Ringparken: Status på undersøgelsesfase og grundlag for etablering af 50 plejeboliger med tilhørende serviceareal

Sagsfremstilling

Der er i Budget 2026 afsat 134,6 mio. kr. til etablering af 50 plejeboliger, heraf 10 boliger til borgere fra socialområdet, med tilhørende servicearealer i Ringparken. Derudover er der afsat 5,0 mio. kr. til nedrivning og udarbejdelse af lokalplan for området. Den samlede anlægsramme udgør således 139,6 mio. kr.

Beløbene var i forbindelse med arbejdet med Budget 2026 baseret på et foreløbigt skøn og er nu kvalificeret på baggrund af de gennemførte undersøgelser.

Sundheds- og ældreudvalget blev på mødet den 4. februar 2026 orienteret om, at undersøgelsesfasen også ville afdække mulighederne for et samlet projekt, hvor plejeboliger og tilhørende servicearealer tænkes i tæt sammenhæng med de funktioner, der i dag er placeret i den eksisterende plejehjemsbygning.

Ringparken huser i dag to borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedsplejeklinik og visiteret træning. Derudover er der et aktivitetscenter, som benyttes af frivillige, med aktiviteter som madklubber, træning, sociale arrangementer og kreative tilbud.

En del af Ringparken anvendes midlertidigt frem til ultimo 2026 som bolig for ukrainske flygtninge, og den fremadrettede boligplacering af ukrainske flygtninge er under afklaring og planlægning.

Forundersøgelser

Bygningerne i Ringparken er oprindeligt opført som offentligt støttet byggeri, hvor der typisk kan være både juridiske og økonomiske bindinger på anvendelsen.

Det er imidlertid afklaret, at der ikke er sådanne bindinger på plejehjemsbygningen, idet alle lån er afviklet, og plejeboligafdelingen er formelt nedlagt. Det betyder, at der ikke er gæld eller andre økonomiske forpligtelser, som begrænser mulighederne for ombygning eller nedrivning.

For Boligafdelingen ved Nordre Ringvej 9A-D (Pyramidehusene) gælder det ligeledes, at der ikke er økonomiske bindinger, da lånene er afviklet. Hvis bygningerne skal indgå i projektet, forudsætter det dog, at Boligafdelingen formelt nedlægges ved en beslutning i Byrådet.

Den eksisterende bygningsmasse er undersøgt med hensyn til både miljøforhold og teknisk tilstand.

Plejehjemsbygningen er væsentligt udfordret af miljøfarlige stoffer. Det påvirker ikke den nuværende anvendelse og er ikke sundhedsskadeligt, men vil medføre betydelige meromkostninger ved en gennemgribende ombygning. Samtidig har bygningen et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb, hvilket yderligere øger ombygningsomkostningerne. En gennemgribende ombygning vurderes derfor at være væsentligt dyrere end nybyggeri. Bygningen kan dog fortsat anvendes i sin nuværende funktion i en begrænset årrække.

Ryomgårds tidligere postkontor (Posthuset) har en lav forekomst af miljøfarlige stoffer og en vedligeholdelsesstand svarende til bygningens alder. Bygningen vurderes derfor at være velegnet til en gennemgribende ombygning.

Boligafdelingen ved Nordre Ringvej 9A-D’s fire bygninger (Pyramidehusene) har ligeledes en lav forekomst af miljøfarlige stoffer. Vedligeholdelsesstanden er dog under gennemsnittet. Bygningerne vurderes derfor primært relevante at ombygge, når der tages højde for Syddjurs Kommunes bæredygtighedsstrategi og reduktion af byggeriets samlede CO2-aftryk.

Der er desuden igangsat supplerende tilstandsundersøgelser for bygningerne. Der er således en tilstandsrapport under udarbejdelse, og den vil indgå i det videre arbejde med anlægsprojektet.

Der er gennemført geotekniske undersøgelser af grunden. Undersøgelserne viser, at der kan forventes almindelige funderingsforhold (fundering af ny bygninger). Grunden er også blevet undersøgt for miljøfarlige stoffer. Der er ikke fundet forurening, og jorden forventes at være ren.

Lokalplan

Sideløbende med anlægsprojektet arbejdes der på en ny lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg for området. Lokalplanen skal muliggøre etablering af plejeboliger med tilhørende servicearealer ligesom den skal give mulighed for at samle og sammentænke funktioner som borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedspleje og visiteret træning samt aktiviteter drevet af frivillige i et samlet tilbud til området.

