Status på lokalplanporteføljen - september 2026

Sagsfremstilling

Syddjurs Kommune modtager løbende henvendelser om igangsættelse af ny planlægning. Det gælder blandt andet lokalplaner for boliger, større energianlæg, sommerhuse og erhvervsområder. Nogle af ønskerne stemmer ikke overens med principperne i Kommuneplan 2024, mens andre har stor strategisk eller økonomisk betydning. I disse tilfælde skal sagen behandles først i Økonomiudvalget.

Planporteføljen (bilag 1) giver et samlet overblik over alle ønsker til ny planlægning. Planønskerne er kategoriseret fra A til F og opdelt i ønsker om strategisk planlægning samt ønsker om lokalplaner, der er i overensstemmelse med kommuneplanens principper.

Planporteføljen er vedlagt som bilag 1 og følger nedenstående kategorier:

• Planer, som er igangsat af udvalget og under udarbejdelse.

• Planer, som er under forberedelse til igangsættelse i udvalget.

• Planer, som prioriteres når kategori A og B levner plads, herunder planer, som er sat i bero efter igangsættelse i udvalget.

• Planer, som afventer prioritering eller er på et indledende stade.

• Solcelleparker og energianlæg som Byrådet prioriterer i en selvstændig proces.

• Lokalplanønsker i landzone eller allerede udbyggede lokalplanlagte områder. Prioriteres som udgangspunkt ikke.

Når der opstår ønsker om udarbejdelse af nye lokalplaner, anbefaler Administrationen som udgangspunkt lokalplanernes placering i planporteføljen efter nedenstående kriterier:

1) Krav efter planloven, for eksempel ved nedlæggelse af § 14-forbud.

2) Lokalplaner, som er i overensstemmelse med kommuneplanen, og hvor der ikke allerede findes en lokalplan, der muliggør realisering af kommuneplanens bestemmelser.

3) Lokalplaner for kritisk infrastruktur, der ved igangsættelsestidspunktet har en deadline inden for nærmeste fremtid.

4) Lokalplaner, som kræver et kommuneplantillæg, men hvor Administrationen vurderer, at der er stort behov for den nye anvendelse. Her benyttes arealbarometeret (kendt fra kommune-planprocessen) som værktøj til at vurdere behovet.

5) Planer for områder, som i dag allerede er lokalplanlagt eller ønsker, som bør indgå i en samlet vurdering ved næste revision af kommuneplanen.

Vurdering

Offentlighedens interesse for planlægningen i Syddjurs Kommune er generelt stor, og som udgangspunkt afholdes der mindst ét offentligt møde for hver plan. For vedvarende energianlæg afholdes der typisk op til fem offentlige møder eller nabomøder pr. plan for at sikre dialog og inddragelse.

Anmodninger om igangsættelse af nye planer, som ikke efter Administrationen vurderering bidrager positivt til kommunens udvikling, eller som ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, afvises administrativt. Ansøgninger, der kan håndteres inden for den eksisterende lovgivning som byggesager, behandles som sådanne. Beslutninger om afvisning sendes til orientering i Erhvervs- og planudvalget og eventuelt i Økonomiudvalget.

Planlægning for vedvarende energianlæg (VE) prioriteres af Byrådet gennem en særskilt proces, som blev igangsat i juni 2025. Der er aktuelt tre igangværende energiprojekter: solcelleprojekter ved henholdsvis Sophie-Amaliegård og Margrethelund (som begge er fra den pulje på seks anlæg, som Byrådet sendte i forudgående offentlig høring i juni 2021) samt udvidelse af Mesballe Højspændingsstation, mens Rønde Fjernvarmeværk er prioriteret som det næste projekt i rækken.

I takt med, at der frigøres ressourcer til igangsættelse af planer under prioritet C, vil disse blive forelagt Erhvervs- og planudvalget med henblik på en fornyet prioritering. Det er kommunens mål, at der i gennemsnit vedtages otte lokalplaner om året.

For at sikre de nødvendige ressourcer til udarbejdelse af lokalplaner anbefaler Administrationen, at der på samme tid højst er igangsat to større energiprojekter samt to strukturplaner eller lignende planopgaver.

Planer under punkt D prioriteres efter A, B og C og kan på nuværende tidspunkt først forventes igangsat tidligst i 2028 og sandsynligvis senere, medmindre planerne opprioriteres af Erhvervs- og planudvalget.

I de tilfælde, hvor en udvikler har sat en given planproces i bero, er udmeldingen, at genoptagelse vil indgå i den øvrige prioritering af afdelingens opgaver. Det betyder, at man ikke kan forvente, at en sådan sag uden videre kan genoptages, men må afvente, at der igen er plads i planporteføljen.

