Lejekontrakt Vestvej 20 Den private selvejende institution LykkeLY

Baggrund

Nuværende lejekontrakt for den kommunale ejendom Vestvej 20 udløber den 31. august 2026.
Byrådet godkendte den 23. november 2023, at forvaltningen kunne indlede dialog med den
private selvejende institution LykkeLy, med henblik på af indgå ny lejekontrakt. Herunder at
afdække ønsker til forbedringer på ejendommen, evt. ønsker til ansvarsfordeling og indhente
fornyet vurdering af markedslejen.
Kommunen har fortsat ingen planer med ejendommen, som ligger i nær og strategisk
tilknytning til Engholmskolen.

Regulering
Der er efter kommunalfuldmagtsreglerne et forbud mod kommunal erhvervsvirksomhed,
herunder erhvervsudlejning af ejendomme. Efter tilsynspraksis kan en kommune imidlertid på
visse betingelser udleje overskudskapacitet i form af ledige kommunale ejendomme. Det skal
ske til almindelig markedsleje og i en begrænset periode. Er lejen lavere, vil der være tale om,
at kommunen yder økonomisk støtte til en enkelt person eller erhvervsvirksomhed (privat
daginstitution).
Kommunen yder tilskud til drifts-, ejendoms- og administrationstilskud pr. barn optaget i en
privat institution efter dagtilbudslovens §§ 36-38. Kommunen vil ikke lovligt kunne give den
private selvejende institution LykkeLy andre former for tilskud til fornyelse af legeplads eller
anlægstilskud i øvrigt.

Nuværende lejekontrakt

I nuværende lejekontrakt fremgår, at lejemålet overtages som beset og bekendt af lejeren, som
efter eget ønske og bekostning har mulighed for at istandsætte lejemålet i lejeperioden.
LykkeLy er som lejer ikke forpligtet til at foretage indvendig eller udvendigt vedligehold på
bygninger i lejeperioden. LykkeLy har dog en forpligtigelse i forhold grønt og hvidt vedligehold,
rengøring, hegn og legeplads.
Tilsvarende har Allerød Kommune, som udlejer, den fulde og sædvanlige vedligeholdelsespligt
for ejendommen, som vil finde sted svarende til det generelle kommunale niveau og efter
kommunal prioritering. Ønsker lejer indvendig maling og tapetsering af lejemålet i lejeperioden
foretages det dog for lejers foranledning og regning.
Yderligere er det aftalt, at der i lejeperioden alene udføres indvendigt vedligehold, såfremt
manglende udførsel har funktionsbegrænsende følger for det lejede.

Ejendommen vedligeholdelsesmæssige stand
Ved indgåelse af den oprindelige lejekontrakt i 2016 fremgår det af sagsfremstillingen, at der
skulle foretages diverse forbedringer af ejendommen herunder nedrivning af legeplads,
reparation af hegn, reparation af tag, evt. af tekniske installationer for i alt op til 1 mio. kr.
Derudover blev der afsat 100.000 kr. årligt til løbende vedligehold af ejendommens
klimaskærm. Begge poster skulle finansieres af afsatte budgetmidler til
bygningsvedligeholdelse.
Forvaltningen har igennem perioden 2017-2026 foretaget en række forbedrings- og
renoveringsopgaver. Se Bilag 1.
Ejendommen har blandt andet fået udskiftet tag i 2018 samt løbende fået udskiftet døre og
vinduer.
I forbindelse med ny kontraktforhandling er styring på ventilation udskiftet og
ventilationskanaler renset samt kloaker udbedret.

Udkast til ny lejekontrakt
Den private selvejende institution LykkeLy har tilkendegivet, at de er indstillet på at indgå
lejeaftale på de vilkår, som fremgår af vedlagte udkast til ny lejekontrakt. Se bilag 2.
Parternes forpligtigelser er blevet præciseret i den nye aftale, og LykkeLy har ønsket at
overtage flere indvendige vedligeholdelsesforpligtigelser med henblik på at holde lejen nede,
herunder:
Lejer har den overordnede forpligtigelse til indvendig fornyelse, servicering og
vedligehold.
Almindeligt vedligehold af loft, gulv, køkken, døre, toiletter, blandingsbatterier, synlige
elinstallationer.
For yderligere uddybning af vedligeholdelsesforpligtigelser. Se bilag 3.
Nedenfor redegøres for væsentlige punkter i kontrakten.