Planområdet opdeles i to delområder. Delområde 1 omfatter anlægsprojektet i sin helhed og strækker sig over området med den eksisterende plejehjemsbygning, posthuset og boligafdelingens fire bygninger. Denne del af lokalplanen bliver byggeretsgivende. Delområde 2 reserveres til blandt andet en mulig fremtidig udvidelse af børnehave og regnvandshåndtering. I planlægningen er der fokus på sammentænkning af funktioner, fælles arealanvendelse og håndtering af trafikale, miljømæssige og klimatilpasningsmæssige forhold.

Anlægsprojektet og mulige optioner

På baggrund af de gennemførte undersøgelser vurderes det, at den eksisterende plejehjemsbygning ikke, som oprindeligt planlagt, kan indgå hensigtsmæssigt i projektet gennem ombygning. Etablering af nye plejeboliger forudsætter derfor i praksis nybyggeri.

Udgangspunktet er etablering af 50 plejeboliger med tilhørende servicearealer, hvor de nuværende andre funktioner forbliver i de nuværende bygninger. Denne løsning svarer til det oprindelige projektgrundlag og er sammenligningsgrundlag for de videre overvejelser.

Der er udover basisprojektet arbejdet med to optioner: en samlet ny løsning med yderligere funktioner i nybyggeri samt en kombinationsløsning med ombygning af eksisterende bygninger. I disse to optioner etableres der nye eller moderniserede faciliteter til de to borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedsplejeklinik, visiteret træning samt frivilligaktiviteter.

Løsningerne adskiller sig primært ved graden af sammentænkning af funktioner og det samlede anlægsbehov.

Basisprojektet omfatter etablering af 50 plejeboliger med tilhørende servicearealer og svarer til det oprindelige projektgrundlag.

Option 01 omfatter en samlet ny løsning, hvor både plejeboliger, servicearealer og funktioner som borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedspleje og visiteret træning samt aktiviteter drevet af frivillige samles i et nyt byggeri.

Option 02 omfatter en kombinationsløsning, hvor plejeboliger og servicearealer opføres som nybyggeri, mens eksisterende bygninger ombygges og indgår i den samlede løsning som nye rammer for funktioner som borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedspleje og visiteret træning samt aktiviteter drevet af frivillige.

En nærmere beskrivelse af optionerne fremgår af bilag 1.

Vurdering

Basisprojektet for etablering af 50 plejeboliger med tilhørende servicearealer svarer til det oprindelige projektgrundlag, som lå til grund for Budget 2026, hvor der er afsat 139,6 mio. kr.

De gennemførte undersøgelser og den efterfølgende kvalificering viser, at de samlede anlægsudgifter anslås til 152 mio. kr. for en løsning, der omfatter plejeboliger og servicearealer. Merudgiften skyldes blandt andet de faktiske forhold i den eksisterende bygningsmasse samt det generelle prisniveau for nybyggeri.

Basisprojektet løser det umiddelbare behov for plejeboliger, men indebærer samtidig, at de eksisterende funktioner i Ringparken fortsat vil være placeret i bygninger med begrænset restlevetid og uden mulighed for en samlet og langsigtet disponering. Der må derfor forventes behov for yderligere investeringer på længere sigt.

De øvrige optioner indebærer en udvidelse af anlægsrammen for projektet. Disse løsninger vil kunne give mulighed for at samle og sammentænke funktionerne i området og dermed skabe bedre fysiske rammer, større sammenhæng i borgernes forløb og en mere effektiv anvendelse af arealer.

Samtidig medfører disse løsninger et højere anlægsniveau, men vil kunne bidrage til en mere langsigtet tilgang, hvor behovet for efterfølgende investeringer reduceres, og hvor driften på sigt vil kunne organiseres mere effektivt.

Den samlede nybyggede løsning, med en skønnet anlægsudgift mellem 194,8-213,7 mio. kr., vil kunne give gode fysiske rammer og den største sammentænkning af funktioner, men forudsætter en væsentlig udvidelse af den økonomiske ramme.

Kombinationsløsningen, med en skønnet anlægsudgift på 175,0 mio. kr., vil kunne give en mere balanceret tilgang, hvor der arbejdes med både nybyggeri og genanvendelse af eksisterende bygninger. Denne løsning vil ligeledes kunne skabe gode muligheder for samling af funktioner og en mere effektiv arealanvendelse, samtidig med, at anlægsomfanget begrænses sammenlignet med en fuld nybygget løsning og det anlægsrelaterede CO2-aftryk reduceres.