Det er Administrationens vurdering, at planerne under kategori A og B skal have Administrationens hovedfokus. Det betyder, at det kun er projekter i disse to kategorier, der kan forvente en egentlig sagsbehandling. Administrationen afholder gerne enkelte møder/samtaler for at afklare sager i andre prioriteringskategorier, men en egentlig sagsbehandling afventer Erhvervs- og planudvalgets prioritering.

Bilag 2 viser et oversigtskort over de enkelte planer i planporteføljen. Planerne er sorteret fra A til F samt efter, om de hører under Økonomiudvalget eller Erhvervs- og planudvalget. For hver plan er der som udgangspunkt udarbejdet et kortbilag og en kort beskrivelse, som giver et overblik over ønsket til anvendelse.

Der er indkommet to nye lokalplaner til prioritering på planporteføljen:

• En lokalplan for en bevaringsværdig bygning, Kirkestræde 5, Søby eller en temalokalplan

• Rønde Fjernvarmeværk

Derudover anbefaler Administrationen en række ændrede prioriteringer, herunder at en lokalplan kan prioriteres som B, så der tildeles en intern projektleder, og planen forberedes til en senere igangsætning i Erhvervs- og planudvalget.

Ved sidste behandling af planporteføljen i juni 2026 blev udvalgets beslutning om at godkende mulighederne for en placering af en dagligvarebutik i Knebel bymidte udskudt. Administrationen har siden fået bekræftet, at der ikke længere er lokalt ønske om en dagligvarebutik i området. Der pågår en dialog med lokalområdet og DjursBo om mulighederne for at udvikle dele af arealet inden for eksisterende lokalplan. Administrationen anbefaler derfor at fastholde den nuværende prioritering som kategori C med det primære formål at planlægge for boliger i området.

På baggrund af afslaget på nedrivningstilladelse for Kirkestræde 5 i Søby skal der udarbejdes et lokalplanforslag med politisk vedtagelse inden et år. Det skyldes, at et afslag på en nedrivningstilladelse kun kan være gældende i et år. Administrationen undersøger om der kan laves en temalokalplan for alle de bevaringsværdige bygninger i stedet. Lokalplanens eneste formål ville være at skabe mulighed for at afvise nedrivning af bevaringsværdige bygninger uden kravet om en ny lokalplan. Erhvervs- og planudvalget får dette til senere behandling. Lokalplanen placeres automatisk som en kategori B på planporteføljelisten.

Byrådet har igennem processen for nye energianlæg prioriteret, at Rønde Fjernvarmeværk skal prioriteres som det næste energianlæg. Administrationen anbefaler at placere projektet som prioritet C på lokalplanlisten. Administrationen vil fortsætte dialogen med fjernvarmeværket om den konkrete placering. Behandlingen af den konkrete placering vil ske gennem Økonomiudvalget.

Som præsenteret for Erhvervs- og planudvalget i juni 2026, har det vist sig hensigtsmæssigt at slå rammelokalplanen for Hornslet Vest sammen med de to byggeretsgivende lokalplaner for henholdsvis udbudsområdet i Hornslet Vest og et nyt vandværk. Administrationen forventer at præsentere en igangsætning for de to planer i 4. kvartal 2026. En naturlig følge af dette er at placere begge planer i kategori B. Det betyder, at ”Boligområde i Hornslet Vest efter udbud” og ”Vandværk Hornslet” begge er flyttet til kategori B – 3 og 4.

Administrationen arbejder ligeledes med et udbud af den gamle Skelhøje Skole i Ebeltoft. Processen omkring udbuddet er godt i gang, blandt andet med forhåndsdialog med potentielle bydere, så Administrationen anbefaler at placere D.9 Boligområde v. Skelhøje Skole som kategori C, for at tydeliggøre over for potentielle udviklere, at de kan forvente igangsættelse af en lokalplan hurtigst muligt efter afgørelse af en vinder af udbuddet. I samme proces har det vist sig, at gymnastiksalen ved den gamle Skelhøje Skole er i så dårlig en stand, at den bedste løsning sandsynligvis vil være, at skabe nye faciliteter andre steder. Administrationen anbefaler derfor at D.10 EBIC og Ebeltoft Skole ligeledes prioriteres som en C.

Til orientering har Administrationen haft en dialog med den nye ejer af Kalø Hovedgård i forhold til fremtidig anvendelse.

