Drøftelse af principper for ny lokalplan for Solrød Byvej 58

Indstilling

Administrationen indstiller, at principperne for en ny lokalplan for Solrød Byvej 58 drøftes.

Sagsfremstilling

Administrationen har modtaget et projektforslag om at udvikle den tidligere gårdejendom på Solrød Byvej
58 til boliger. I dag ligger ejendommen i et bevaringsværdigt område i Solrød Landsby og består af et
bevaringsværdigt stuehus, jf. SAVE-vurderingen, og tre nedslidte længer, der ikke er bevaringsværdige.
Gården har tidligere været landbrug.
Ejendommen er i dag omfattet af lokalplanen for Solrød Landsby (bilag 1), som giver mulighed for at
fortsætte som landbrug eller overgå til boligformål, hvor der maksimalt kan opføres 3 boliger ud over det
eksisterende stuehus, enten som omdannelse eller nyopførelse på samme byggefelt. Projektet omfatter
nedrivning af eksisterende bygninger og opførelse af en samlet rækkehusbebyggelse. Administrationen
anbefaler en projektlokalplan, da udviklingen på den pågældende ejendom forudsætter en detaljeret
regulering af bebyggelsens omfang, placering, arkitektur, friarealer og parkering på den konkrete
ejendom. Dette er tillige i overensstemmelse med kommuneplanrammen, som gælder for ejendommen.
Ejendommen ligger i den ældste del af Solrød Landsby og ligger i et bevaringsområde med
bestemmelser, der har til formål at bevare Solrød Landsbys kulturmiljø og den karakter, der er speciel for
landsbyen, f.eks. ved at bestemme placering af bygninger og deres udseende.
Der er også udarbejdet en helhedsplan for hele landsbyen (bilag 2), som blandt andet påpeger, at der
ikke ønskes flere parcelhuse, gerne en variation af boligtyper og -størrelser, at trafik skal være på
ydersiden af ejendomme (dvs. ml. omkringliggende veje og bygninger), og at der sikres en sammenhæng
mellem nybebyggede ejendomme og den omkringliggende landsby.
Projektforslaget omfatter ni nye boliger på ca. 172 m² hver ud over det eksisterende stuehus. Som vist på
bilag 3 er boligerne fordelt i tre rækkehuslænger langs ejendommens nordlige, østlige og sydlige skel.
Projektforslaget indeholder 16 parkeringspladser.
Principper i en ny lokalplan
Da ejendommen ligger i den ældste del af Solrød Landsby og inden for landsbyens bevaringsområde,
skal udvalget drøfte de overordnede principper for den videre planlægning, herunder særligt:

• Bebyggelsens omfang og placering
• Bebyggelsens udseende
• Parkering og de ubebyggede arealer
Bebyggelsens omfang og placering
Lokalplanen skal stille krav til, hvor nye bygninger må placeres og hvilken overordnede form, de skal
have (fx længestruktur). Derudover kan lokalplanen fastsætte, hvor stor en del af ejendommen, der må
bebygges. Udvalget skal drøfte, hvilke krav lokalplanen skal stille i forhold til at sikre, at ny bebyggelse
tilpasses den ældste del af Solrød Landsby og bevaringsområdet.
Projektforslaget placerer de nye boliger i flere rækkehuslænger en anelse spredt på ejendommen. I det
videre arbejde med lokalplanen kan der overvejes forskellige principper for bebyggelsens placering og
struktur. Et muligt princip er at fastholde en mere spredt bebyggelse på ejendommen. Dette kan give en
mere åben disponering af området og skabe afstand mellem de enkelte bygninger. Et andet princip er at
samle bebyggelsen tættere omkring det eksisterende stuehus og tage udgangspunkt i den traditionelle
gårdstruktur, som kendetegner flere af landsbyens ejendomme. En mere samlet bebyggelse kan
understøtte landsbyens eksisterende struktur og styrke sammenhængen mellem de nye og eksisterende
bygninger, som understreges i kommuneplanrammen og helhedsplanen for landsbyen.
Projektforslaget indeholder boliger på 172 m². I det videre arbejde kan der også drøftes, om boligerne
skal fastholdes i denne størrelse, eller om der skal arbejdes med mindre og mere varierede boligtyper.
Mindre boliger vil kunne understøtte målsætningerne i Solrød Kommunes boligpolitik (bilag 4) og Strategi
for udvikling af landsbyer (bilag 5) samt skabe mulighed for en mere kompakt bebyggelsesstruktur.
Administrationen anbefaler, at der stilles krav om en mere kompakt trelænget gårdstruktur i direkte
forbindelse med det bevaringsværdige stuehus med boliger i forskellige størrelser, da det vil passe bedre
ind i landsbyen.
Et eksempel på en sådan tilgang findes på Bybjerg 11, hvor ny bebyggelse er disponeret i en trelænget
gårdstruktur omkring det eksisterende stuehus og med mere varierede boligstørrelser. Bebyggelsesplan
og luftfotos for ejendommen på Bybjerg 11 fremgår af bilag 6.
Bebyggelsens udseende
Lokalplanen skal indeholde bestemmelser om bebyggelsens udseende, herunder materialer, vinduer,
tagformer, farver og øvrige arkitektoniske forhold. Udvalget skal drøfte, i hvilket omfang lokalplanen skal
regulere bebyggelsens arkitektoniske udtryk.
Projektforslaget indeholder på nuværende tidspunkt ikke en nærmere bearbejdning af materialevalg –
blot et udtryk, som afspejler en moderne rækkehusbebyggelse med saddeltag.
Et muligt princip er at fastsætte detaljerede krav, der tager udgangspunkt i de bevarende bestemmelser
for Solrød Landsby. Dette vil kunne understøtte, at den nye bebyggelse fremstår som en naturlig del af
landsbyen og viderefører landsbyens karakteristiske træk, herunder bygningernes proportioner, placering
mod vej, rytmisk placering af vinduer og døre, traditionelle farver samt saddeltage og tagmaterialer, der
er typiske for landsbyen.

