Lokalplan for bevaringsværdige bygninger i Ådalen. Igangsætning

Sagsfremstilling

På Erhvervs- og planudvalgets møde den 10. juni 2026 blev det besluttet at meddele et § 14-forbud mod nedrivning af et enfamilieshus beliggende på Kirkestræde 5, 8543 Hornslet, Søby. Bygningen er optaget som bevaringsværdig i kommuneplanen med en SAVE-værdi på 4.

Et nedrivningsforbud er gældende i ét år og der skal derfor vedtages et lokalplanforslag inden for et år for at fastholde nedrivningsforbuddet.

I andre sager, hvor der er nedlagt et forbud efter planlovens § 14 er der udarbejdet en bevarende lokalplan, der omfatter den konkrete ejendom og med detaljerede bestemmelser for bevaring, ændringer, tilbygninger, omgivelser m.m.

I stedet for denne tilgang foreslår Administrationen, at der udarbejdes en temalokalplan, der omfatter alle udpegede bevaringsværdige bygninger med en bevaringsværdi på 1-4 inden for det aktuelle plandistrikt - Ådalen. Temalokalplanen vil fastlægge bestemmelser, der medfører, at bebyggelse med en bevaringsværdi på 1-4 som udgangspunkt ikke må nedrives. Hvis en ejer gerne vil nedrive en bevaringsværdig bygning i 1-4 skal de i dag ansøge om en nedrivningstilladelse, efter vedtagelsen af temalokalplanen skal de i stedet for ansøge om en dispensation til lokalplanen.

Formålet er således at styrke beskyttelsen af bevaringsværdige bygninger med en SAVE-værdi på 1-4 ved at sikre, at nedrivning kun kan ske efter en konkret vurdering fra kommunen.

Samtidig skal lokalplanen etablere et langsigtet og ensartet grundlag for administrationen af nedrivningssager, der reducerer behovet for § 14-forbud og efterfølgende udarbejdelse af enkeltsagslokalplaner. Endelig er formålet at skabe et kendt og gennemsigtigt planmæssigt grundlag, som understøtter forudsigelighed og ligebehandling for både borgere og kommune.

Det forventes at være i cirka samme omfang som nuværende nedrivningssager. På den måde udløses der ikke et § 14-forbud i kommende nedrivningssager vedrørende bevaringsværdig bebyggelse. I stedet bliver det et spørgsmål om, hvorvidt Byrådet ønsker at dispensere fra lokalplanen.

Derved fjernes den tidsmæssige udfordring ved udarbejdelse af en lokalplan i forbindelse med nedlæggelse af et § 14-forbud og ressourcerne flyttes fra mange enkeltstående lokalplaner til én samlet planindsats for hvert distrikt. Administrationen forventer samtidig, at det vil blive tydeligere for den enkelte borger, at de ikke altid kan forvente at få en nedrivningstilladelse på en bevaringsværdig bygning med en SAVE-værdi på 1-4.

Af hensyn til overskuelighed og det tidsmæssige krav til udarbejdelse af lokalplanen foreslår Administrationen, at temalokalplanen afgrænses til Ådalens plandistrikt, hvor den konkrete ejendom på Kirkestræde 5 er beliggende. Men tilgangen vil kunne udbredes til kommunens øvrige plandistrikter ved kommende ansøgninger om nedrivning af bevaringsværdige bygninger, hvor der nedlægges § 14 forbud.

For kortbilag og øvrig information om bevaringsværdige bygninger i Ådalen, se bilag 1.

Der er flere andre kommuner, der har udarbejdet temalokalplaner for bevaringsværdige bygninger, men her omfatter bestemmelserne ikke kun nedrivning, men også ombygning samt ydre ændringer. Et eksempel er Furesø Kommune, der har udarbejdet en temalokalplan for bevaringsværdige bygninger, som har en mere omfattende karakter. Den regulerer nedrivning, ombygning samt ydre ændringer og er suppleret af et gennemarbejdet stilblad. Stilbladet beskriver de vigtigste bevaringshensyn, der skal tages, når man vil lave ydre ændringer eller bygge til. Stilbladet fungerer som retningsgivende og som dialogværktøj i sagsbehandlingen.

Se Furesø-eksemplet i bilag 2.

Kommuneplanens bestemmelser

Et centralt forhold i vurderingen af temalokalplanen er, hvordan den bidrager til at udmønte kommuneplanens mål og retningslinjer.

