PBU/ØU/KB - Beslutning om at igangsætte lokalplan for blandet bolig og erhverv på Murervangen 41 og Smedeland 40

Indstilling

Direktøren for By, Kultur, Miljø & Beskæftigelse indstiller, 1. at der udarbejdes forslag til lokalplan for Murervangen 41 og Smedeland 40.

Sagsfremstilling

Området i dag Murervangen 41 og Smedeland 40 (kortbilag) udgøres af matriklerne 6g (syd for Vandstien) og 5l (nord for Vandstien) samt 6k, som udgør en del af Vandstien. Området har et samlet grundareal på ca. 20.900 m2 og rummer i dag flere kontor- og lagerbygninger i 1-2 etager samt et produktionskompleks i op til 6 etager med en ca. 28 meter høj kaffesilo.
Området ligger øst for Smedeland og nord for Murervangen. Kommuneplan 2022-2034 fastlægger anvendelsen til blandet bolig og erhverv i det stationsnære kerneområde i Kommuneplanramme BE11 (bilag). Området er i dag omfattet af Byplanvedtægt nr. 5, som ikke tillader opførelse af blandet bolig og erhverv. For at realisere projektet, skal der derfor udarbejdes en ny lokalplan.
Startredegørelse

Bygherres (Svanen Gruppen A/S og Friheden Gruppen A/S) forslag til startredegørelse (bilag) indeholder en vision om at opføre et boligområde i form af en samlet etagebebyggelse i 4-6 etager. Området forventes inddelt i tre delområder, så området kan udvikles i etaper (bilag). I delområde 1 og 2 beliggende syd for Vandstien opføres en karré i op til 6 etager. Karréen omkranser et indre gårdrum med en centralt placeret boligblok i op til 4 etager. Karréen opføres med portåbninger mod øst, vest og syd samt en større åbning mod Vandstien. I delområde 3 nord for Vandstien opføres en U-formet karré, der åbner sig mod syd. Derved skabes en åben, grøn forbindelse mellem bebyggelserne på tværs af Vandstien.
Gårdrummene indrettes med beplantning samt fælles lege- og opholdsarealer. En andel af de fælles opholdsarealer etableres på tagterrasser, som indrettes med beplantning, orangerier og plads til stille aktiviteter. Bygherre etablerer indendørs fællesarealer svarende til 1% af det samlede etageareal, dog minimum 150 m2.
Delområde 1 og 2 vejbetjenes fra Murervangen, og delområde 3 vejbetjenes fra Smedeland. Der etableres parkeringskældre under bebyggelserne og gårdrummene samt en andel parkeringspladser på terræn. Cykelparkering etableres på terræn og i parkeringskælder.
Startredegørelsen foreslår følgende rammer for det videre arbejde med lokalplanforslaget, der alle er i overensstemmelse med Kommuneplan 2022-2034:
Bebyggelsesprocent
Den nuværende Kommuneplanramme BE11 giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 150 for rammen som helhed. Den planlagte bebyggelsesprocent for projektet forventes at blive ca. 150.
Etageantal og bygningshøjde
Kommuneplanrammen tillader byggeri på op til 6 etager med en maksimal højde på 24 meter. Bebyggelsen forventes opført i 4-6 etager.
Etageareal og forventet boligareal
Den samlede bebyggelse planlægges til ca. 31.350 m2 fordelt på ca. 390 boliger. Den gennemsnitlige boligstørrelse i bebyggelsen er minimum 80 m2.
Fælles opholdsarealer
Der skal etableres fælles udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30% af etagearealet for bygninger op til 6 etager. Der planlægges derfor for ca. 9.678 m2 fælles opholdsarealer fordelt på gårdrum, tagterrasser og kantzoner. Alle boliger sikres privat udendørs opholdsareal i form af altan eller terrasse/have på terræn.
Parkering
Bilparkering placeres primært i delvist nedgravede parkeringskældre under bebyggelser og gårdrum. Som supplement etableres en andel bilparkeringspladser på terræn. Der planlægges for op til 3 delebiler.

Cykelparkering, herunder ladcykel-parkering, placeres i parkeringskældrene, i overdækkede cykelparkeringsanlæg i gårdrummene, i portåbninger og i kantzoner ved indgange.
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens minimumparkeringsnorm for biler og cykler.
Ved vedtagelse af lokalplanen forventes Kommuneplan 2026-2038 at være vedtaget. Projektet skal derfor udvikles, så det er i overensstemmelse med den nye kommuneplan. Det vil sige, at der i projektet skal tages højde for de nye retningslinjer om begrønningsprocent, biofaktor, ladcykelparkering samt justeret retningslinje for den reducerede parkeringsnorm ved delebilsordning.
Startredegørelsen er udgangspunkt for det videre arbejde med en ny lokalplan Bygherre har med startredegørelsen lavet anslag til udformning, brug af materialer, fællesarealer, grønne områder mv. I det videre arbejde med lokalplanforslaget skal projektet yderligere bearbejdes og justeres. Der kan således forventes tilpasninger af projektet for at sikre det bedst mulige projekt i overensstemmelse med praksis for Hersted og ud fra de konkrete forhold på ejendommen. Niveauet for det kommende byggeris kvalitet, og udgangspunktet for forhandling og dialog mellem kommune og udviklere om de enkelte projekter, sker i henhold til 'Principper for udviklingen af Hersted', fase 1, etape 1, som vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 13. december 2022.
I tilknytning til lokalplanarbejdet vil forvaltningen foretage miljøvurdering af de miljø- og naturmæssige konsekvenser af projektet.
Kommunens vision og politikker
Murervangen 41 og Smedeland 40 ligger i det stationsnære kerneområde ved letbanestationen i Hersted. I dette område kan der ifølge kommuneplanen ske udvikling med blandede bolig og erhvervsbebyggelser.
Det skitserede projekt muliggør etablering af nye boliger, der kan tiltrække nye borgere til Albertslund. Projektet kan bidrage til Albertslund Kommunes vision om at udvikle ”den bæredygtige by for børnene, det grønne og fællesskaber”, ved at skabe rammerne for en bydel med en blanding af byfunktioner og boliger samt tilføje fælles grønne gårdrum.

Økonomi

Projektet indgår i Befolkningsprognosen 2026. De aktuelle projektforudsætninger vurderes ikke at ændre grundlaget for de seneste kapacitetsvurderinger. Projektet er fortsat i en tidlig fase, hvorfor projektforudsætningerne kvalificeres løbende.
Lovgrundlag
Bekendtgørelse om lov om planlægning (Planloven) LBK nr. 572 af 29. maj 2024.

Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (Miljøvurderingsloven) LBK nr. 4 af 3. januar 2023. Borgerperspektiv Forslag til lokalplan skal politisk behandles og sendes i offentlig høring sammen med miljøvurdering af planen. I høringsperioden planlægges for et åbent hus-arrangement f.eks. i lokalområdet eller på adressen.

Beslutning

Der blev stillet ændringsforslag fra (Ø) om følgende: At bebyggelsesprocenten halveres. For stemte: (Ø), (F) Imod stemte: (S), (L), (I) Forslaget bortfaldt.
Tiltrådte indstillingen (Ø) stemte imod