 62,50 kr. og 71,10 kr. sikrer en betydelig
markedsmæssig fordel. Lejeprisen forbliver mærkbart lavere end det generelle prisniveau i
både Korsør og resten af kommunen.
BoligKorsør oplyser, at afdelingen aktuelt ikke har udlejningsvanskeligheder, og at ventetiden
på en bolig er ca. 3 år.
Administrationen vurderer på baggrund af den stabile efterspørgsel og den fortsat gunstige
kvadratmeterpris, at risikoen for markante udlejningsproblemer efter projektets gennemførelse
er begrænset. En ventetid på omkring tre år indikerer en solid buffer i efterspørgslen. Den
mærkbare stigning i den månedlige udgift kan dog påvirke sammensætningen af ansøgere på
ventelisten, hvorfor boligorganisationen bør følge udlejningssituationen tæt efter projektets
ikrafttræden.
Garantivurdering efter § 98 og § 127
Realkredit Danmark har oplyst, at det ansøgte lån ikke kan ydes uden kommunegaranti.
Realkreditinstituttet har oplyst, at vurderingen er foretaget på baggrund af ejendommens
aktuelle belåningsforhold og reglerne i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
Realkredit Danmarks vurdering af behovet for kommunegaranti er en kreditmæssig vurdering
foretaget af långiver. Kommunens vurdering vedrører alene spørgsmålet om lovhjemmel efter
almenboliglovens § 98.
Administrationen har på baggrund af de foreliggende oplysninger foretaget en selvstændig
juridisk vurdering af projektet og finder, at projektet kan omfattes af almenboliglovens § 98 om
kommunal garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder.
Efter almenboliglovens § 127 omfatter garantien ikke nødvendigvis lånets fulde hovedstol.
Garantien beregnes som den del af lånet, der på tidspunktet for lånets etablering har
pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi.
Markedsværdien fastsættes af långiver på grundlag af de gældende regler for værdiansættelse
af almene boligafdelinger. Den endelige garantiforpligtelse kan derfor først opgøres efter den
endelige værdiansættelse og låneoptagelse.
Garantien omfatter herefter den tilsvarende forholdsmæssige andel af lånets restgæld samt
eventuelle forfaldne terminsydelser gennem hele lånets løbetid.
Kommunegarantien udgør alene en eventualforpligtelse for kommunen og medfører ikke en
direkte kommunal anlægsudgift.
Administrationens samlede vurdering og risikovurdering
Administrationen vurderer samlet, at projektet er nødvendigt, veldokumenteret og økonomisk
forsvarligt.

Administrationen vurderer, at den væsentligste risiko ved projektet knytter sig til usikkerhed om
de endelige lånevilkår på tidspunktet for lånehjemtagelsen, hvilket kan påvirke den endelige
huslejestigning. Derudover vurderes der at være en begrænset risiko for, at huslejestigningen
kan påvirke afdelingens fremtidige udlejning, selv om afdelingen aktuelt har en stabil
udlejningssituation og en ventetid på ca. tre år.
Omvendt vurderes risikoen ved ikke at gennemføre projektet at være væsentlig. De
eksisterende tage har en dokumenteret restlevetid på 0 år, og en fortsat udskydelse af
projektet vurderes at medføre øget risiko for vandindtrængning, følgeskader,
sikkerhedsmæssige problemer samt stigende vedligeholdelsesudgifter.
Administrationen vurderer endvidere, at der foreligger dokumenterede påtrængende
byggetekniske problemer, at afdelingens egne midler ikke er tilstrækkelige til at finansiere
projektet, og at betingelserne for kommunegaranti efter almenboliglovens § 98 derfor er
opfyldt.
På den baggrund anbefaler administrationen, at Byrådet godkender projektet, finansieringen,
huslejestigningen og kommunegarantien.

Retligt grundlag
Sagen behandles efter lov om almene boliger m.v.
Efter almenboliglovens § 29 kræver belåning af en almen boligorganisations ejendom som
udgangspunkt kommunal godkendelse.
Efter almenboliglovens § 37 skal større arbejder forelægges afdelingsmødet, og ved
lejeforhøjelser over 15 pct. gælder regler om urafstemning.
Kommunegaranti vurderes efter almenboliglovens § 98, mens garantiens størrelse opgøres
efter § 127.
Ved vurderingen er der lagt vægt på Vejledning nr. 9706 af 11. september 2023 om kommunal
garanti efter almenboliglovens § 98 for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder.
Sagen behandles endvidere efter reglerne i driftsbekendtgørelsens §§ 79 og 81 om budgetter,
lejefastsættelse og lejefordeling.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser
Projektet har ingen direkte konsekvenser for kommunens drifts- eller anlægsbudget.
Såfremt Byrådet meddeler kommunegaranti, påtager Slagelse Kommune sig en eventuel
forpligtelse i forbindelse med det pågældende realkreditlån.
Sagen har ingen personalemæssige konsekvenser.

Tværgående konsekvenser

Ingen bemærkninger.

Sagens videre forløb
Ved Byrådets godkendelse meddeles BoligKorsør godkendelse af projekt, finansiering og
huslejestigning. BoligKorsør kan herefter gennemføre projektet og hjemtage lån. Den endelige
garantiforpligtelse fastlægges på baggrund af den endelige låne- og garantiberegning.

Sagens forløb
21/09/2026 Økonomiudvalget
At 1-4: Indstilles til Byrådets godkendelse.

Beslutning

At 1-4: Godkendt.
Afbud: Søren Lund Hansen, Unnie L. B. Oldenburg (Stedfortræder: Annia Brogaard),
Marlene Bilenberg
Fraværende: Anders Koefoed