Lejemålets løbetid
Den nye lejekontrakt erstatter tidligere lejekontrakt, som udløber 31. august 2026. Det er aftalt,
at nuværende lejekontrakt fortsætter indtil ny lejekontrakt, er endeligt godkendt. Lejemålet er
tidsbegrænset med en periode op til 15 år med udløb den 31. august 2041, hvoraf 10 år er
uopsigelig for Allerød Kommune. LykkeLy kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel.
LykkeLy ønsker som tidligere at leje ejendommen for en så lang periode som muligt, af hensyn
til at sikre den daglige drift af daginstitutionen.

Lejens størrelse
Forvaltningen har indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Markedslejen er fastsat under
hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsesstand. Valuarvurderingen er anslået til 486.450 kr. pr. år.

Anmodning om reduceret leje fra LykkeLy
LykkeLy er indforstået med, at lejen skal ligge i et niveau, som afspejler markedslejen, men
anmoder om en reduktion. Det begrundes med, at der i forbindelse med den oprindelige
lejekontrakt blev afsat 100.000 kr. årligt til bygningsdrift og vedligehold, som LykkeLy mener
kommunen ikke i tilstrækkelig grad har anvendt. LykkeLy foreslår, at den økonomiske
regulering enten kan være i form af et engangsbeløb eller en midlertidig reduktion af huslejen
over en aftalt periode, alternativt at der aftales konkrete forbedringer og opgraderinger af
bygningens tekniske og bygningsmæssige forhold i den 15-årige periode som f.eks. nyt
ventilationssystem, nyt køkken, ny sandkasse etc.
Forvaltningen har forespurgt valuar om mulighed for at afvige fra vurderingen på 486.450 kr.
pr. år. Valuar har oplyst at en afvigelse på +/- 5% vurderes fortsat at være indenfor
markedslejen, og er dermed en mulighed.

Forkøbsret
Lejer fastholder sin forkøbsret fra tidligere lejekontrakt, såfremt ejendommen udbydes til salg i
perioden. Salg skal ske efter reglerne i bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af
kommunale ejendomme. På baggrund af LykkeLy’s anmodning om køb af Vestvej 20 i 2023, er
der i den nye lejekontrakt indsat en bestemmelse om, at LykkeLy har mulighed for at fremsætte
købstilbud. Det er en forudsætning at tilbuddet afspejler markedsprisen, og at Lykkely kan
fremsætte godkendt finansiering.

Administrationens forslag
Forvaltningen foreslår at lejekontrakten indgås som fremlagt og at lejen fastsættes til
markedslejen på 486.450 kr. pr. år.

Økonomi og finansiering
Indgåelse af lejekontrakten vil betyde en indtægt på 477.766 kr. i 2026. For 2027 udgør
indtægten 486.450 kr.

Dialog/høring
Forvaltningen og LykkeLy’s ledelse og bestyrelse har været i løbende dialog og er nået til
enighed om forelagte lejekontrakt.

Beslutning

Tema
Økonomiudvalget og byrådet forelægges ny lejeaftale mellem udlejer Allerød Kommune og
lejer af den private selvejende institution LykkeLy, i henhold til byrådsbeslutning 23. november
2023 pkt. 6. Lejeaftalen medfører at LykkeLy overtager flere indvendige
vedligeholdelsesforpligtigelser. Markedslejen er fastsat til 486.450 kr. pr. år. Lykkely ønsker en
reduceret leje, hvilket er muligt indenfor +/- 5% af markedslejen.

Kompetence
Byrådet har kompetence til at træffe beslutning i sagen