Et andet princip er at fastsætte mere overordnede bestemmelser og i højere grad give mulighed for, at
bebyggelsens arkitektoniske udtryk udvikles som en moderne fortolkning af landsbyens byggeskik.
Administrationen vurderer, at lokalplanen som udgangspunkt bør følge de bevarende bestemmelser i
lokalplanen for hele Solrød Landsby.
Parkering og de ubebyggede arealer
Lokalplanen skal fastsætte krav til antal, placering og udformning af parkeringspladser. Derudover kan
lokalplanen stille krav til de rekreative friarealer og stiforbindelser i området. Udvalget skal drøfte,
hvordan disse hensyn skal vægtes i den kommende planlægning.
Projektforslaget rummer 16 parkeringspladser placeret ud til Solrød Byvej. Et muligt princip er at følge
kommunens generelle parkeringsnorm på to parkeringspladser pr. tæt-lav bolig. For det aktuelle projekt
vil det betyde krav om i alt 20 parkeringspladser. Dette vil sikre et højt parkeringsudbud, men vil samtidig
beslaglægge en væsentlig del af arealet.
Et andet princip er at fastsætte en lavere parkeringsnorm. Det vil give bedre mulighed for at indrette
fælles friarealer og stiforbindelser samt skabe en mere grøn bebyggelsesstruktur. Omvendt kan en lavere
parkeringsnorm øge risikoen for, at parkering i perioder ikke kan dækkes inden for ejendommen.
Et centralt spørgsmål er desuden, om parkeringen skal placeres samlet og synligt i bebyggelsen eller
primært langs områdets kanter for at friholde de centrale arealer til grønne funktioner og fælles ophold.
Administrationen anbefaler, at lokalplanen fastsætter en parkeringsnorm svarende til 10
parkeringspladser med mulighed for reservation af areal til yderligere fem parkeringspladser, som skal
etableres, hvis administrationen vurderer, at der er behov for det. Dette vil passe bedst til landsbyen og
vil give ejendommen bedre muligheder for at få hensigtsmæssige udearealer. Administrationen vurderer
desuden, at parkering bør placeres langs områdets kanter frem for centralt på ejendommen. Det vil give
bedre mulighed for sammenhængende grønne friarealer og stiforbindelser, som kan understøtte
fællesskab blandt beboerne og skabe bedre sammenhæng med den øvrige landsby.
Nyt plangrundlag
Udvalgets drøftelse vil danne grundlag for administrationens videre dialog med bygherre, før udvalget får
en sag om igangsættelse til behandling.
Det er et lovkrav at udarbejde en ny lokalplan for området, da området i kommuneplanen er udlagt til
byudvikling. Omfang af og krav til bebyggelse kan indgå i arbejdet med en ny lokalplan.

Høring og inddragelse
Drøftelser har til formål at skabe dialog, udveksling af viden og idegenerering om et eller flere konkrete
emner. Ved drøftelser kan der ikke træffes beslutninger, men input fra drøftelsen er med til at kvalificere
udvalgets videre arbejde på området.
Hvis lokalplanen på et senere møde igangsættes, vil administrationen tage stilling til en mulig inddragelse

af landsbyens beboere.

Finansiering
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Kompetence til afgørelse
Natur-, trafik- og planudvalget.

Beslutning

Drøftet.