Kommuneplanens retningslinjer beskriver, at der bør tages hensyn til bevaringsværdige bygninger afhængigt af bygningens SAVE-værdi. I Syddjurs Kommune er bevaringsværdige bygninger senest blevet registreret efter SAVE-metoden i 2017. Registrerede bevaringsværdige bygninger med SAVE-værdi 1-4 er optaget som bevaringsværdige i kommuneplanens retningslinjer. For mere om SAVE-metoden, se bilag 3.

Kommuneplanens retningslinjer beskriver hensynene således:

“Bebyggelser, som er registreret efter SAVE-systemet med en bevaringsværdi mellem 1-4, må ikke nedrives uden Byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Udvendige ændringer, ombygninger, tilbygninger eller renoveringer bør ikke ske uden forudgående tilladelse fra Syddjurs Kommune, herunder udskiftning af vinduer, døre eller tag. Alle udvendige bygningsændringer bør ske i arkitektonisk, håndværks- og materialemæssig overensstemmelse med bebyggelsens oprindelige byggestil og arkitektur.

Bebyggelser, som er registreret efter SAVE-systemet med en bevaringsværdi på 5-6 bør ved ombygning, tilbygning og renovering søges løftet i SAVE-systemet".

For kommuneplanens retningslinjer og redegørelse vedrørende bevaringsværdige bygninger, se bilag 4.

En kommende temalokalplan vil udelukkende forhindre nedrivninger (medmindre der dispenseres fra lokalplanen), men vil ikke regulere ændringer, ombygninger, tilbygninger eller renoveringer som ellers beskrevet i kommuneplanens retningslinjer for fremtidig planlægning. Dette svarer dog til den aktuelle retstilstand, hvor ejerne af bevaringsværdige bygninger ikke behøver særlig tilladelse for at foretage ændringer, renoveringer mv. af bevaringsværdige bygninger.

Administrationen gør opmærksom på, at SAVE-registreringerne i Ådalen plandistrikt kun gælder bygninger ældre end 1940 og samtidig er registreringerne foretaget for op imod 10 år siden eller tidligere. Afhængig af vedligeholdelse, ombygning mv. kan det betyde, at nogle af bygningerne har mistet noget af deres bevaringsværdi, men dette vil indgå ved vurdering af fremtidige ansøgninger om nedrivning.

For de bevaringsværdige bygninger, der hverken er omfattet af en gældende lokalplan eller kommuneplanramme, vil der blive udarbejdet et kommuneplantillæg. Det gælder for i alt ni bygninger.

Vurdering

Administrationen vurderer, at udarbejdelsen af en temalokalplan for bevaringsværdige bygninger kan forhindre uønsket nedrivning af bevaringsværdige bygninger. Samtidig vurderes det, at en temalokalplan kan fjerne den tidsmæssige udfordring ved udarbejdelse af en lokalplan, der ellers opstår i forbindelse med nedlæggelse af et § 14-forbud.

Temalokalplanen forfølger et sagligt planlægningsmæssigt formål, idet den etablerer et varigt planmæssigt grundlag for administrationen af nedrivningssager, understøtter en ensartet behandling af sammenlignelige sager og bidrager til at beskytte bevaringsværdige bygninger mod uhensigtsmæssig nedrivning. Temalokalplanen vurderes samtidig at udgøre et proportionelt planlægningsmæssigt virkemiddel, da reguleringen alene vedrører nedrivning og dermed er direkte målrettet det konkrete hensyn, som ønskes varetaget, nemlig at forhindre uhensigtsmæssig nedrivning af bevaringsværdige bygninger.

Administrationen er ikke bekendt med eksisterende temalokalplaner, der er udarbejdet efter den foreslåede model, som udelukkende regulerer nedrivning. Men Administrationen vurderer, at udarbejdelse af en temalokalplan efter den omfattende model, som f.eks. Furesø Kommune har anvendt, vil kræve væsentligt flere ressourcer. Det gælder i forbindelse med udarbejdelse, men i endnu højere grad i forbindelse med den efterfølgende byggesagsbehandling, da alle ydre ændringer af en bevaringsværdig bygning i givet fald vil kræve tilladelse og dermed sagsbehandling fra Administrationen. Detaljeringsgraden vil dog i højere grad svare til de bevarende lokalplaner, som Syddjurs Kommune historisk set har udarbejdet som reaktion på § 14-forbud.

