Forhøring om byudvikling på Ejby Mosevej 30

Sagsfremstilling

AKF Holding A/S har erhvervet den 49.230 m² store landbrugsejendom, Ejby Mosevej 30, der ligger mellem Ringvejen og villakvartererne i Ejby. Gennem årene har der været forskellige tiltag til at udnytte ejendommen til byudvikling, men det er hidtil ikke lykkedes at realisere nogen af planerne.

På arealet ønsker AKF at skabe et nyt bykvarter med 400 boliger og nye lokaler til Ejbykøbmanden. Ambitionen er, at det nye byområde bliver en naturlig forlængelse af det eksisterende Ejby. Det tilsendte skitseprojekt tager udgangspunkt i at omdanne to eksisterende landbrugsbygninger, så de kan danne rammen om en kvarterplads – et nyt byrum med fællesfaciliteter for hele Ejby.

Det ønskede byggeri består af ca. 35.000 m² boligbyggeri, 1.200 m² butik og ca. 270 m² fælleshus. Det svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 75%. Boliger vil være fordelt med ca. 110 rækkehuse og ca. 290 etageboliger. Desuden indeholder skitsen et parkeringshus til 254 biler. Derudover vil der være 248 parkeringspladser på terræn.

Bebyggelsen er disponeret med de højeste bygninger langs Nordre Ringvej, så de kan fungere som støjværn for de bagvedliggende områder. Det vil være etageboliger i 3½ etager, et P-hus og købmandsbutikken, som får denne placering. Området nærmest de eksisterende boligområder langs Ejby Mosevej er på skitseforslaget vist med rækkehuse i 2 etager.

AKF har tilbudt at anlægge og finansiere en cykelsti og et fortov langs Ejby Mosevej på deres side af vejen, herunder at afstå det nødvendige areal hertil under forudsætning af, at de kan opnå byggeret til et projekt svarende til det præsenterede.

I kommuneplanen er ejendommen opdelt i to rammeområder, som begge er udlagt til boligformål men kun i hhv. 1½ og 2½ etager og med bebyggelsesprocent på hhv. 40% og 65%. Kommuneplanen tildeler ikke nogen ramme for detailhandel til dette område.

For den nordlige del af området gælder byplanvedtægt E4, som udlægger området til afskærmende beplantning. Mod syd gælder lokalplan EL27, som giver mulighed for 27 rækkehuse i 1½ etage. Desuden gælder temalokalplanen FL4 om hegn langs større veje for hele området.

Det gældende plangrundlag giver ikke mulighed for det ønskede byggeri. AKF anmoder derfor om nyt plangrundlag. I ansøgningen fremhæver de, at etableringen af den nye letbanestation bør betyde, at arealet nu kan udnyttes mere intensivt for derved at drage nytte af den samfundsmæssige investering i højklasset skinnebåret kollektiv transport.

For at kunne imødekomme bygherres ønsker skal der således udarbejdes både kommuneplantillæg og ny lokalplan. En kommende planproces vil i givet fald bl.a. skulle forholde sig til følgende emner:

Anvendelse

Der skal tages stilling til, i hvilket omfang der også må være etageboliger inden for området, som ellers kun er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Der skal desuden åbnes mulighed for en dagligvarebutik på 1.200 m².

Omfang og placering

I den kommende planproces skal der tages stilling til den konkrete bebyggelsesstruktur for området, herunder bygningers placering, etageantal og højde. Dette kan ske ved at der arbejdes videre med den overordnede idé i det tilsendte skitseforslag, hvor bebyggelsen er højest mod ringvejen og derfra trappes ned til en skala, der svarer til den eksisterende bebyggelse i villakvarteret.

Trafikstøj fra Nordre Ringvej

Området er støjbelastet med over 58 dB fra trafikken på Nordre Ringvej. For de nærmeste 30 meter fra ringvejen er belastningen på 63-73 dB. Det betyder, at det er lovpligtigt at arbejde med støjisolerede facader, orientering af boliger, hvor opholds- og soverum vender imod den stille side, reduceret husdybde og lignende tiltag. Af hensyn til bebyggelsens fremtræden ud mod Nordre Ringvej, vil det være bedst at undgå støjhegn langs vejen.

Trafik i øvrigt

Det skal undersøges, hvordan trafikken til de nye boliger bedst muligt kan ledes ind og ud af området på en hensigtsmæssig måde. Det drejer sig både om at sikre en smidig trafikafvikling, begrænse generne for Ejbys borgere generelt og at fordele trafikken internt i området, så der opstår mindst mulige gener for de kommende nye beboere. Der bør bl.a. være fokus på trafiksikkerhed og at minimere en trafikforøgelse på Ejby Mosevej.

Byliv

I det tilsendte skitseprojekt (bilag 1) er der vist en kvarterplads med lokaler til foreningsliv, aktiviteter, fællesspisning og ophold. Ønsket med kvarterpladsen er at skabe et fælles byrum for hele Ejby. Adskilt fra kvarterpladsen er der reserveret areal til en ny dagligvarebutik på 1.200 m², hvor det er tanken, at Ejbykøbmanden flytter ind. De to funktioner vil kunne have gavn af hinanden, og der bør derfor arbejdes videre med at styrke deres indbyrdes relation til hinanden.