Ønsket om lokalplan for tæt-lave boliger ved Sdr. Skovvænget i Ebeltoft er et omdannelsesprojekt af de gamle købmandsbygninger til et fælleshus. Det er tre lokale borgere, som igangsatte projektet efter at Syddjurs Kommune fik lavet en Bolig- og behovsanalyse i 2022, se bilag 3. Administrationen vurderer, at der vil være behov for tæt-lave boliger i området og at det vil være et bæredygtigt omdannelsesprojekt. På den baggrund anbefaler Administrationen at C.1 Tæt-lave boliger ved Sdr. Skovvænget i Ebeltoft prioriteres som B.

Planerne på kategori C og D er ikke oplistet i en prioriteret rækkefølge. Af hensyn til både udviklernes og Administrationens tidsstyring af processen anbefaler Administrationen, at Erhvervs- og planudvalget prioriterer de første fire-fem planer på kategori C. Administrationen anbefaler ikke en prioritering af hele kategori C, da erfaringen viser, at der altid vil komme uforudsete lokalplaner, som prioriteres før de nuværende på kategori C og D.

Som nævnt tidligere i dagsordenen er der en række kriterier, som Administrationen anbefaler planerne efter, for eksempel at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, eller om det er kritisk infrastruktur. Derudover vurderer Administrationen også ud fra, om det er et projekt, som har en udløbsdato, for eksempel som ved nogle byomdannelsesprojekter, eller om det er i overensstemmelse med principperne i Kommuneplan 2024, se en uddybende forklaring i bilag 2.

Administrationen anbefaler, at følgende planer prioriteres blandt de fire-fem første på C-kategorien:

• Ny lokalplan ved Kvickly i Ebeltoft, da den har en tæt forbindelse til at sikre Skelhøjeforbindelsen

• Temalokalplan for helårsbeboelse

• Rønde Fjernvarmeværk

Derudover anbefaler Administrationen, at udvalget prioriterer yderligere en til to planer til at ligge blandt de fire-fem første prioriteter i C-kategorien ud af følgende planer:

• Boliger ved Ladegårdsparken, Rønde

• Boliger ved Hovgårdsvej, Rodskov

• Boliger ved Krajbjergvej 25, Krajbjerg

• Boliger ved Vestergade 100, Ryomgård

• Boliger ved Trælgårdsvej, Mørke

Bilag 2 beskriver yderligere om de enkelte projekter og, hvor længe de har været indplaceret i kategori C.

Økonomi og organisatoriske konsekvenser

Administrationens indstilling har ingen økonomiske konsekvenser.

Det bemærkes, at store komplicerede planlægningsopgaver, der også implicerer udarbejdelse af miljøvurderinger og andre faglige vurderinger, hvor viden ikke er til rådighed i Syddjurs Kommunes Administration, kan kræve særskilt finansiering.

Videre proces

Der arbejdes med planlægning med udgangspunkt i den politisk vedtagne prioritering i planporteføljen.

Erhvervs- og planudvalget præsenteres for status på planporteføljen næste gang på udvalgsmødet i december 2026.

Indstilling

Direktøren for Udvikling og Kultur indstiller til Erhvervs- og planudvalget, at:

1) tage orienteringen om status på planporteføljen til efterretning

2) godkende, at planlægningen for Knebel bymidte fastholdes som en prioritet C, med primært fokus på planlægning for boliger i området

3) godkende, at en lokalplan for Rønde Fjernvarmeværk placeres som en prioritet C

4) godkende, at en lokalplan for den gamle Skelhøje Skole og superstop placeres som en prioritet C

5) godkende, at en lokalplan for EBIC og Ebeltoft Skole placeres som en prioritet C

6) godkende, at en lokalplan for tæt-lave boliger ved Sdr. Skovvænget i Ebeltoft placeres som prioritet B

7) drøfte og fastlægge en prioritering af de første fire-fem lokalplaner på kategori C, hvor Kvickly i Ebeltoft, temalokalplan for helårsbeboelse og Rønde Fjernvarmeværk er blandt de prioriterede.

Beslutning

Ad 1) Taget til efterretning

Ad 2-5) Godkendt

Ad 6) Ikke godkendt

Ad 7) Temalokalplan for helårsbeboelse flyttes til kategori B.

Følgende prioriteres højest i kategori C: Søndre Skovvænget (Ebeltoft), Kvickly (Ebeltoft), Rønde Fjernvarmeværk, Vestergade 100 (Ryomgaard), Ladegårdsparken (Rønde)

D-13 Mårupvej (Kolind) rykkes til kategori C

Bilag

• Bilag 1 - Planporteføljen - september 2026.pdf
• Bilag 2 - Kort til planporteføljen - september 2026.pdf
• Bilag 3 - Bolig-og-behovsanalyse-seniorer-og-aeldre2022.pdf