Med afsæt i de belyste optioner vurderes det, at optionerne vil kunne danne grundlag for en mere sammenhængende og langsigtet udvikling af Ringparken.

Inden for optionerne fremstår særligt løsningen, der kombinerer nybyggeri med genanvendelse af udvalgte eksisterende bygninger, som en tilgang, der i højere grad vil kunne understøtte en sammenhæng mellem funktioner, en hensigtsmæssig arealanvendelse samt en balanceret udvikling mellem anlæg og efterfølgende drift.

Økonomi og organisatoriske konsekvenser

På baggrund af de gennemførte undersøgelser viser de opdaterede beregninger, at det forventede udgiftsniveau for etablering af 50 plejeboliger, heraf 10 boliger til borgere fra socialområdet, med tilhørende servicearealer i Ringparken vil være cirka152 mio. kr.

De belyste optioner vil derudover medføre behov for en prioritering af yderligere anlægsmidler alt efter valg af option.

Forskellene mellem optionerne vedrører primært omfanget af nybyggeri og i hvilket omfang eksisterende bygninger indgår i løsningen. Optionerne med en udvidelse af projektet til også at omfatte ombygning af eksisterende bygninger til to borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedsplejeklinik og visiteret træning samt aktivitetscenter medfører højere anlægsudgifter, mens basisprojektet med begrænset omfang af tiltag indebærer en større risiko for senere investeringsbehov.

Af nedenstående tabel fremgår de forventede udgifter til henholdsvis basisprojektet, option 1 og option 2.

Anlægsprojekt

Plejeboliger

(mio. kr.)

88% lån,

2 % beboerindskud, 10% kassefinansieret

Servicearealer (mio. kr.)

100 % kassefinansieret

Øvrige / funktioner
(mio. kr.)

100 % kassefinansieret

Samlet anlæg

(mio. kr.)

Basisprojektet – etablering af plejeboliger og servicearealer

110,3

35,8

6,0

152,1

Option 01 –

samlet ny løsning – nybyggeri af plejeboliger, servicearealer og aktivitetsfunktioner

110,3

29,1-33,1

55,4-67,7

194,8-213,7

Option 02 – kombinationsløsning – nybyggeri af plejeboliger og servicearealer suppleret med ombygning af eksisterende bygninger

110,3

29,1

35,6

175,0

Det fremgår af ovenstående tabel, at der ved valg af option 1 vil være behov for yderligere kommunale finansiering på mellem 42,7-61,6 mio. kr., mens der ved valg af option 2 vil være behov for 22,9 mio. kr.

Organisatorisk vil løsningerne i forskelligt omfang påvirke organiseringen af aktiviteter og funktioner i Ringparken. Særligt scenarier med øget sammentænkning vil kræve en nærmere afklaring af fremtidig organisering, samarbejdsformer og anvendelse af fælles faciliteter. Dette arbejde er allerede indtænkt som en del af den videre proces med idéoplæg og byggeprogram, hvor relevante interessenter inddrages med henblik på at fastlægge fremtidig organisering og anvendelse af området.

Det er en forudsætning for basisprojektet og de to optioner, at den eksisterende boligafdeling nedlægges, og at de nuværende lejeforhold håndteres og afvikles.

Videre proces

Frem til behandling af sagen den 12. august 2026 har processen omfattet en indledende afklaringsfase med politisk orientering, informationsmøde om lokalplanlægningen samt løbende status til Sundheds- og ældreudvalget.

Når Budget 2027 er vedtaget, og det er politisk afklaret hvilken option, der skal arbejdes videre efter, vil den videre proces blandt andet omfatte kvalificering af idéoplæg og udarbejdelse af byggeprogram, inddragelse af relevante interessenter, gennemførelse af tekniske undersøgelser samt afklaring af lokalplansmæssige forhold og projektets økonomi.

Derudover vil der skulle arbejdes videre med organisering af funktioner i området samt midlertidige løsninger i byggeperioden, herunder håndtering af eventuelle genhusningsbehov.

Indstilling

Direktøren for Sundhed og Dannelse indstiller til Sundheds- og ældreudvalget at

1) tage orienteringen om status på undersøgelsesfase og grundlag for etablering af 50 plejeboliger med tilhørende serviceareal i Ringparken til efterretning

2) godkende, at sagen oversendes til arbejdet med Budget 2027.

Beslutning

Ad 1) Taget til efterretning.

Ad 2) Godkendt.

Bilag

• Bilag 1 - Beskrivelse af anlægsprojektet og mulige optioner.pdf