Delvis ibrugtagning af bygninger ved Kulturtorvet - genoptagelse

Sagsfremstilling

Byggearbejdet med to af Kulturtorvets bygninger afsluttes tidligere end den sidste bygning,
som er større og mere kompliceret. Derfor ønsker bygherren at tage de to bygninger i brug, før
den samlede bebyggelse er færdig. Der er tale om følgende dele af bebyggelsen:
Bibliotekshusene, Skovensvej 2, med 15 boliger og 1 café, som ønskes taget i brug den
1. oktober 2026.
Biografboligerne, Fritz Hansens Vej, med 27 boliger, som ønskes taget i brug den 1.
december 2026.
Bygherren har søgt dispensation til ibrugtagning, før den tredje bygning er klar, hvilket
forventes d. 30. april 2027.
Den tredje bygning indeholder en fælles parkeringskælder samt dele af de fælles
opholdsarealer (se bilag 1). Derfor vil der indtil den er færdig mangle følgende:
Bibliotekshusene:

Vil mangle 15 parkeringspladser. Kommunen har dog forpligtet sig til at etablere 14
uspecificerede parkeringspladser ved biblioteket, heraf 2 handicappladser (1 til almindelige
handicapbiler og 1 til handicap kassebiler). Herudover vil Bibliotekshusene mangle ca. 20 m²
fælles opholdsarealer.
Biografboligerne:
Vil mangle 19 parkeringspladser, heraf 2 handicappladser (1 til almindelige handicapbiler og 1
til handicap kassebiler). Herudover vil Biografboligerne mangle ca. 140 m² fælles
opholdsarealer.

Der er planlagt en fælles legeplads i gårdrummet ved den tredje bygning, og dette forhold skal
indgå i sagen.

Bygherren har planlagt at kompensere for de manglende parkeringspladser ved at leje 1 plads
til Bibliotekshusene og 17 pladser til Biografboligerne i en nærliggende parkeringskælder, hvor
afstanden fra boligerne vil være op til ca. 300 m. Der etableres ikke de 4 handicappladser. Med
hensyn til de 14 pladser ved biblioteket henviser bygherren til kommunens forpligtelse til at
etablere dem (se udkast til servitut i bilag 1).
Bygherren har ikke planlagt kompenserende tiltag vedrørende opholdsarealer, men henviser til
gode muligheder i området.
Der er ikke meddelt dispensation fra lokalplanens parkeringsnorm i forbindelse med
byggetilladelsen, men der er meddelt en dispensation efter bygningsreglementet til placering af
de 14 almindelige parkeringspladser ved biblioteket, samt handicappladser og bushandicappladser uden for ejendommens område. Den større afstand fra boligerne til den lejede
parkeringskælder forudsætter et tidsbegrænset tillæg til dispensationen fra
bygningsreglementet.
En midlertidig affaldsløsning ved Bibliotekshusene afviger fra byggetilladelsen, men overholder
kravene og udløser derfor ikke krav om ny tilladelse.

Vurdering

Lokalplanen fastsætter krav til antallet af parkeringspladser, men ikke til deres placering. Der
er dog krav om, at handicapparkering så vidt muligt placeres tæt på opgangene.
De centrale forhold er derfor følgende:
Afstanden på op til ca. 300 m til de lejede parkeringspladser
14 pladser på kommunens arealer ved biblioteket
Manglende etablering af 4 handicapparkeringspladser
Kommunen kan meddele midlertidig dispensation fra lokalplanen samt et tillæg til
dispensationen fra bygningsreglementet, hvis det samlet vurderes som en acceptabel,
midlertidig løsning.

Vedrørende opholdsarealer er det centrale forhold, at der mangler fælles opholdsarealer ved
Biografboligerne. Dette opvejes dog i nogen grad af gode offentlige opholdsarealer i
nærområdet, f.eks. parken ved biblioteket. Den manglende legeplads skal indgå i vurderingen.

Ulemper ved at give dispensation til den ønskede ibrugtagning er primært knyttet til
parkeringsforhold og opholdsarealer samt gener fra byggepladsen.
Ulemper ved at afslå ansøgningen er, at to færdige bygninger vil stå ubrugte i flere måneder.

Dispensationen er midlertidig og ophører, når den tredje bygning er færdigetableret.

Tidligere afgørelse om lokalplandispensation
I forbindelse med byggetilladelsen meddelte kommunen lokalplandispensationer vedrørende
bl.a. opholdsarealer, altaner og tagterrasser. Seks boliger etableres uden private
opholdsarealer, heraf to boliger i Biografboligerne. Se bilag 2.
Kulturtorvet har været behandlet politisk flere gange. Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget var d. 2.
april 2024 positive over for dispensationerne, som blev sendt i naboorientering d. 15. april
2024. Der indkom 4 høringssvar, og udvalget besluttede d. 4. juni 2024, at ingen af svarene
gav anledning til ændringer.
Ved afgørelsen om dispensation til private opholdsarealer blev der lagt vægt på, at
Teaterhusets gårdrum er udlagt som fælles opholdsareal for alle tre matrikler.

Andre forhold
Kommunen tager ikke på nuværende tidspunkt stilling til øvrige forhold, som skal være
etableret og dokumenteret, før der kan meddeles ibrugtagningstilladelse. Det gælder f.eks.
brandforhold, konstruktioner, støjforhold, regnvandshåndtering og dokumentation for maksimal
bygningshøjde.

Forslag i naboorientering
Det er Forvaltningens samlede anbefaling, at der meddeles midlertidige dispensationer til
ibrugtagning af Bibliotekshusene og Biografboligerne.
Før der meddeles midlertidige dispensationer, skal forslaget sendes i naboorientering hos
ejere, brugere og andre, som vurderes at have interesse i sagen.
Hvis der ikke modtages væsentlige bemærkninger/indsigelser, vil Forvaltningen meddele de
nødvendige dispensationer.
Hvis der modtages væsentlige bemærkninger/indsigelser, vil sagen blive forelagt udvalget med
henblik på at træffe en endelig beslutning i sagen.

Administrationens forslag
Forvaltningen anbefaler, at udvalget godkender at sende forslag om, at der kan meddeles

midlertidige dispensationer til ibrugtagning af Bibliotekshusene og Biografboligerne i
naboorientering.

Behandling i Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget 5. maj 2026

Udvalget besluttede at genoptage sagen, idet der ønskes en redegørelse for:
1) P-forholdene i p-kælderen, dvs. om pladserne kan etableres inden for den
eksisterende p-norm?
2) Hvordan udvikler vil sikre, at beboerne anvender p-pladserne i p-kælderen fremfor på
bibliotekets p-pladser?

Høringssvar fra Seniorrådet og Handicaprådet er vedlagt som bilag.

Beslutning

Udvalget godkendt forslaget med følgende tilføjelser:
At bygherre, inden den midlertidig ibrugtagning pr. 30.12.26 – 30.4.27, etablerer to
midlertidige handicapparkeringspladser ved
transformerstationen/biblioteksboligerne og to midlertidige
handicapparkeringspladser ved TDC-bygningen/biografboligerne.
At der etableres tidsbegrænsning på Bibliotekets parkeringsplads på tre timer i
perioden mandag-fredag fra 9-20 og lørdag 9-17.
At markeringen af parkeringsbåse på grusparkeringspladsen ved biblioteket
tydeliggøres.

Høringssvar fra Seniorrådet er vedlagt referatet.