Bevaringsværdige bygninger

Området indeholder tre tidligere landbrugsbygninger fra 1960’erne, men desværre er ingen af bygningerne i god stand. To af bygningerne indgår imidlertid i det viste skitseprojekt, hvor de er omdannet til fælleshuse med værksteder og forsamlingslokaler. En kommende planproces kan afdække, om de gamle bygninger – på trods af deres dårlige stand – vil kunne restaureres/genopføres.

Naturværdier

Center for Miljø og Teknik forventer ikke, at der er truede arter i området. Den obligatoriske miljøscreening vil afdække, om der er behov for nærmere undersøgelser. Der kan være beplantning i området, som bør vurderes i forhold til bevaringsværdi og naturværdi.

Arkæologi

Området har ikke tidligere været bebygget, hvilket betyder, at der kan være uberørte fortidsminder i jorden. Kroppedal Museum bør kontaktes tidligt.

Varmeforsyning og kloakering

Området er hverken varmeforsynet eller kloakeret, men der er ledninger for vand, fjernvarme og kloak under Ejby Mosevej.

Miljøvurdering

I forbindelse med udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan vil der blive foretaget en screening af, hvorvidt planforslagene kræver en miljøvurdering.

Opsummerende har administrationen følgende opmærksomhedspunkter ift. det tilsendte skitseforslag:

• Kvarterplads og købmand bør ikke være adskilt, da de vil have gavn af at være sammen

• Områder med rækkehuse bør være inddelt i mindre enheder. Både for at undgå monotoni og for at skabe et mere trafiksikkert miljø

• Den del af bebyggelsen, som vender ud mod Nordre Ringvej bør støjsikres bl.a. ved at være udformet, så sove- og opholdsrum vender mod den stille side.

• Det skal tidligt i processen afklares, om de to eksisterende bygninger kan genanvendes.

Administrationen anbefaler at det tilsendte skitseforslag sendes i 8 ugers forhøring til borgere og andre interessenter i Ejby.

På baggrund af forhøringen og en mulig viderebearbejdning af det tilsendte skitseprojekt kan der efterfølgende træffes beslutning om igangsætning af kommuneplantillæg og lokalplan for boligbyggeri og detailhandel på Ejby Mosevej 30.

Økonomi

Ingen bemærkninger.

Indstilling

Center for Miljø og Teknik indstiller:

• at der gennemføres en forhøring af det tilsendte skitseprojekt på 8 uger.

Behandling i Vækst- og Byudviklingsudvalget 3. september 2026

Indstillingen sættes til afstemning.

For stemmer: Henrik Lund (F), Allan Brink Christensen (A), Casper Larsen (I)

Imod stemmer: Torben Martinsen (V), Thomas Eggert Sørensen (U).

Indstillingen godkendt.

Torben Martinsen (V) og Thomas Eggert Sørensen (U) har følgende afvigende mening: Venstre og Bylisten finder byggeprojektet helt ude af proportioner med Ejbys karakter, særpræg og infrastruktur. Derfor ønsker vi ikke, at borgerne skal bruge tid på dette forslag.

Torben Martinsen (V) begærer sagen behandlet i kommunalbestyrelsen.

Behandling i Økonomiudvalget 9. september 2026

For stemmer 7: Kasper Damsgaard (A), Søren Enemark (A), Emilie Borch Sloth (B), Dan Kornbek Christiansen (C), Henrik Lund (F), Casper Larsen (I) og Selim Baran (Ø).

Imod stemmer 2: Flemming Ørhem (O) og Piet Papageorge Timmermann (V).

Indstillingen anbefales godkendt.

Flemming Ørhem (O) og Piet Papageorge Timmermann (V) har følgende afvigende mening: Dansk Folkeparti og Venstre finder byggeprojektet helt ude af proportioner med Ejbys karakter, særpræg og infrastruktur. Derfor ønsker vi ikke, at borgerne skal bruge tid på dette forslag.

Beslutning

Piet Papageorge Timmermann (V) fremsætter følgende ændringsforslag:

For at imødekomme det politiske ønske om en demokratisk proces, så foreslår vi en reelt åben inddragende proces, hvor vi i stedet for denne forhøring af et konkret projekt igangsætter proces for udarbejdelse af en helhedsplan for Ejby, uden forudgående fastsatte volumener for Golfgrunden.

Ændringsforslaget sættes til afstemning.

For stemmer: O, U og V med 5 stemmer.

Imod stemmer: A, B, C, F, I og Ø med 14 stemmer.

Undlader at stemme: Ingen.

Ændringsforslaget falder.

Den oprindelige indstilling sættes til afstemning:

For stemmer: A, B, C, F, I, og Ø med 14 stemmer.

Imod stemmer: O, U og V med 5 stemmer.

Undlader at stemme: Ingen.

Indstillingen godkendt.

Flemming Ørhem (O), Thomas Eggert Sørensen (U) og Piet Papageorge Timmermann (V) har følgende afvigende mening:

Dansk Folkeparti, Bylisten og Venstre finder byggeprojektet helt ude af proportioner med Ejbys karakter, særpræg og infrastruktur. Derfor ønsker vi ikke, at borgerne skal bruge tid på dette forslag.

Bilag

• Projektmappe 22.06.2026.PDF