Administrationen har i bilag 5, sammenlignet den mindre omfattende (kun bestemmelser om, at bygningerne ikke må nedrives) og den omfattende temalokalplan (som i høj grad ligner Furesø Kommunes temalokalplan).

Administrationen vurderer, at udarbejdelsen af en mindre omfattende temalokalplan, som udelukkende regulerer nedrivning, er forholdsvis enkel, men den vil dog kræve en meget klar redegørelse for, under hvilke omstændigheder en ejendom ville kunne opnå tilladelse til nedrivning. Dog kan der være en stor lodsejerkreds, som kræver ressourcer at håndtere. Administrationen forventer på den baggrund, at udarbejdelsen af planen ressourcemæssigt nogenlunde vil svare til udarbejdelsen af en almindelig lokalplan.

Administrationen forventer, at en efterfølgende administration efter denne temalokalplan vil kræve nogenlunde de samme eller lidt færre ressourcer end der i dag anvendes på at behandle sager om nedrivningstilladelser. Men såfremt der ved en konkret ansøgning om nedrivning ikke meddeles dispensation til nedrivning, vil det ikke medføre et § 14-forbud, og der vil derfor ikke være behov for at udarbejde en lokalplan.

Administrationen vurderer, at temalokalplanen potentielt vil medføre bevaring af flere bygninger, da tærsklen for at nedlægge nedrivningsforbud mindskes, men samtidig vil den udelukkende beskytte bygningernes fortsatte eksistens, og ikke give kommunen mulighed for at regulere eller understøtte bevaringshensyn ved ombygninger og øvrige ændringer, som det er tilfældet ved de nuværende bevarende lokalplaner, der er udarbejdet på baggrund af § 14-forbud.

Administrationen vurderer, at udarbejdelsen af en mindre omfattende temalokalplan vil være tilstrækkelig til at efterleve kommuneplanens retningslinjer om nedrivning. En temalokalplan der udelukkende regulerer nedrivning, vil dog ikke direkte tage stilling til de kulturhistoriske, arkitektoniske eller miljømæssige værdier, som begrunder bygningernes bevaringsværdi. Administrationen vurderer derfor, at den ikke fuldt ud bidrager til at realisere kommuneplanens målsætning om at beskytte værdien af bevaringsværdige bygninger, da den ikke regulerer, hvilke hensyn, der skal tages i forbindelse med ombygning, tilbygning og renovering.

Administrationen forventer en bekymring fra BLIS og eventuelt andre interessenter på dette opmærksomhedspunkt.

Økonomi og organisatoriske konsekvenser

Administrationens indstilling til igangsætning af en ny lokalplan har ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Hvis udvalget beslutter at igangsætte temalokalplanen opstartes selve planarbejdet og den almindelige lokalplanproces følges.

Der vil blive afholdt et informationsmøde for berørte parter den 12. januar 2027.

Relevante faglige aktører, for eksempel BLIS og Bevaringsrådet, vil blive inddraget i den videre proces.

Et forslag til lokalplan skal vedtages og offentliggøres senest den 10. juni 2027 for at undgå nedrivning af ejendommen Kirkestræde 5, 8543 Hornslet.

Lovgrundlag

Lov om Planlægning. LBK nr. 572 af 29/05/2024.

Indstilling

Direktøren for Udvikling og Kultur indstiller til Erhvervs- og planudvalget at godkende

1) igangsætning af en temalokalplan, der regulerer nedrivning af bebyggelse med SAVE-værdi 1 - 4 i Ådalen plandistrikt samt tilhørende kommuneplantillæg til Syddjurs Kommuneplan 2024.

2) Afholdelse af informationsmøde den 12. januar 2027 klokken 17.30-19.00 i forbindelse med den forudgående offentlige høring.

Bilag

• Bilag 1 - Grundlag - Ådalen plandistrikt.pdf
• Bilag 2 - Lokalplan_162-_temalokalplan_for_bevaringsværdige_bygninger_i_landzone (Furesø Kommune).pdf
• Bilag 3 - SAVE-metoden.pdf
• Bilag 4 - Kommuneplanens retningslinjer vedrørende bevaringsværdige bygninger.pdf
• Bilag 5 - Vurdering af to modeller for bevarende lokalplanlægning.pdf